Refinanciamento não-fechamento-custo: É direito para você?
PRODUTOS DO CONSIGNADO02: REFINANCIAMENTO
Índice:
- Como funciona um refinanciamento sem custo de fechamento
- Prós e contras de um refinanciamento sem custo de fechamento
- Quando escolher um refinanciamento sem custo de fechamento
- O lado negativo de um refinanciamento sem custo de fechamento
- Executando os números
- Como calcular o seu ponto de equilíbrio
Uma hipoteca sem custo de fechamento pode parecer boa demais para ser verdade. Mas se as taxas de refinanciamento são favoravelmente baixas - ainda que juntar as taxas iniciais é desencorajá-lo de refinanciar sua hipoteca - um refinanciamento a preço de fechamento pode valer a pena considerar. Especialmente se você planeja ficar em sua casa por apenas mais alguns anos.
Como funciona um refinanciamento sem custo de fechamento
Os custos de fechamento podem chegar a 3% a 6% do seu saldo principal, de acordo com o Federal Reserve Board. Estas são as cobranças por uma avaliação, pesquisa de título, taxas de gravação e todo o resto. Mas os credores muitas vezes empacotam hipotecas “sem custo de fechamento” para tomadores qualificados. Isso pode ser conseguido de duas maneiras.
Cobrando uma taxa de juros mais alta. O credor pode cobrir a despesa de um refinanciamento sem custos de fechamento, elevando a taxa de juros do empréstimo. Dessa forma, o credor fará tudo de volta, e possivelmente muito mais ao longo do tempo, enquanto atrai mais negócios de empréstimos para o departamento de hipotecas.
Envolvendo as taxas no financiamento. Ou o credor pode lançar as taxas de refinanciamento "sem custo" no saldo principal total que você deve. É um método diferente com o mesmo resultado: um pagamento maior, pois as taxas mais juros são pagas ao longo da vida do empréstimo.
Prós e contras de um refinanciamento sem custo de fechamento
Prós:
- Sem taxas adiantadas pagas no fechamento
- Não pagar grandes taxas iniciais significa um ponto de equilíbrio mais curto
- Pagar taxas zero facilita a comparação das taxas de juros entre os credores
Contras:
- Você deve um pagamento mensal maior
- Você provavelmente pagará mais juros durante a vida do empréstimo
Quando escolher um refinanciamento sem custo de fechamento
Esperando mudar para outra casa em breve? O refinanciamento hipotecário sem custo de fechamento pode ser para você. Se você planeja ficar em uma casa por apenas alguns anos, provavelmente não conseguiria recuperar em refinanciamento as taxas iniciais que você pagaria de qualquer maneira.
E é a única opção - além de esperar para comprar - para aqueles que simplesmente não têm as economias para cobrir os custos iniciais de fechamento.
No entanto, nem todo credor oferece uma opção sem custo de fechamento. De acordo com a pesquisa da Investmentmatome, apenas alguns credores anunciam abertamente o programa de refinanciamento sem custo de fechamento. Na verdade, o Banco dos EUA foi um dos únicos credores nacionais que encontramos promovendo um programa específico de refinanciamento de custo de fechamento zero.
Vale a pena fazer compras com alguns credores diferentes, já que os bancos locais e as cooperativas de crédito poderiam estar mais propensos a anunciar essas opções.
" MAIS: Quanto vale a minha casa?
O lado negativo de um refinanciamento sem custo de fechamento
Se você está criando raízes por um período mais longo, provavelmente deve considerar pagar antecipadamente os custos de fechamento. É só uma questão de fazer um pouco de matemática.
Enquanto seus custos iniciais são reduzidos com um refinanciamento sem custo de fechamento, o resultado é um pagamento maior e talvez um interesse significativamente maior que será pago durante a vida do empréstimo. Os credores também podem adicionar uma provisão de penalidade de pré-pagamento ao empréstimo, a fim de desencorajá-lo de refinanciar novamente antes de recuperar seus custos.
Executando os números
Para tomar uma decisão sábia, pergunte aos credores que você está considerando para fornecer uma análise dos custos de fechamento, bem como a diferença na taxa de juros e pagamentos para um refinanciamento de custo de fechamento em comparação com um empréstimo com taxas iniciais. Com um aplicativo, cada credor fornecerá uma estimativa de empréstimo oficial detalhando os custos e os termos que estão oferecendo.
Agora você pode calcular o ponto de equilíbrio para quanto tempo levaria para recuperar os custos de fechamento de um empréstimo e compará-lo com a hipoteca sem custo de fechamento. Digamos que seus custos de fechamento de um empréstimo totalizem US $ 3.500. Veja como calcular seu período de equilíbrio:
Agora você pode comparar isso com o aumento da taxa de juros e o pagamento do refinanciamento sem custo de fechamento, considerando o tempo que você pretende permanecer em casa. Quer que façamos as contas por você? Usando a calculadora de refinanciamento Investmentmatome, insira os termos do refinanciamento sem custos de fechamento e, em seguida, os termos do refinanciamento padrão com taxas iniciais. A calculadora mostrará seus pontos de equilíbrio, bem como o pagamento mensal e a economia. Mais de Investmentmatome Atualizado em 3 de agosto de 2017. Como calcular o seu ponto de equilíbrio
Neste exemplo, levaria 31 meses para recuperar os custos de fechamento de um refinanciamento padrão. Se você pretende ficar em sua casa por pelo menos três anos, você seria capaz de recuperar as taxas iniciais de seu refinanciamento.
Calcule as economias mensais do pagamento de sua casa existente em relação ao seu pagamento mensal novo e com menor refinanciamento. Usaremos uma economia de US $ 150 como exemplo. (Exemplo: US $ 1.200 - US $ 1.050 = US $ 150 de economia mensal)
Subtraia sua taxa de imposto efetiva de 1. Usaremos um colchete de imposto de 25%. (Exemplo: 1 - 0,25 = 0,75)
Multiplique sua economia mensal pela sua taxa após o imposto. Esta será sua economia depois dos impostos. (US $ 150 x 0,75 = US $ 113)
Divida os custos de fechamento estimados pela sua economia pós-impostos para obter o número de meses para equilibrar. (US $ 3.500 / US $ 113 = 31 meses)
