Fundos de Operações (FFO) Definição e Exemplo

O que é:

Fundos de Operações (FFO) é uma medida de dinheiro gerado por um fundo de investimento imobiliário (REIT). É importante observar que o FFO não é o mesmo que Cash of Operations, que é um componente-chave da demonstração de fluxo de caixa do método indireto

Como funciona (Exemplo):

A fórmula do FFO é:

Recursos de Operações = Lucro Líquido + Depreciação + Amortização - Ganhos na Venda de Imóveis

Suponhamos que a Companhia XYZ seja uma REIT que possui várias propriedades. No ano passado, a demonstração de resultados da empresa XYZ ficou assim:

Usando a fórmula acima, podemos calcular o FFO da empresa XYZ da seguinte forma:

$ 2.500.000 + $ 2.000.000 - $ 200.000 = $ 4.300.000

REITs e trusts semelhantes normalmente divulgam FFO no notas de rodapé às suas demonstrações financeiras (e em muitos casos nas manchetes de seus comunicados de imprensa), e são obrigados a mostrar seus cálculos.

Por que é importante:

Em geral, os ajustes que o FFO faz ao lucro líquido são destinados para compensar os métodos contábeis que possam distorcer o verdadeiro desempenho do fundo de investimento imobiliário. Isto é especialmente verdadeiro para a depreciação. Os Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP) exigem que os REITs depreciem suas propriedades de investimento ao longo do tempo. No entanto, muitas propriedades REIT realmente apreciam ao longo do tempo e, por esse motivo, a despesa de depreciação necessária tende a fazer com que o lucro líquido apareça artificialmente baixo. O FFO também ajusta os ganhos (ou perdas) na venda de propriedades porque eles não são recorrentes e, portanto, não contribuem para a capacidade de pagamento de dividendos da REIT (os REITs são obrigados a pagar 90% de seus rendimentos tributáveis ​​em dividendos). Alguns analistas vão um passo além e calculam os Fundos Ajustados de Operações (AFFO), que ajustam o FFO para aumentos de aluguel e certos gastos de capital.

Muitos analistas preferem examinar o FFO em vez do lucro líquido ao medir o desempenho financeiro de um REIT. Semelhante ao lucro por ação (EPS), o FFO por ação é uma métrica cuidadosamente examinada que é frequentemente usada como um barômetro para avaliar a lucratividade de um REIT por unidade de participação acionária. Enquanto isso, a interpretação de múltiplos de preço / FFO pode gerar percepções de avaliação similares àquelas geradas por múltiplos P / L. Como tal, o FFO é um impulsionador importante dos preços das ações. Embora o FFO seja amplamente considerado o método mais popular de quantificar a lucratividade de uma empresa imobiliária, é importante lembrar que o FFO pode ser suscetível à manipulação, mudanças contábeis e reformulações. No entanto, o FFO continua sendo o padrão da indústria na determinação da rentabilidade do investimento confiável para os acionistas.