Como evitar ficar preso com um aluguel de propriedade Dud

Por Jim Ludwick, CFP

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Se você está pensando em comprar uma propriedade de renda residencial ou converter sua residência atual em uma locação, convém pensar novamente. Um negócio que parece bom na superfície pode acabar custando dinheiro.

Possuir propriedades de renda residencial tem muitas vantagens. Os pagamentos de aluguel do locatário podem compensar ou até mesmo cobrir os pagamentos da hipoteca, e você pode construir capital próprio por meio da valorização da casa, ao mesmo tempo em que obtém deduções de impostos sobre juros e depreciação de hipotecas.

Mas também há desvantagens. Você tem que cobrar aluguel e receber chamadas de emergência, ou pagar um gerente da propriedade para fazê-lo. Você tem que coordenar com inquilinos e trabalhadores para fazer reparos, às vezes à distância. Vagas e outros problemas de não pagamento também podem surgir.

Essas desvantagens não são insignificantes. É por isso que é importante dedicar um tempo para avaliar cuidadosamente o potencial de uma propriedade. Como ex-corretor de imóveis comerciais e proprietário de imóveis para locação, sei que muitas propriedades de aluguel são de fato bons investimentos. Mas, para encontrá-los, é importante excluir propriedades impraticáveis ​​o mais rápido possível.

Uma maneira de fazer isso é pelo que chamo de estratégia “10/1/1”. Se uma propriedade não estiver de acordo com essa métrica, exclua-a em favor das que o fizerem.

Aplicando o teste 10/1/1

Os três números referem-se ao número de meses de pagamentos de aluguel em um ano necessários para cumprir três requisitos diferentes: um fundo de despesas, um fundo de vacância e um fundo de manutenção.

10: O primeiro número representa o número de pagamentos de aluguel mensais que você deve receber em um ano para pagar as despesas correspondentes a um ano. Essas despesas incluem pagamentos de hipoteca, impostos imobiliários, seguro de propriedade de proprietários e custos de administração, incluindo o pagamento de um gerente de propriedade para lidar com obrigações de proprietário, se você desejar fazê-lo. Se você não pode cobrir um ano de despesas com 10 meses de aluguel, é um bom sinal que você deve se afastar do negócio.

1: O primeiro 1 é o pagamento de aluguel dedicado a um fundo de vacância, para cobrir despesas quando o cheque de aluguel é interrompido e outro não é iniciado imediatamente. Depois de três meses de aluguel no seu fundo, você pode começar a acumular esse pagamento como lucro, desde que tenha cuidado do segundo 1.

1: O segundo 1 é o pagamento do aluguel que vai para um fundo separado para pagar os custos de manutenção. Ter três meses de aluguel no banco para essa finalidade é geralmente suficiente.

Na prática, isso significa que depois de três anos cobrindo todas as suas despesas e construindo gradualmente um fundo suficiente para possíveis vagas e custos de manutenção, você pode começar a embolsar parte do fluxo de caixa de aluguel como lucro. Desta forma, você será coberto contra despesas inesperadas.

Se uma propriedade não puder atender a esses critérios ou você não se sentir confortável em esperar três anos para criar um colchão adequado, é melhor repassá-la agora, em vez de descobrir depois que o negócio não era tão promissor, afinal de contas.

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