Não seja jogado pela hipoteca "jogo fiscal"

De Matt McCoy

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Em um artigo recente, discuti por que algumas pessoas mantêm dívidas dedutíveis de impostos. Um dos motivos está relacionado ao “jogo do imposto” - manter baixas taxas de juros, dívidas dedutíveis e tentar ganhar mais em seus investimentos. Após uma recente discussão sobre esse assunto, ocorreu-me que esse conceito ainda é mal compreendido.

Às vezes, esse argumento é um pouco simplificado demais. Por exemplo, se a sua taxa de hipoteca é de 4%, você só precisa ganhar 4,01% para “ganhar” o jogo, certo? Errado. O que muitas vezes é deixado de fora deste argumento é um fator muito importante: implicações fiscais - boas e ruins.

Isso é melhor ilustrado por meio de um exemplo. Mantendo a premissa de taxa de 4%, usaremos um saldo de hipoteca inicial de US $ 300.000 e assumiremos um empréstimo de taxa fixa de 30 anos. Nós também vamos ignorar os impostos, manutenção e seguro, porque você pode ter essas despesas, independentemente de você ter uma hipoteca. Conectar essas suposições a uma calculadora ou planilha financeira e pressupor que os pagamentos sejam feitos no final de cada período geram o seguinte:

• Pagamento mensal = US $ 1.432,25 (360 pagamentos)
• Total de juros pagos durante a vida do empréstimo = US $ 215.608,51

Agora suponha que você está pensando em pagar este empréstimo em 15 anos ou investir esse pagamento adicional em outro lugar. O primeiro passo será determinar qual seria esse pagamento adicional. Usando nossa confiável calculadora ou planilha, descobrimos que você precisa de um pagamento mensal adicional de US $ 786,81. Os valores de pagamento mensal e total de juros pagos para esse cenário são os seguintes:

• Pagamento mensal = US $ 2.219,06 (US $ 2.219,06 - US $ 1.432,25 = US $ 786,81)
• Total de juros pagos durante a vida do empréstimo = US $ 99.431,48

Portanto, o pagamento desse empréstimo hipotecário em 15 anos, em vez de 30 anos, renderia uma economia de despesas de US $ 116.177,03. Mas esta não é a sua poupança real, porque você tem recebido uma dedução fiscal por juros pagos. Supondo que você esteja na faixa de 28% e que todos os juros de hipoteca pagos sejam dedutíveis, a economia líquida seria de aproximadamente $ 83.647,46 ($ 116.177,03 x 0,72).

Nós descobrimos que as economias reais de pagar a hipoteca cedo, mas agora precisamos comparar isso com alguma coisa. Precisamos começar considerando o que a poupança de juros representa. A poupança de juros representa o ganho que você precisaria acumular, investindo esse pagamento adicional durante esses 15 anos, a fim de empatar. No entanto, para comparar maçãs com maçãs, precisamos ajustar as economias de juros (o ganho de investimento que estamos direcionando) para os impostos sobre ganhos de capital. Assumindo que todos os ganhos sejam de longo prazo e que a alíquota aplicável seja de 15%, o resultado é um ganho ajustado de US $ 98.408,78. Se ficarmos disciplinados e investirmos esse pagamento extra de US $ 786. Cada mês, durante 15 anos, investiríamos um total de US $ 141.625,80 (US $ 786,81 x 180). Adicionando o ganho ajustado de cima para o valor do investimento mensal nos dá um montante futuro necessário em 15 anos de US $ 239.565,58. Aguente firme - estamos quase lá.

Agora temos o interesse economizado e a soma futura necessária, mas ainda precisamos de uma taxa de retorno para comparar com a taxa de hipoteca. Conectando a quantia futura necessária (US $ 239.565,58), o pagamento mensal que alocaremos (US $ 786,81), o tempo que investiremos (15 anos ou 180 investimentos) e o valor que alocamos atualmente para a quantia futura (zero) podemos resolver a taxa de retorno. Isso nos dá a seguinte taxa de retorno:

• Taxa aproximada de retorno necessária para empatar 6.56%

Então, para ser indiferente entre as duas escolhas, você precisa ganhar um retorno composto de mais de 6,5% ao longo desse período de 15 anos. O objetivo deste exercício certamente não é dizer que isso é impossível, mas apenas não se iluda pensando que é tão preto e branco quanto alguns podem parecer. Dito isto, lembre-se que esta taxa de hipoteca é fixa - uma variável conhecida para a vida do empréstimo - enquanto retornos de investimento futuro e taxas de imposto futuras são variáveis ​​desconhecidas.

Esse exemplo em particular pode não se encaixar em todos os cenários, mas pode ser usado de maneira simples para ilustrar meu ponto de vista. Usando este mesmo cenário, um suporte de imposto menor (menos de uma dedução) resulta em um maior spread necessário para quebrar mesmo, e um suporte de imposto maior (mais de uma dedução) resulta em um spread menor, todo o resto é igual.

Ao longo da minha carreira, aprendi a questionar tudo e a não aceitar nada pelo valor aparente. As regras financeiras e o “conhecimento” financeiro cultural, ambos comumente compartilhados, são freqüentemente incompletos ou claramente errados. Sugiro que você também questione as regras gerais e o conhecimento cultural para ver se eles se sustentam para você. Muito provavelmente, eles não vão.