REITs: O que são e como investir neles

REIT - rima com “sweet” - significa confiança no investimento imobiliário, e é uma das classes mais populares de ações hoje. REITs são empresas que possuem e às vezes operam imóveis, como apartamentos, armazéns, shoppings e hotéis. Seus negócios normalmente comuns vêm com algumas vantagens fiscais importantes que podem ser um benefício para os investidores.

O apelo é simples: os REITs mais confiáveis ​​têm um histórico de pagamento de dividendos grandes e crescentes por décadas. A National Association of Real Estate Investment Trusts observa que, de 1979 a março de 2016, o índice FTSE NAREIT All Equity REITs superou o Russell 3000, um índice amplo do mercado de ações. O índice REIT apresentou retornos de 12,9% ao ano, contra os 11,6% de Russell. Isso leva ao aumento dos preços das ações. Além disso, as REITs tendem a ser menos voláteis do que as ações tradicionais, em parte por causa de seus dividendos maiores.

Você pode comprar REITs através de uma conta de corretagem, assim como faria com qualquer ação normal.

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Por que investir em REITs?

O Congresso criou fundos de investimento imobiliário em 1960 como uma forma de os investidores individuais possuírem participações acionárias em empresas imobiliárias de grande escala, assim como poderiam ter participações em outros negócios. Esse movimento facilitou para os investidores comprar e negociar um portfólio imobiliário diversificado.

A legislação também criou outras vantagens para os REITs e seus investidores. O Congresso decidiu que os REITs não teriam que pagar impostos no nível corporativo, desde que estivessem sujeitos a algumas condições. Eles têm que manter pelo menos 75% de seus ativos no mercado imobiliário, e pelo menos 75% de sua renda bruta tem que vir de aluguéis e renda relacionada a imóveis, juntamente com algumas estipulações menores.

Em troca dessa vantagem fiscal, os REITs precisam pagar 90% de seus rendimentos tributáveis ​​aos investidores - uma exigência que as empresas comuns não enfrentam. Isso significa que os REITs oferecem consistentemente alguns dos maiores dividend yields do mercado de ações, tornando-os um favorito entre os investidores que buscam um fluxo constante de retornos. Embora os REITs não paguem impostos, seus investidores ainda precisam pagar os dividendos que recebem, a menos que sejam recolhidos em uma conta com benefícios fiscais. (Essa é uma das razões pelas quais os REITs podem ser excelentes para os IRAs.)

Essa mudança legal também criou uma vantagem para os REITs, permitindo que eles financiassem imóveis mais barato do que as empresas não-REIT. Com o tempo, os REITs podem crescer e pagar dividendos ainda maiores.

Com o que se preocupar

A desvantagem mais significativa para os REITs é um efeito direto dessas vantagens legais. Como os REITs distribuem uma grande parte de seu fluxo de caixa para os investidores, eles não retêm muito dinheiro para financiar seu próprio crescimento. Em vez disso, para crescer, eles precisam levantar caixa emitindo novas ações e títulos. Mas os investidores nem sempre estão dispostos a comprá-los, como durante uma crise financeira ou recessão. Assim, os REITs podem não ser capazes de comprar imóveis exatamente quando querem - mas quando os investidores estão dispostos a comprar novas ações e títulos, o REIT pode crescer novamente.

Outra consequência de seu status legal é que os REITs têm muita dívida. Eles geralmente estão entre as empresas mais endividadas do mercado. No entanto, os investidores ficaram confortáveis ​​com essa situação, porque os fluxos de caixa contratuais típicos de longo prazo dos REITs - arrendamentos e tal que o dinheiro virá - podem confortavelmente suportar seus pagamentos de dívida e garantir que os dividendos ainda sejam pagos.

Quais são os tipos de REITs?

Os REITs podem ser divididos em dois tipos gerais: REITs de capital e REITs de hipotecas. Os REITs de ações são o tipo mais tradicional e operam como um senhorio. Eles possuem o imóvel subjacente, fornecem manutenção e reinvestem na propriedade e cobram cheques de aluguel - todas as tarefas de gerenciamento que você associa a possuir uma propriedade.

Por outro lado, os REITs hipotecários não são proprietários da propriedade subjacente. Em vez disso, eles possuem títulos de dívida lastreados pela propriedade. Por exemplo, quando uma família tira uma hipoteca de uma casa, esse tipo de REIT pode comprar essa hipoteca do credor e cobrar os pagamentos mensais ao longo do tempo. Enquanto isso, outra pessoa - a família, neste exemplo - possui e opera a propriedade.

REITs hipotecários são geralmente significativamente mais arriscados do que seus primos REIT de ações, e eles tendem a pagar dividendos mais altos. No entanto, não permita que esse dividendo mais alto engane você e pense que eles são mais seguros do que os REITs de ações.

REITs podem investir em quase qualquer tipo de imóvel. A imensa gama de investimentos potenciais é imensa: não apenas casas e apartamentos, mas escritórios, hospitais, hotéis, shoppings, armazéns, data centers e muito mais. Ainda assim, um REIT tende a se concentrar em um ou dois setores. Esse foco ajuda os investidores a avaliar a empresa e a atribuir um preço de ação mais preciso.

REITs públicos e privados

Independentemente do tipo, um REIT pode ter três classificações legais diferentes:

• Pode ser negociado publicamente no mercado de ações
• Pode ser um REIT público não-comercial
• Pode ser uma empresa privada

Os REITs negociados publicamente tendem a ter melhores padrões de governança e serem mais transparentes. Eles também oferecem o estoque mais líquido, o que significa que os investidores podem comprar e vender o estoque prontamente. Por estas razões, muitos investidores compram e vendem apenas REITs negociados publicamente.

Os REITs públicos não-comercializados e privados geralmente oferecem menos intervalos para negociar suas ações, podem custar mais para negociar e podem ter valores mínimos de investimento. Além disso, os REITs privados têm menos requisitos de divulgação, o que pode tornar seu desempenho mais difícil de avaliar. Essas limitações tornam essas classes menos atraentes para muitos investidores.

Como começar a investir em REITs

Começar é tão simples quanto abrir uma conta de corretagem, o que geralmente leva apenas alguns minutos. Então você poderá comprar e vender REITs como faria com qualquer outra ação. Como os REITs pagam dividendos tão grandes, pode ser inteligente mantê-los em uma conta de aposentadoria individual, para que você não precise pagar impostos sobre a distribuição.

Se você não deseja negociar ações REIT individuais, pode fazer muito sentido simplesmente comprar todo o setor imobiliário como parte de um fundo ou fundo mútuo negociado em bolsa. Você obtém diversificação imediata e menor risco. Muitas corretoras oferecem esses fundos, e você pode começar sem saber muito sobre REITs enquanto ainda coleta seus dividendos suculentos.

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