Comprar ou não comprar - Recapitulação de eventos

ATUALIZAÇÃO (28/01/14): VIDEO COMPLETO DO EVENTO ESTÁ AGORA DISPONÍVEL

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Tivemos o privilégio de hospedar Ryan Richard, da McGuire Real Estate, e Roberto Rivera, do First Republic Bank, ontem à noite no Investmentmatome HQ. Para quem perdeu o evento, aqui estão alguns destaques. Vamos postar clipes aqui quando estiverem prontos. Live tweet stream está disponível em #BuyOrRentSF

Por que eu deveria comprar?

• Ryan destacou a importância de distinguir motivações emocionais (eu quero pintar minhas próprias paredes, a uma curta distância das escolas) e financeiras (aproveitar a valorização do preço, diversificar portfólio)
• Motivações emocionais e financeiras podem às vezes estar em conflito; os parceiros podem estar em lados opostos do espectro em termos de motivações - lembre-se de falar sobre eles ao considerar a decisão de comprar
• Ferramenta útil no NYTimes para obter a leitura inicial sobre quanto tempo levaria para compensar uma compra, considerando sua situação atual de aluguel

Financiando uma compra

3 principais coisas determinam acessibilidade / elegibilidade de empréstimo

• Pontuação de crédito
• Dívida total / receita anual bruta não deve exceder 4,5x
• Instrumentos de caixa e líquido disponíveis para pagamento

Fazendo o pagamento

Ryan destacou que fazer o pagamento e as ofertas vencedoras são os dois grandes obstáculos que seus clientes enfrentam em São Francisco. Ele observou que essas duas questões andam de mãos dadas. Quanto maior o adiantamento%, mais atraente a oferta (maior certeza de fechamento) para o vendedor. Ele está começando a ee um instrumento financeiro relativamente novo no mercado de compra de casas: Equity financing

Como funciona o financiamento por ações?

• Empresa de financiamento oferece uma parte do pagamento em troca de uma porcentagem da futura mudança no valor da casa
• Uma estrutura típica é de 50% do pagamento inicial em troca de 40% da mudança futura no valor (ações em cenários positivos e negativos)
• Os compradores têm a opção de sacar o contrato e recomprar o capital após 3 anos (avaliação independente será feita naquele momento para determinar o custo da recompra)

Como as novas regras do CFPB impactam os mutuários?

Roberto disse que os padrões de subscrição mais apertados já foram feitos nos últimos anos - se você fosse elegível para um empréstimo em 2013, provavelmente será elegível em 2014

Procurando por uma casa

Na era dos aplicativos e sites, por que se preocupar em contratar um agente?

• Estimativas 15-20% das vendas de SF em 2013 aconteceram fora do mercado - Boa agente pode dar aos potenciais compradores acesso a listagens de bolso / listagens “em breve”

CONDO / TIC / CO-OP - O que são e como impactam as opções de financiamento?

• CONDO - Mais direto dos três, basicamente possui a unidade, e depois compartilha os espaços comuns. Cada unidade tem um título separado.
• TIC (Tenancy-in-common) - Você possui uma porcentagem de uma propriedade indivisa. Título único, vários proprietários. Título único significa que quando as pessoas entram ou saem, o empréstimo deve ser refinanciado. Isso cria mais problemas para os bancos, o que os torna menos dispostos a emprestar / cobrar mais pelos empréstimos TIC. O preço do empréstimo é uma função do recurso que um banco tem para receber seu dinheiro de volta. Os empréstimos TIC também não são elegíveis para venda no mercado secundário, tornando-os menos atraentes para os bancos.
• CO-OP - Aquisição de ações de uma empresa de capital fechado (proprietária do prédio). As cooperativas geralmente têm exigências de subscrição mais rigorosas do que os próprios bancos (exigindo valores mais altos de entrada)

Preço de lista - tantas coisas parecem estar vendendo lista acima, por que isso?

• O preço de tabela não é igual ao preço de mercado - os preços de tabela mais baixos são uma estratégia usada por alguns vendedores para gerar mais lances de interesse / múltiplos lances
• Problema particular em San Francisco, menos prevalente fora da cidade
• Se parece bom demais para ser verdade, provavelmente é - verificar transações comparáveis ​​na área para ter uma idéia melhor do "preço de mercado" para que você possa fazer uma oferta competitiva

Ganhar uma oferta - que estratégias os compradores podem empregar?

Ao pensar em ganhar uma oferta, tenha em mente a perspectiva de um vendedor:

1. Atratividade da oferta - quão bom é o número da manchete
2. Certeza de fechamento:% downpayment
3. Certeza de fechamento: # de contingências

Alguns compradores optaram pela remoção de contingências para tornar suas ofertas mais atraentes - isso expõe você ao risco de perder seu depósito se as inspeções fizerem com que você se afaste da oferta, ou o risco de compensar a diferença se a casa avaliar por menos do que a oferta. PREVISÕES DE MERCADO

• 2014 – Ano do Condomínio (48.000 unidades aprovadas no ano passado) em San Francisco; aumento da oferta maio ajudar os preços do condomínio a suavizar
• Olhando para os projetos de planejamento urbano, pode-se ter uma visão do que alguns bairros novos e emergentes podem ser: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Uma maneira de olhar para o mercado é avaliar o estoque de imóveis disponíveis dentro de um ponto de preço quente, por exemplo, US $ 800 mil - US $ 1,2 milhão. Dados esses parâmetros, Ryan destacou:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• Baía do Leste: Temescal, Crocker, Jack London e Elmwood
• Marin: Larkspur e Corte Madera se tornando mais atraentes devido às linhas de ônibus direto para SF

Comprar uma casa é uma decisão financeira enorme, por favor, tome o tempo para considerar suas opções antes de se apaixonar por sua casa de sonho!