Programa de Estabilização de Ativos Afligidos: O que significa para proprietários de residências?

O que é o DASP?

O Programa de Estabilização de Ativos Afligidos (DASP) é a última tentativa do governo de ajudar os proprietários de imóveis em dificuldades que enfrentam a execução hipotecária. A má notícia: você não pode se inscrever. A boa notícia: se você entrar, suas chances de ficar em casa são muito maiores.

O DASP está sendo implementado nacionalmente e possui pools adicionais segmentados geograficamente em quatro mercados dos EUA - Chicago, Illinois, Newark, NJ, Phoenix, AZ, e Tampa, FL.

Mercado	Projetado # de hipotecas para ser vendido neste trimestre
Chicago	1,500
Newark	500
Fénix	300
Tampa	1,200
Nacional, não segmentado	4,500-5,000
No geral	8,000-9,000

Fonte: Federal Housing Administration / U.S. Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano

Antes de você dizer que são poucas hipotecas para dizer que tenho uma chance, considere isto: tem havido toneladas de programas de ajuda hipotecária lançados nos últimos anos pelos reguladores federais - talvez você já tenha tentado nadar na sopa de letrinhas do HAMP, HARP e HAFA. Todos aqueles que tiveram taxas de sucesso decepcionantemente baixas e ficaram aquém das metas projetadas. Reguladores e políticos estão lutando por um milagre de moradia, então, mesmo que você não esteja incluído desta vez, a DASP já está sendo ativada rapidamente - a Federal Housing Administration originalmente disse que apenas 5.000 hipotecas seriam vendidas neste trimestre, e elas já subiu para 9.000. Sua vez pode vir mais cedo do que você pensa.

Como funciona o DASP?

A DASP é uma parceria público-privada, que está preparada para alinhar os incentivos do investidor com os do proprietário e de sua comunidade.

A DASP oferece aos investidores novo acesso para comprar hipotecas inadimplentes que estão no controle da FHA e quase certamente serão encerradas. As hipotecas serão vendidas em leilão e, devido ao seu status de risco, terão um preço abaixo do saldo principal (ou seja, o valor que você, como proprietário, deixou de pagar).

O que isso significa para mim?

Para ser colocado em um pool DASP, você deve ter pelo menos seis meses inadimplente em sua hipoteca, seu prestador deve ter esgotado todas as etapas do procedimento de mitigação de perdas aprovado pela FHA, e você não pode ter declarado falência.

Uma vez que sua nota de hipoteca é comprada através do programa, a execução deve ser adiada por um período mínimo de seis meses. Você também receberá um novo funcionário para ir junto com o novo dono da dívida. Um servicer refere-se à empresa que você realmente paga sua dívida hipotecária. Eles não são, no entanto, o dono do seu empréstimo - são os intermediários que respondem ao proprietário. Pode ficar confuso, porque às vezes o servicer é na verdade uma parte da mesma empresa que seu emprestador. Por exemplo, se você tem uma hipoteca da Wells Fargo, seu agente de serviços provavelmente será a Wells Fargo. Se você tem uma hipoteca do Citizens Bank, que é de propriedade da RBS, seu servicer provavelmente será outra empresa de propriedade da RBS. Mas o servicer é uma entidade separada da empresa, para fins legais.

Se você estivesse trabalhando com uma grande empresa de serviços sem rosto - talvez uma que se engajasse no tipo de atividade de assinatura robótica que foi recentemente trazida à luz - então uma nova empresa, que pode ser uma empresa menor, regional ou com Um melhor histórico de trabalho com os mutuários, poderia ser uma grande ajuda em trabalhar com você para pagar sua dívida e evitar a exclusão.

O investidor não precisa reduzir o valor devido ou modificar seus termos de reembolso, mas, como discutiremos a seguir, essas são possibilidades definidas que se encaixam em muitas estratégias de investidores hipotecários em dificuldades.

Além disso, o investidor comprador (ao contrário do FHA) provavelmente não quer encerrar sua ação, mesmo depois que a suspensão de seis meses obrigatória pelo DASP for encerrada. Existem algumas razões porque não:

• O investidor provavelmente comprou sua hipoteca para adotar uma estratégia em que reduza o principal ou diminua o valor que deve para que você pague de volta. Então, digamos que você ainda deva US $ 200.000 em sua hipoteca, mas você assumiu o padrão e a FHA colocou você em um pool DASP. Um investidor participante do DASP compra sua nota de hipoteca por US $ 150.000. O investidor então modifica seu empréstimo, informando que você deve apenas US $ 175.000, além de oferecer a você um plano de pagamento mais flexível e oferecer a você um novo funcionário para trabalhar. Você acaba pagando e ficando em sua casa, enquanto o investidor obteve lucro. Essa é uma visão geral simplista, mas é basicamente o tipo de investimento que o DASP está configurado para incentivar.
• Se você mora em um dos pools geograficamente direcionados (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), então eles podem essencialmente encerrar apenas 50% dos empréstimos que compram desse pool, com uma margem de erro de 10%. A FHA descreveu "Resultados de Estabilização de Vizinhança" - eles incluem fazer com que você comece a pagar sua hipoteca, ajudando-o a fazer uma venda a descoberto e outros - e eles não incluem a execução hipotecária. Os compradores têm que atender a uma cota de 50% dos Resultados de Estabilização de Vizinhança. Se eles não tiverem, terão que pagar a FHA. Uma vez que suas chances de encerramento foram basicamente 100% antes de seu empréstimo ter sido comprado, um limite de 50% é um passo adiante.
• A execução duma hipoteca é cara. Um estudo do Banco de Reserva Federal de Chicago estimou que as execuções hipotecárias custam, em média, US $ 50.000 a um banco.Embora, obviamente, não haja garantias, é improvável que os investidores comprem essas propriedades com o objetivo de excluir um grande número delas.

Até agora, os investidores saudaram a DASP - é uma expansão de um programa piloto no qual a FHA já encontrou um alto nível de interesse. O semanário JPMorgan Securitized Product Weekly, um comentário de pesquisa e estratégia direcionado a investidores, observou a adoção do DASP pelo mercado., apontando para a decisão da FHA de vender 9 mil hipotecas neste trimestre, acima de sua meta original de 5 mil. Embora isso não atrapalhe seu ânimo, o mercado imobiliário norte-americano também não tem sido excelente para os investidores, e muitos fundos estão procurando por estratégias de investimento em hipotecas em dificuldades, em vez de lutar contra a tendência de menos devedores pagarem. O pioneiro dos títulos hipotecários Lewis Ranieri, descrito em “Liars Poker”, de Michael Lewis, como um impiedoso especulador de Wall Street, está agora administrando o Selene Mortgage Opportunity Fund, que usa estratégias calorosas e difusas como enviar cartões de presente grátis para proprietários de casas hipotecadas. -los a elaborar um plano de reembolso com um servicer.

Mas talvez uma modificação, um novo prestador de serviços e uma permanência no encerramento ainda não levem você para onde você precisa estar. Se tudo o mais falhar, o DASP especifica que o comprador deve tentar usar uma venda a descoberto, o que significa vender a casa por menos do que o valor devido na hipoteca. As vendas a descoberto costumam ser um resultado melhor para os tomadores de empréstimo do que para o encerramento - elas nem sempre destroem sua pontuação de crédito, por exemplo.

Embora somente 9.000 proprietários de residências estejam obtendo os benefícios do DASP agora, é comum notar que o presidente Obama está sob muita pressão para consertar o mercado imobiliário norte-americano para melhorar sua estatura nas eleições de 2012. Talvez um DASP super dimensionado seja a solução que ele está procurando.

Imagem do proprietário via Shutterstock