Quedas de proprietário, permanece indescritível para muitos, descobre estudo

Comprar uma casa costumava ser a marca da conquista e estabilidade americanas, um objetivo que muitas famílias aspiravam e, em sua maior parte, podiam alcançar.

As taxas de aquisição de imóveis, no entanto, estão em uma década desde 2004, quando atingiram o pico de 69% de todas as famílias americanas, para 63,7% até o final de 2015, segundo o Relatório sobre a Habitação 2016 do Estado da Nação divulgado em junho. 22 pelo Centro Conjunto para Estudos de Habitação da Universidade de Harvard.

Proprietários de imóveis que perderam suas casas para execução de hipotecas ainda estão lutando para liberar seus registros de crédito para que possam comprar outra casa. Enquanto isso, alguns grandes bancos se afastaram da oferta de empréstimos subprime e garantidos pelo governo e restringiram significativamente as exigências de crédito, apesar das baixas taxas de hipoteca, tornando muito mais difícil para alguns potenciais compradores de imóveis conseguirem colocar seus pés na porta. “Quanto de casa posso comprar?” Não é mais a questão principal que os potenciais compradores de casas precisam considerar; Está " Como Eu vou pagar?

Compare as taxas de hipoteca

Entre as tendências que impulsionam as taxas de aquisição de imóveis residenciais estão o aumento dos preços das moradias, a falta de moradias no mercado e a crescente demanda por aluguéis. A renda estagnada e a desigualdade salarial, juntamente com o aumento do número de famílias de baixa renda, também contribuíram.

Chris Herbert, diretor-gerente do Centro Conjunto de Estudos de Habitação de Harvard, diz que as famílias que ganham menos de US $ 25.000 por ano representaram quase 45% do crescimento líquido em residências americanas de 2005 a 2015 - famílias que enfrentam os maiores obstáculos para comprar uma casa.

"A questão não é tanto se as famílias vão querer comprar casas no futuro, mas se serão capazes de fazê-lo", diz Herbert.

Homeownership desliza mais para a geração X, afro-americanos

Um olhar mais atento aos números revela um declínio gritante nas taxas de aquisição de imóveis entre dois grupos-chave: afro-americanos e gen Xers. O estudo do Centro Conjunto constatou que a maior queda ocorreu entre as pessoas de 35 a 44 anos de idade, que estavam ingressando em seus principais anos de compra de casa pouco antes e durante a crise imobiliária. Suas taxas despencaram quase 11 pontos percentuais, de 69,2% em 2004 para 58,5% em 2015.

Os proprietários de imóveis nessa faixa etária foram os mais atingidos porque acabaram de entrar em seus primeiros anos de compra de imóveis antes da crise e compraram no auge do mercado, diz Danielle Hale, gerente de pesquisa imobiliária da National Association of Realtors.

Além disso, a diferença entre as taxas de posse de imóveis em preto e branco aumentou, apesar de ambos os grupos terem sofrido um declínio geral. Dos domicílios brancos, 71,9% possuíam uma casa, em comparação com 43% dos lares negros em 2015. O declínio para lares negros foi de 6,7 pontos percentuais em relação ao pico em 2004 e para lares brancos 4 pontos percentuais, segundo o estudo de Harvard. Famílias hispânicas que possuem casas declinaram 2,5 pontos percentuais, para 45,6% no mesmo período.

Uma das principais razões pelas quais as minorias viram uma série de execuções hipotecárias: foram mais visadas pelos credores subprime, diz Barry Zigas, diretor de política de habitação da Consumer Federation of America, um grupo de defesa sem fins lucrativos com sede em Washington, DC. Os norte-americanos e hispânicos cresceram no período que antecedeu o pico habitacional em 2004, depois caíram quando a recessão atingiu as hipotecas subprime mais duramente.

A disparidade de renda e os requisitos de crédito mais rígidos tornaram mais difícil para os afro-americanos, que nunca viram a taxa de propriedade de seus principais proprietários 50%, entrar novamente no mercado como compradores de casas. Enquanto isso, os hispânicos estão lentamente diminuindo a diferença com as famílias brancas à medida que sua população cresce, diz Zigas.

Taxas de hipoteca baixas não atraem tantas pessoas quanto o esperado

Embora as taxas de hipotecas tenham permanecido bem abaixo dos 4% este ano, não é suficiente para elevar os compradores de imóveis para os níveis que os analistas da indústria previram. A escassez de estoques, o aumento dos requerimentos de empréstimos e o lento crescimento da renda estão deixando muitos compradores residenciais em potencial, disse Zigas, acrescentando que altos níveis de endividamento estudantil e um mercado de trabalho desafiador para os jovens estão arrastando a demanda por residências.

Em alguns mercados quentes como Denver, a habitação de nível básico, como condomínios, está em alta demanda, mas falta, diz Sarah Riopelle, porta-voz da Housing Colorado, uma associação de profissionais de moradias populares no estado. De julho de 2014 a julho de 2015, mais de 100.000 pessoas se mudaram para o estado, de acordo com o Escritório do Censo dos EUA.

A construção de condomínios e casas multifamiliares não está acompanhando o fluxo de novos moradores, diz Riopelle. Combinando esse problema, 70% dos empregos criados no Colorado nos próximos 10 anos provavelmente serão vagas de serviço com um salário anual de US $ 36.000 ou menos, não o suficiente para permitir que as famílias economizem e comprem uma casa mesmo se as taxas de hipoteca fossem para permanecer baixo, ela observa.

"A maioria dos compradores de casas de primeira viagem olha para um condomínio ou moradia como um ponto de partida, mas nosso mercado não tem esse estoque e está empurrando mais pessoas para o mercado de locação", diz Riopelle.

Otimismo cauteloso para o futuro da habitação

Hoje, não há realmente nenhuma noção do que é um mercado habitacional “normal” e, para aqueles que foram mais duramente atingidos pela crise financeira - famílias de baixa e média renda - a estabilidade ainda é passageira, diz Zigas.

"Assalariados de renda baixa e média restringiram as poupanças, e as cargas de aluguel são altas, sem mencionar o fato de que suas horas foram reduzidas e os salários não aumentaram, então eles têm muito menos poder de comprar homebuying agora", diz Zigas.

Mais de 12% dos proprietários nacionais ainda estão submersos em suas hipotecas, de acordo com o relatório de equidade negativa do primeiro trimestre de 2016 da Zillow. O relatório da Zillow constatou que os principais mercados com patrimônio negativo são Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) e Baltimore (17,2%), agravando uma recuperação econômica já tênue, já que algumas famílias continuam lutando após o recuo.

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Deborah Kearns é escritora da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.