Recuperação de Habitação? O boom da habitação chega

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Os preços das casas estão subindo novamente - especialmente nas áreas mais atingidas pelo colapso de 2008-2009. Mas desta vez não é porque os pequenos e sofisticados investidores estão entrando. Agora são investidores mais experientes e sofisticados - incluindo muitos investidores de Wall Street e fundos de hedge. A Colony Capital e o The Blackstone Group estão apoiando o proverbial caminhão, gastando centenas de milhões e comprando casas e condomínios às dezenas de milhares.

Sim, a retrospectiva é sempre 20/20. Mas agora, até mesmo os burros sabem que a bolha dos preços das casas dos meados dos anos 2000 foi alimentada por dinheiro estúpido. E os burros sabem disso porque são os que ainda estão sofrendo.

Uma diferença fundamental: enquanto os pequenos compradores de imóveis eram alavancados de 5 a 1 ou mais para comprar casas (frequentemente em documentos frágeis ou empréstimos não-doc), esses investidores profissionais não são tão profundamente alavancados. A Blackstone toma emprestados 78 centavos por dólar de ativos, por exemplo.

Como resultado, o investimento imobiliário - medido pelo percentual de casas sendo compradas pelos investidores - está aumentando, junto com os preços das moradias.

Em um desenvolvimento paralelo, os preços das ações tiveram um aumento - saltando mais de 17 por cento nos primeiros cinco meses do ano, antes de um recuo modesto na primeira semana de junho.

Existe um efeito de transbordamento? Tem que haver.

Muito foi escrito durante o boom imobiliário - e o boom da Internet antes disso - do "efeito riqueza". As pessoas puderam alavancar seus preços crescentes de casas para abastecer o consumo: eles usaram empréstimos imobiliários para comprar SUVs, home theater high-end. sistemas, barcos, viagens para a Europa e todas as outras armadilhas da riqueza - depreciando todos os ativos, se fossem ativos. Se eles não pegassem emprestado diretamente o patrimônio líquido, simplesmente ficariam mais confortáveis gastando suas rendas, seguros na fantasia de que sua casa era um gerador confiável de riqueza. O aumento do consumo de combustíveis aumenta a produção, fábricas e empresas de transporte contratam pessoas e as colocam para trabalhar. Os empregados querem casas bonitas e, assim, a economia contrata trabalhadores da construção civil para construí-los.

O efeito da riqueza dos preços da habitação é particularmente forte porque o aumento dos preços das casas contribui para a mobilidade dos trabalhadores. Pense nisso: se você está de cabeça para baixo em sua casa e perde o emprego, não pode se mudar para outro sem ter dinheiro no fechamento. Quando as casas estão profundamente submersas, isso perturba o mercado de trabalho, e o capital não pode ser alocado com eficiência, porque as empresas com maior potencial produtivo têm dificuldade em conseguir trabalhadores qualificados de todo o país. Eles vão sem, ou vão com segundas amarras - e os trabalhadores definham em benefícios de desemprego.

À medida que os preços das casas se recuperam, os trabalhadores se libertam de suas casas e estão livres para se mudar para buscar oportunidades em outros lugares.

Então, faz sentido ver um aumento nos preços das ações. Mas considere como chegamos aqui:

O Federal Reserve manteve o pé no acelerador durante anos, empurrando as taxas de hipoteca para o nível de sub-4 por cento sem precedentes. O Fed também apostou na criação de dinheiro, creditando bancos de reserva não apenas por títulos do Tesouro que eles vendem para o Federal Reserve, como tem sido a prática por gerações, mas também por praticamente qualquer ativo financeiro que eles tenham sob o QE3. - o equivalente monetário de urinar no radiador e levar sua esposa e filhos para trás do carro para empurrá-lo.

Em uma economia normal, essas políticas são altamente inflacionárias. Mas esta não é uma economia normal. Os juros permaneceram baixos por tanto tempo porque os investidores ficaram tão assustados com o quase colapso de 2008 que temiam uma espiral deflacionária mais que a inflação. E enquanto a zona do euro era o caso de cesta que Thatcher previu, isso funcionou ok. O capital ainda fluía para os EUA da Ásia e da Europa, porque as alternativas eram ainda mais arriscadas.

Quanto tempo isso pode durar? Bem, o canário na mina de carvão, por previsões inflacionárias, é dívida de longo prazo. Isso significa que as taxas de juros que os credores hipotecários exigem, porque não há muito mais longo prazo do que as hipotecas.

Um período sustentado de expansão modesta nos preços das casas seria bom. Mas há algumas indicações iniciais de que o dinheiro inteligente, se não for para as saídas, pelo menos pediu ao garçom para trazer o cheque. Isso não significa que o fim é iminente, necessariamente. Ainda há muito dinheiro à procura de uma casa. A China, por exemplo, ainda está à procura de um lugar seguro para investir as economias de uma economia em rápido crescimento com uma taxa de poupança prodigiosamente alta - e o setor imobiliário dos EUA é provavelmente o lar de um bom pedaço dele.

Reproduzido com a permissão de Mortage-X.com - Gráfico original aqui.

Como você pode ver claramente, algo aconteceu no início de maio que levou os mercados hipotecários a prever a inflação ou seu resultado - taxas de juros mais altas - no futuro. Sim, as taxas ainda são muito baixas, pelos padrões históricos. Mas as pessoas compram casas com base em pagamentos, não no preço (isso é burro, mas isso é realidade). Taxas de juros mais altas afetarão os montantes dos empréstimos pelos quais os compradores podem se qualificar.

Não são apenas os tomadores de hipotecas de 30 anos que experimentam aumentos de taxas. Os aumentos de taxa foram confirmados pelo aumento de rendimento nos 10 anos de tesouraria, com rendimentos subindo 46 pontos base sobre o mês de maio.

É simplesmente uma ilustração dos efeitos autocorretivos de mercados que funcionam bem. É difícil para as pessoas com crédito irregular conseguirem uma hipoteca. Por mais que se queixem, isso é como deveria ser. Os medos inflacionários estão finalmente começando a disciplinar os mercados de títulos - mais uma vez, como deveria ser. Isso não define nem habitação nem estoques para uma ascensão meteórica. Mas não devemos desejar tais coisas.