As novas regras do CFPB protegerão os consumidores que enfrentam a execução duma hipoteca

Hoje, o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor anunciou duas novas regras para ajudar os consumidores que podem estar enfrentando a execução hipotecária - e nem um pouco cedo demais. Todos nós já ouvimos as histórias dos proprietários que foram passados ​​de um representante do banco desinteressado para outro enquanto tentavam saber por que estavam perdendo suas casas, os que lutavam para organizar uma modificação do empréstimo, mesmo quando os procedimentos de execução começavam, e aqueles que nunca deveria ter hipotecas para começar. Agora, o CFPB entrou em cena para garantir que os proprietários sejam tratados com justiça e dignidade.

Um fim ao runaround

Richard Cordray, diretor do CFPB, anunciou os dois novos regulamentos em uma audiência de campo em Atlanta, Geórgia. Em suma, as regras irão:

Impedir que os mutuários sejam surpreendidos.Muitos consumidores viram-se excluídos, mesmo quando trabalhavam com o credor para encontrar uma alternativa. Essas novas regras exigem que os credores notifiquem os consumidores sobre como se tornarem inadimplentes precocemente e muitas vezes, para fornecer um ponto de contato constante e acessível, para processar pedidos de modificação de empréstimos antes de encerrar e delinear claramente as razões, custos e alternativas de qualquer ação.

Coloque as necessidades dos consumidores em primeiro lugar.Os credores devem trabalhar com os tomadores de empréstimos para evitar a execução de hipotecas, priorizando os pagamentos diferidos e as modificações nos empréstimos, e proibindo os emprestadores de forçar os tomadores de empréstimos a arranjos que enfatizem os lucros em detrimento do bem-estar do consumidor.

Com estes regulamentos, o CFPB reconhece:

O buraco de coelho que tantos proprietários têm caído ao tentar refinanciar suas hipotecas, desde o infame processo de rastreamento duplo até o trato com 13 representantes diferentes, cada um com 1/13 da informação necessária ou autoridade necessária para agir.

O custo de encerramento de toda a comunidade, de valores de propriedade diminuídos a insegurança e instabilidade aumentadas.

A dura verdade de que alguns credores colocam lucros corporativos à frente do bem-estar do consumidor. Durante o período que antecedeu a crise financeira, os originadores de empréstimos retiraram as hipotecas de seus livros e transformaram-se em uma sopa de CDOs e MBSs, o que significa que não tinham incentivo para selecionar os mutuários ou trabalhar com eles se não pudessem pagar seus empréstimos.

As novas regras em detalhes

As emissões do CFPB alteram o Regulamento X da Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis e o Regulamento Z da Lei da Verdade nos Empréstimos. Eles também implementam algumas disposições do Dodd-Frank. Em detalhe, os regulamentos mais recentes exigiriam serviços hipotecários para:

1. Limite de "rastreamento duplo".Entre os procedimentos mais infames no arquivo de encerramento é o chamado "rastreamento duplo", onde um credor hipotecário trabalha com o mutuário para evitar a exclusão, enquanto avança simultaneamente para concluir o encerramento. Os consumidores se viram surpresos, atingidos por um resultado que pensavam estar trabalhando para prevenir. De acordo com a nova regra, os prestadores de serviços hipotecários não podem iniciar os processos de execução até que o mutuário perca os pagamentos por 120 dias.

2. Notifique os mutuários de que estão inadimplentes. Se o mutuário perder dois pagamentos consecutivos, sua declaração mensal deve identificar a data em que ele se tornou inadimplente, o valor necessário para permanecer atualizado e o que acontecerá se ele não o fizer.

3. Seja proativo. Os credores devem, de forma proativa, alcançar os tomadores que ficam para trás e estabelecer opções de modificação do empréstimo.

4. Melhorar o contato entre credor e devedor.Os credores devem fornecer aos mutuários “acesso direto e contínuo” aos responsáveis ​​por ajudar proprietários de casas em dificuldades.

5. Simplifique modificação do empréstimoaplicações.Os credores devem oferecer uma única aplicação para todas as opções disponíveis, e os mutuários devem ser considerados para todas as opções de uma só vez.

6. Confirme imediatamente o recebimento de um pedido de modificação do empréstimo.Os credores devem confirmar o recebimento de um pedido de modificação do empréstimo dentro de cinco dias e usar a "diligência razoável" para garantir que o pedido esteja completo.

7. Considere todas as opções.Os credores têm de considerar todas as opções dos proprietários de hipotecas ou investidores para ajudar o mutuário a manter sua casa, seja adiando pagamentos, modificações de empréstimos ou mesmo uma venda a descoberto.

Ponto-chave: os credores não podem direcionar um mutuário para qualquer opção que seja mais lucrativa para o próprio credor.

8. Processar os pedidos de modificação do empréstimo antes de iniciar o processo de encerramento.Se o mutuário envia um pedido de modificação do empréstimo 37 dias ou mais antes de uma venda de encerramento, o processo de encerramento não pode prosseguir até que o pedido seja processado.

9. Parar processo de encerramento se o mutuário chega a um acordo.Se o credor e o mutuário chegarem a um acordo de mitigação de perdas, o credor não poderá iniciar ou concluir os procedimentos de execução de hipoteca, a menos que o mutuário não cumpra.

10. Diga a um mutuário por que ele foi rejeitado por um programa de modificação de empréstimos.Semelhante à legislação para rejeições de cartão de crédito, um credor deve informar ao mutuário especificamente por que ele foi negado, incluindo todas as informações sobre qualquer modelo financeiro usado. Se o mutuário contesta o resultado, o credor deve fazer com que uma nova pessoa faça uma revisão.

11. Avisar os mutuários antes dos ajustes das taxas de juros.Os prestadores de serviços devem informar os mutuários de hipotecas de taxa ajustável sobre seu primeiro reajuste tarifário pelo menos sete meses antes de entrar em vigor. Esta notificação deve incluir uma estimativa para a nova taxa e novo valor de pagamento, alternativas disponíveis e como acessar um conselheiro de hipoteca.

12. Evite seguro de força, se possível.Se um mutuário não tiver um seguro de propriedade, um servicer adquire seguro de força para cobrir a propriedade - mas às vezes, o mutuário já tem seguro, ou fica preso ao custo do seguro colocado pela força. Agora, os servidores devem razoavelmente suspeitar que os mutuários não têm seguro, analisar o caso individualmente e notificar os mutuários antes que o seguro seja comprado e todos os anos antes de ser renovado.

Isso fará diferença?

Eles não entrarão em vigor até janeiro de 2014, tarde demais para muitos proprietários americanos. As regras terão algum efeito daqui para frente? O mutuário quer evitar o encerramento por razões óbvias; o credor tem outros incentivos. A rota do CFPB aqui é punir o comportamento, fazer as conseqüências de fazer algo que geralmente está nos melhores interesses dos credores, e que os credores vão pensar duas vezes. Policiais de trânsito ausentes, estacionamentos ilegais são do interesse de cada indivíduo; Há empregadas domésticas que fazem com que os riscos de serem pegos superem os benefícios.

Mas isso só funciona se as penalidades forem suficientemente severas e a imposição for confiável. Mas dado o atual clima regulatório, os recentes assentamentos hipotecários que mal chegam a ser um tapa no pulso, e os recursos limitados da agência, resta ver se os reguladores podem fazer com que os credores façam algo que não querem fazer. Uma solução mais difícil e mais complicada seria mudar o sistema de empréstimos hipotecários de forma a alinhar melhor os interesses do mutuário e do credor. Se um credor se beneficiasse de uma comunidade estável e financeiramente segura, ou sofresse uma perda significativa se fizesse um mau empréstimo, esses regulamentos seriam supérfluos. Em vez de esperar que as costas dos reguladores se voltem, tanto os credores quanto os tomadores de empréstimo dedicariam suas energias a um objetivo comum.