Obter uma hipoteca mais segura usando essas dicas pós-crise

As hipotecas são mais seguras agora do que há 10 anos atrás. Esse é o principal efeito da crise financeira de 2008-09 no mercado hipotecário.

Os seguintes tipos de empréstimos foram populares durante o boom imobiliário no início a meados dos anos 2000, mas estão indisponíveis agora para a maioria dos mutuários:

• As hipotecas de baixo doc permitiram aos tomadores obter empréstimos sem documentar renda e ativos.
• As hipotecas apenas de juros permitiram que os mutuários comprassem casas que, de outra forma, não poderiam pagar com um pagamento mensal inicialmente baixo. Mas os empréstimos eram o equivalente financeiro de bombas-relógio: o período apenas de juros expirou depois de alguns anos e, em seguida, os mutuários tiveram que pagar o principal, catapultando os pagamentos mensais além da capacidade de muitos proprietários de pagar.
• As hipotecas subprime - empréstimos imobiliários para mutuários com crédito ruim - aumentaram sua popularidade, passando de 8% das hipotecas em 2003 para 20% em 2005 e 2006.

Você não precisa ser um especialista para ver como muitos desses empréstimos podem ser ruins. Mas de alguma forma os investidores ficaram surpresos quando um grande número de mutuários parou de pagar suas hipotecas. Em setembro de 2008, 5,3% das hipotecas estavam inadimplentes, o que significa que 1 em 19 tomadores estava com pelo menos 30 dias de atraso em pagamentos. No primeiro trimestre de 2010, a taxa de inadimplência chegou a 11,54%, o que significa que cerca de 1 em cada 9 tomadores atrasou seus pagamentos.

Milhões desses mutuários inadimplentes perderam suas casas. De 2007 a 2016, quase 7,8 milhões de execuções de hipotecas foram concluídas, de acordo com a CoreLogic. A taxa de proprietário diminuiu e não se recuperou. No segundo trimestre de 2008, 68,1% das famílias possuíam suas casas; 10 anos depois, 64,3% fizeram.

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Parando de acontecer de novo

De acordo com uma pesquisa recente da Investmentmatome, realizada on-line pela The Harris Poll entre mais de 2.000 adultos dos EUA, quase 4 em cada 5 americanos (79%) tiveram impactos financeiros negativos devido à crise financeira; Entre eles, mais da metade (55%) disseram que ainda não se recuperaram totalmente financeiramente.

E as pessoas ainda estão traumatizadas pelas execuções hipotecárias. Na mesma pesquisa, 31% dos entrevistados disseram que a crise financeira os tornaria mais conservadores ao estimar quanto eles poderiam pagar, e 24% disseram que precisariam de um pagamento maior se comprassem uma casa agora. Além disso, 7% dos americanos disseram que atrasaram a aquisição da casa como resultado da crise financeira. Para os menores de 35 anos, o valor era de 13%.

Para evitar a recorrência da crise imobiliária, legisladores e reguladores criaram regras que limitaram a disponibilidade de hipotecas exóticas, e os reguladores e defensores criaram ferramentas que os consumidores podem usar para obter uma hipoteca segura.

Obter um empréstimo que você pode pagar

Mesmo com essas novas regulamentações e ferramentas amigáveis ​​ao consumidor, ainda é sua responsabilidade se informar e conhecer seus limites. Aqui estão algumas estratégias.

Saiba o que você pode pagar.O primeiro passo para obter uma hipoteca acessível é comprar uma casa acessível. A calculadora de acessibilidade doméstica da Investmentmatome é uma ferramenta que permite que você encontre a faixa de preço de sua casa, de "acessível" a "alongamento" a "agressivo".

Home acessibilidade foi outra vítima da crise financeira. Na pesquisa da Investmentmatome, 12% dos entrevistados disseram temer que não possam comprar uma casa como resultado da crise financeira. E 19% disseram que seu salário está estagnado desde a crise financeira.

Obter pré-aprovado para uma hipoteca. Uma pré-aprovação fornece uma imagem ainda mais precisa de quanto você pode pedir emprestado. A obtenção de uma pré-aprovação fornece a você a coleta de sua documentação, que você terá que fazer quando aplicar posteriormente à hipoteca. Isso marca uma mudança do início até meados dos anos 2000, quando os mutuários nem sempre tinham que documentar suas receitas e ativos.

Mantenha os pagamentos da dívida sob controle. Quando você solicita uma hipoteca, os credores prestam muita atenção à sua relação dívida / renda, ou DTI. É a porcentagem da sua renda mensal, antes dos impostos, que vai para o pagamento da dívida.

Uma regra básica é manter seu DTI em 36% ou menos, mesmo que os credores permitam que você empreste até 43% ou até mais em alguns casos.

Como os padrões de acessibilidade mudaram desde 2008: Depois que o Departamento de Proteção Financeira ao Consumidor foi criado em 2010, uma das principais prioridades era reformar o negócio de hipotecas. A agência adotou uma regra de capacidade de reembolso que rege as hipotecas que exigem que os credores:

• Verifique as informações de renda e crédito em vez de apenas pegar a palavra do mutuário. Durante o boom imobiliário, os credores permitiram que os tomadores recebessem hipotecas sem fornecer provas de seus rendimentos e ativos declarados. Esta regra colocou os empréstimos de baixa documentação fora dos limites para a maioria dos mutuários.
• Limite o índice máximo de endividamento em 43%. (Algumas exceções permitem que tomadores de empréstimos bem qualificados empreguem até 50% de DTI.)
• Limite de pontos e taxas para não mais que 3% do valor da hipoteca.

Essas diretrizes parecem senso comum, mas o CFPB implementou as regras para evitar que os credores ignorassem o senso comum durante o próximo boom.

O CFPB também fez outras mudanças para tornar as hipotecas mais seguras.Os credores haviam introduzido uma hipoteca de taxa ajustável durante o boom chamado de opção de pagamento ARM, que tinha uma característica assustadora: em alguns casos, os mutuários podiam fazer pagamentos mínimos que nem cobriam os juros daquele mês. o empréstimo, mesmo depois de efetuar um pagamento.

De acordo com a regra de hipoteca qualificada do CFPB, esses ARMs de opções de pagamento arriscados não são mais permitidos. Tampouco são hipotecas somente de juros ou empréstimos imobiliários com pagamentos de balão. E multas de pré-pagamento são proibidas na maioria das hipotecas.

Compare ofertas de hipoteca

Para facilitar as comparações de empréstimos, o CFPB criou uma divulgação de três páginas chamada Estimativa de Empréstimo. Os credores devem fornecer estimativas de empréstimos aos clientes que solicitam hipotecas.

Use este atalho Estimativa de empréstimo. Coloque duas ou mais estimativas de empréstimo lado a lado. Vá para a página 3 de cada Estimativa de Empréstimo e concentre-se na seção “Comparações” e, especificamente, em dois números: quanto a hipoteca custará nos primeiros cinco anos e quanto de capital será pago nesses cinco anos. qual empréstimo é melhor.

A estimativa de empréstimo também ajuda em outra tarefa: reduzir os custos de fechamento.

Como as comparações de empréstimos mudaram desde 2008: Durante décadas, os requerentes de hipotecas receberam uma divulgação chamada Good Faith Estimate (Estimativa de Boa Fé) de seus credores. O documento detalhou os custos de fechamento, mas não facilitou para os mutuários comparar as ofertas de empréstimo.

O CFPB acreditava que muitos tomadores de empréstimos desperdiçados investiam apenas com um credor. A agência imaginou que, se criasse uma divulgação que facilitasse a comparação das ofertas de empréstimo, mais tomadores de empréstimo se aplicariam a vários credores.

O CFPB substituiu a estimativa de boa fé pela estimativa de empréstimo em 2015, após um processo de desenvolvimento de 4 anos e meio.

Onde as hipotecas estão agora

Em setembro de 2008, o governo federal assumiu as empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac, colocando-as em conservadora. Dez anos depois, eles ainda estão em conservadoria, com pouca pressão política para reformá-los.

Alguns pesquisadores argumentam que as hipotecas são muito difíceis de obter. De acordo com o Urban Institute, “crédito excessivamente apertado” impediu que 5,2 milhões de tomadores recebessem hipotecas de 2009 a 2014, além de outros 1,1 milhão em 2015.

Os padrões de crédito se soltaram, mas lentamente. A pontuação média de crédito em todas as hipotecas fechadas em agosto de 2011 era de 741, segundo Ellie Mae. Em julho de 2018, foi de 725.

Ao contrário das hipotecas precárias dos anos de boom, as hipotecas de hoje são benignas. Mas os padrões são mais rígidos, e os mutuários mais qualificados têm baixos índices de endividamento e alta pontuação de crédito.