Hipoteca Assumível: Prós e Contras para Compradores e Vendedores
HIPOTECA FIJA o VARIABLE. Mejor Hipoteca 2020
Índice:
- O que é uma hipoteca assumable?
- Quais hipotecas são assumables?
- Vantagens dos empréstimos assumables
- Para vendedores
- Para compradores
- Desvantagens dos empréstimos assumables
- Para vendedores
- Para compradores
- Como assumir uma hipoteca
- Divórcio, morte e assumables
- Qual é o próximo?
- Calcular quanta casa você pode pagar
- Evitar esses erros de compra de casa
- Aprender que empréstimos do VA são sobre
Uma hipoteca assumable permite que um comprador residencial mova-se não apenas para a antiga casa do vendedor, mas também para entrar no empréstimo do vendedor.
Ter um empréstimo assumable pode dar ao vendedor uma vantagem de marketing, especialmente se as taxas de hipotecas tiverem subido desde que o vendedor obteve o empréstimo.
Para um comprador, assumir uma hipoteca pode economizar milhares de dólares em pagamentos de juros e custos de fechamento - mas pode exigir uma grande entrada.
Veja como funcionam as hipotecas assumables e as vantagens e desvantagens para compradores e vendedores.
O que é uma hipoteca assumable?
Uma hipoteca assumable é um empréstimo à habitação que pode ser transferido do devedor original para o proprietário subsequente. A taxa de juros permanece a mesma. Assim faz o termo: Por exemplo, se uma hipoteca de 30 anos tem 3 anos, a pessoa que assume o empréstimo tem 27 anos para pagá-la.
Você, como comprador, está entrando na hipoteca do vendedor.
“Em uma suposição, você, como comprador, está entrando na hipoteca do vendedor como se estivesse na sua frente e riscou o nome do vendedor no documento e inseriu o nome do mutuário lá, Diz Michael G. Barone, sócio-gerente da prática de conformidade hipotecária do escritório de advocacia Abrams Garfinkel Margolis Bergson, em Nova York.
" MAIS: Renda que você precisa para se qualificar para uma hipoteca
Quais hipotecas são assumables?
Nem todas as hipotecas são possíveis na venda de uma casa. Os compradores podem assumir hipotecas com garantia federal ou segurada, mas não outros tipos de empréstimos para habitação. Que significa:
- Empréstimos FHA, que são segurados pela Federal Housing Administration, está assumable.
- Empréstimos VA, que são garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, está assumable, eo comprador não tem que ser um veterano ou no exército.
- Empréstimos do USDA, que são garantidos pelo Departamento de Agricultura, está assumable.
- Outros empréstimos, chamados hipotecas convencionais, geralmente não são assumable em uma venda home.
" MAIS: Empréstimos FHA: o que você precisa saber
De volta ao topoVantagens dos empréstimos assumables
Para vendedores
Venda mais fácil: Um empréstimo assumable pode tornar a casa mais comercializável se as taxas de juros subirem nos anos desde que a hipoteca foi originada. Imagine uma situação em que alguém obtém uma hipoteca assumable com uma taxa de juros de 4,75% e depois vende a casa cinco anos depois, quando as taxas de juros estão em torno de 7%. Essa taxa de 4,75%, impossível de ser obtida de outra forma, poderia levar os compradores a escolher aquela casa em detrimento de outra.
Preço mais alto: Outra vantagem é uma hipoteca assumable dota o vendedor com poder de negociação no preço. Um vendedor inteligente tece o empréstimo assumable no discurso de vendas "no primeiro dia, então isso é parte da negociação imediatamente", diz Barone. "Então você vai ter que nos pagar o preço pedido ou um pouco mais do que o nosso preço pedido."
Para compradores
Menor taxa de juros: Um empréstimo assumam uma vantagem direta para o comprador doméstico, diz Jim Sahnger, um originador de hipotecas da C2 Financial Corp. em Jupiter, Flórida: "O profissional é que você está recebendo qualquer taxa que tenha em vigor".
Um empréstimo assumable dá ao vendedor poder de negociação no preço.
Custos de fechamento mais baixos: Além disso, custa menos para assumir um empréstimo do que para obter uma nova hipoteca, dizem os credores. Custos de fechamento de hipoteca geralmente somam vários milhares de dólares. Em contraste, o FHA, o VA e o USDA impõem limites às taxas relacionadas a assunção, tornando-as mais acessíveis do que os custos de fechamento.
" MAIS: Custos de fechamento de hipoteca, explicados
De volta ao topoDesvantagens dos empréstimos assumables
Para vendedores
Direito do VA: Os empréstimos da FHA e do USDA têm poucas, ou nenhuma desvantagem para os vendedores. Mas os vendedores que têm empréstimos do VA podem ter problemas quando os compradores assumem suas hipotecas.
Com um empréstimo do VA, o governo garante que pagará parte do saldo se o tomador do empréstimo não pagar. O VA, que limita essa garantia, chama seu valor em dólar de “direito” do tomador. Dependendo do valor do empréstimo, parte ou todo o direito do devedor permanece retido em casa com a hipoteca assumida, mesmo após a venda.
Porque o direito permanece com o empréstimo assumido, o vendedor pode não ter direito suficiente remanescente para se qualificar para outro empréstimo VA para comprar a próxima casa.
Um vendedor pode escapar desta situação, vendendo a um veterano ou membro do exército que é elegível para obter um empréstimo VA. O comprador pode então substituir seu direito pelo vendedor. Nesse caso, o VA restaura o direito completo do vendedor.
Para compradores
Grande adiantamento: Aumento dos valores das casas pode torpedear as premissas da hipoteca. Para entender por que, lembre-se de que, quando um comprador assume uma hipoteca, é como entrar na hipoteca do vendedor, que pode não cobrir mais o custo da casa.
Aumento dos valores das casas pode torpedear as premissas da hipoteca.
Digamos que um vendedor, depois de pagar a hipoteca por cinco anos, deva US $ 150.000. O comprador assumiria esse valor.Mas o valor da casa subiu para US $ 215.000 nos cinco anos em que o vendedor a comprou. O comprador terá que pagar a diferença.
Subtraia o saldo pendente do empréstimo (US $ 150.000) do valor da casa (US $ 215.000) e você receberá US $ 65.000. O comprador tem que conseguir US $ 65.000 para comprar a casa. Na maioria dos casos, isso significa obter uma segunda hipoteca, “que geralmente tem taxas de juros consideravelmente mais altas”, diz Barone. Uma segunda hipoteca provavelmente carrega os custos de fechamento, prejudicando ainda mais a vantagem do empréstimo.
Como a valorização do preço da casa pode aumentar rapidamente, os compradores têm mais facilidade em assumir hipotecas com apenas alguns anos de idade, diz ele.
Seguro de hipoteca: Os empréstimos da FHA podem apresentar uma desvantagem. Seus pagamentos mensais de seguro de hipoteca duram por toda a vida do empréstimo e só podem ser eliminados com o refinanciamento do empréstimo. Esses pagamentos mensais negam alguns dos benefícios de assumir a menor taxa de juros do empréstimo.
" MAIS: Calcular como economizar para um adiantamento
De volta ao topoComo assumir uma hipoteca
Assumir uma hipoteca requer a aprovação do credor. Se um comprador e um vendedor assumem uma premissa informal, sem avisar o credor, eles assumem um risco. Depois que o credor descobre, ele pode exigir o pagamento do montante total do empréstimo imediatamente. E se o empréstimo ficar em nome do vendedor, o vendedor continua responsável pela dívida.
Em uma suposição bem feita, o novo mutuário deve passar por alguns dos mesmos aros necessários para se qualificar para um novo empréstimo. O agente do empréstimo solicita o relatório de crédito do mutuário, além de informações financeiras e de emprego.
"O credor ainda quer ter certeza de que você pode pagar o empréstimo, então eles o qualificam como se você fosse um novo comprador", diz Barone.
O credor não exigirá uma avaliação, diz Sahnger.
Finalmente, o credor libera a responsabilidade do devedor original pela dívida.
De volta ao topoDivórcio, morte e assumables
Nem todas as premissas de hipoteca surgem das vendas de casas. Às vezes, um dos cônjuges assume o empréstimo após o divórcio ou a morte do outro cônjuge.
Nestes casos, a pessoa que assume o empréstimo deve provar a capacidade de fazer os pagamentos mensais, diz Randy Hopper, vice-presidente sênior de empréstimos à habitação da União Federal de Crédito da Marinha. A aprovação não é automática.
Se a cédula do empréstimo original tiver os dois cônjuges, “então o credor provavelmente os qualificou para o empréstimo com base tanto em suas rendas quanto em ambos os seus arquivos de crédito”, diz Hopper. "Então, se um deles não está mais no empréstimo, então temos que garantir que o mutuário restante também seja qualificado por conta própria."
