Evitando Sucessões: Arrendamento Conjunto com Direito de Sobrevivência

Você precisa ser legalmente considerado familiar para um JTROS funcionar? Se eu moro em um estado que não reconhece o casamento entre pessoas do mesmo sexo (por exemplo, Carolina do Sul), há considerações específicas ao decidir se deve ou não intitular uma propriedade usando o JTROS?

Ao contrário dos casais heterossexuais, casais do mesmo sexo que vivem em estados que não reconhecem sua união não podem usufruir dos benefícios do arrendamento pela totalidade, o conceito legal que permite a co-propriedade da propriedade pelo marido e pela esposa. Na Carolina do Sul, no entanto, formar um arrendamento conjunto com direito de sobrevivência ("JTROS") pode garantir que o cônjuge sobrevivo retenha a casa após a morte do outro sem a interferência do tribunal ou do governo.

Em circunstâncias normais, o interesse de propriedade de um proprietário em imóveis constitui um ativo de inventário e, após a sua morte, ficará sujeito a um processo de inventário em juízo. O tribunal de sucessões reunirá todos os bens do falecido e todos os possíveis herdeiros, incluindo os credores do falecido aos quais ele ou ela deve dívida não paga. Depois de reduzir o espólio do falecido por reivindicações financeiras e outras obrigações, como impostos imobiliários, o tribunal distribuirá o restante do patrimônio aos herdeiros legítimos. O processo geralmente envolverá a interpretação da vontade deixada pelo falecido, bem como a avaliação de outras evidências que indiquem o direito à herança.

Embora o processo de inventário não seja necessariamente complicado, ele pode potencialmente se tornar uma grande fonte de estresse, risco, tempo e dinheiro, especialmente para casais do mesmo sexo. Mesmo que a vontade do falecido estipule que toda a sua propriedade seja transferida para seu parceiro sobrevivente do mesmo sexo, tais propriedades podem estar sujeitas a reclamações dos credores do falecido, se ele ou ela tiver dívidas não pagas, ou de disputas de membros da família do falecido em relação à interpretação da vontade e do direito à herança. Além desses riscos, o inventário também pode custar uma quantia considerável em honorários de advogados e consumir meses ou mesmo anos para uma resolução. A propriedade de um falecido no valor de mais de um milhão de dólares também terá um imposto sobre heranças anexado.

O JTROS permite que o setor imobiliário titulado passe para o inquilino comum sobrevivente sem o incômodo de passar pelo processo de inventário. Ao contrário do arrendamento pelo todo que oferece a mesma vantagem de evitar probate, o JTROS não exige que os inquilinos sejam legalmente casados. Onde outros dispositivos para evasão de probabilidades, tais como confiança viva ou nova escritura de bens imóveis custam uma quantia significativa de dinheiro para construir e envolver muitas complexidades incômodas, um JTROS não custa muito dinheiro e é fácil de formar, desde que diretrizes estritas sejam seguidas.

Até 1971, a Carolina do Sul limitava estatutariamente o direito dos inquilinos a obter o direito de sobrevivência. Em 1971, revogou essa limitação. A Seção 62-2-804 do Código de Sucessões da Carolina do Sul prevê que um contrato de arrendamento conjunto, após a morte de um dos inquilinos, converterá e separará um arrendamento em comum, a menos que o instrumento que cria a locação conjunta claramente preveja um direito de sobrevivência.. Embora a Carolina do Sul tenha emendado sua constituição em 2006 para banir o casamento entre pessoas do mesmo sexo e as uniões civis, a emenda não impede contratos privados entre parceiros do mesmo sexo. No entanto, devido à crença da Carolina do Sul de que o direito de sobrevivência sobrecarrega desnecessariamente propriedades imobiliárias, a presunção nos tribunais da Carolina do Sul favorece a interpretação em relação ao arrendamento em comum no caso de qualquer incerteza. Portanto, a fim de constituir um JTROS adequado, o título da casa deve conter uma linguagem clara indicando o direito de sobrevivência pelo parceiro do mesmo sexo restante. Um advogado bem versado em direito de propriedade deve ser capaz de redigir o documento adequado, já que o JTROS continua a ser a forma mais simples e conveniente de proteção da propriedade contra o probatório, pelo menos na Carolina do Sul.

Em vez de arriscar batalhas desnecessárias no tribunal de sucessões ou de gastar grandes honorários para passar por uma transformação ou formação de confiança, casais do mesmo sexo devem discutir entre si e com seus advogados sobre a possibilidade de criar um JTROS.

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