Qual é a nova regra de capacidade de pagamento do CFPB para você e sua hipoteca?

O Departamento de Proteção Financeira do Consumidor finalmente fez o que os acionistas do setor financeiro deixaram de fazer por si mesmos há uma década. Eles aprovaram uma ampla regulamentação de mais de 800 páginas no início deste mês, decretando que antes dos bancos concederem uma hipoteca, eles devem fazer um esforço de boa-fé para determinar que o mutuário será capaz de pagá-los de volta.

Os regulamentos, emitidos sob a autoridade das reformas da indústria financeira de Dodd-Frank, alteram o Regulamento Z e entrarão em vigor - mais ou menos - em 14 de janeiro de 2014.

De certa forma, o conjunto de regras é uma vantagem para o setor financeiro, que estava procurando uma maneira de limitar a responsabilidade em empréstimos futuros que estavam indo mal, em um ambiente de hipoteca "sue seu credor feliz". Uma estratégia usada contra os bancos para forçá-los a anotar os saldos hipotecários foi a afirmação de que o banco emprestou dinheiro ao proprietário, sabendo que provavelmente não seria capaz de fazer os pagamentos e que o banco logo encerraria uma casa muito apreciada.

A principal provisão do regulamento foi o estabelecimento de um "porto seguro". Se o credor ultrapassar certos limites ao emitir a hipoteca, os regulamentos impedem os consumidores de contestar a hipoteca mais tarde. O credor está protegido de ações judiciais - uma provisão que a indústria de empréstimos acredita que liberará mais capital para liberar um mercado hipotecário apertado.

Aqui estão os aros - e o que eles significam:

Os credores devem verificar as informações de renda e crédito de uma fonte de terceiros razoavelmente confiável.

Alguns anos atrás, se você fosse um funcionário que recebesse as devidas gorjetas, ou fosse autônomo e tivesse uma renda difícil de verificar, você poderia contornar os requisitos de empréstimo totalmente documentados, pagar um pouco mais de juros e obter um empréstimo de renda? Vai ser mais difícil fazer isso no futuro. Para que a hipoteca se qualifique sob as provisões de porto seguro, o banco precisará ver alguma prova. Na prática, isso provavelmente significará que você terá que declarar essa renda, de forma que ela apareça na sua declaração de imposto - e pague impostos sobre ela. Como você deveria estar fazendo o tempo todo.

O rácio permissível da dívida é limitado a 43 por cento.

Ou seja, uma vez que a hipoteca é emitida, os custos do serviço da dívida fixa do mutuário, incluindo a hipoteca, cartões de crédito, empréstimos para carro, dívida de empréstimo estudantil e quase tudo registrado pelas agências de crédito, não podem ser maiores que 43% dos impostos pré-impostos. renda. Esta não é uma mudança muito radical - 43 por cento é próximo do que o VA (Administração de Veteranos), FHA (Federal Housing Administration) e Fannie e Freddie estão dispostos a permitir já, com pequenas variações entre eles.

Para hipotecas ajustáveis, a relação dívida / renda deve ser calculada com o maior pagamento possível contratualmente dentro dos primeiros cinco anos da hipoteca.

Ou seja, se você tiver um pagamento de hipoteca de US $ 1.500 por mês, mas se as taxas de juros aumentarem, e o banco tiver o direito de aumentar seu pagamento para US $ 1.900 por mês como resultado a qualquer momento durante os primeiros cinco anos da vida do empréstimo, o índice DTI deve ser calculado com base no pagamento de US $ 1.900 por mês, não no pagamento de US $ 1.500 por mês. Isso limita o uso da hipoteca de taxa ajustável para ajudar os proprietários marginais a se qualificarem para hipotecas que não puderam tocar em termos de taxa fixa.

Hipotecas qualificadas não podem ser para prazos superiores a 30 anos.

No final do boom imobiliário, estava ficando tão difícil para as pessoas se qualificarem para hipotecas de 30 anos que os credores estavam lançando financiamento estendido - incluindo hipotecas de 40 anos. Estes ainda são legais, mas não se qualificam sob as provisões de porto seguro. Os credores não podem usar esse truque para burlar as regras do DTI.

Os empréstimos amortizáveis ​​apenas e com juros negativos não se qualificam.

Em 2005 - o auge do frenesi imobiliário, quase um quarto de todas as hipotecas emitidas eram empréstimos “somente juros”. Ou seja, você pagou apenas os juros e todo o principal venceria em, digamos, cinco anos. O número de hipotecas com juros da Freddie Mac aumentou mais de 500%, de US $ 25 bilhões em 2005 para US $ 159 bilhões em 2007. Uma corretora de hipotecas do sul da Flórida me disse em 2006 que mais da metade de seus negócios na época era interessante. apenas papel (ambos concordamos que isso não terminaria bem).

A suposição era, naquele tempo, que seria fácil refinanciar em uma propriedade altamente apreciada em cinco anos, e você poderia pagar o principal em seu lazer.

A parte "muito apreciada" dessa equação, é claro, acabou se tornando um desastre.

Empréstimos apenas a juros não serão mais hipotecas qualificadas. O mesmo se aplica aos empréstimos com 'amortização negativa'. Ou seja, empréstimos em que seus pagamentos são realmente menores do que os juros, de modo que seu saldo pendente realmente aumente ao longo da vida do empréstimo.

Os novos regs também desqualificam os empréstimos de "pagamento de balão" - parte e parcela do mundo dos empréstimos de amortização apenas e juros - exceto em casos limitados em áreas rurais onde esses empréstimos já são rotineiros.

Curiosamente, os regs são um incentivo para os consumidores obterem um empréstimo somente de juros: como esses empréstimos não são “hipotecas qualificadas”, o direito do mutuário a processar é preservado. Mas os credores têm um desincentivo correspondente para fornecê-los.Como resultado, os custos desses tipos de empréstimos, bem como a hipoteca de 40 anos agora rara, provavelmente subirão. Afinal, os credores esperam ser compensados ​​pelo aumento do risco de uma hipoteca não qualificada.

Hipotecas qualificadas podem ter pontos e taxas iguais a não mais de 3% do empréstimo.

Isso não mudará muito o jogo, pois a maioria dos empréstimos já tem pontos e taxas abaixo desse nível. Seus efeitos serão sentidos principalmente entre corretores de hipotecas e no mundo subprime, onde os mutuários têm menos opções. Três por cento tem sido um teto comum por um bom tempo agora, de qualquer maneira.

As hipotecas qualificadas podem ter um preço não superior a 1,5% sobre o principal.

Isso pode ser complicado, porque cheira a controles de preços e os controles de preço quase sempre falham. Quase por definição, essa regra afetará o mercado subprime e terá um impacto desigual sobre os tomadores de empréstimo com baixa pontuação de crédito.

Além disso, o limite de preço significa problemas se as curvas de rendimento aumentarem. Se os rendimentos em dívidas não hipotecárias comparáveis ​​aumentam e oferecem um lucro mais favorável aos credores do que os mercados hipotecários, o capital fugirá dos pools de hipotecas subprime e alt-A. Isso pode ser um caminho de folga, mas a lei das conseqüências não intencionais é uma ameaça constante.

O que é notável sobre o regulamento, no entanto, é a sua restrição. Os reguladores estavam tentando encontrar um equilíbrio entre proteger os consumidores de empréstimos predatórios a consumidores sem instrução e não sofisticados e fechar o fluxo de crédito para o setor habitacional.

A habilidade de pagar regra não estabelece qualquer pagamento mínimo nem qualquer pontuação mínima de crédito. Ainda resta aos credores determinar isso por si mesmos.

A regra também deixa em aberto a janela para os credores da VA emprestarem hipotecas qualificadas e os credores da FHA emprestarem com apenas 3,5 por cento sem entrar em conflito com as regras de hipoteca qualificadas.

Os reguladores também isentam os credores da VA e Fannie e Freddie das regras por até sete anos. Porque estas são uma parte tão grande do mercado de hipotecas, as novas regras só vão se realizar gradualmente. Isso ocorre por design, uma vez que o CFPB não queria causar uma interrupção súbita no mercado imobiliário ainda frágil.