Como as contingências protegem um homebuyer de primeira viagem

Ao comprar uma casa, há aparentemente centenas de detalhes para atender, especialmente como um comprador de primeira viagem. Esses detalhes podem variar do crítico ao meramente inconveniente, das linhas de propriedade aos animais de estimação. Um assunto importante que você encontrará é o da contingência.

"As contingências são a sua cláusula 'out'", diz Tim Freund, um corretor de imóveis na área de Los Angeles. "Eles permitem que um comprador saia de um acordo legitimamente".

Mas você quer Comprar uma casa, não saia de um acordo. Sobre o que é isso?

Contingências comuns

As contingências são seu plano de proteção ao comprador integrado, colocando condições na venda que garantem que você não seja aproveitado. A contingência mais comum é uma inspeção física, que permite aos compradores determinar se há um problema com a casa que é maior do que eles estão dispostos a enfrentar. Isso poderia ser um telhado com vazamento, uma fundação em ruínas - ou uma linha de transmissão enterrada no seu quintal.

Outras condições de uma venda podem incluir a confirmação de que o vendedor tem uma titularidade clara que não está vinculada por uma garantia ou dívida não revelada.

Mas Freund diz que talvez a contingência mais importante seja a aprovação de empréstimos. Se você não conseguir se qualificar para uma hipoteca, por qualquer motivo, você pode cancelar a transação sem penalidade. Mais importante, isso pode significar recuperar seu dinheiro em depósito.

Contingências de valor inicial - e mercados quentes

Outra contingência comum, especialmente em um mercado de valorização, é a avaliação da propriedade.

Em um mercado quente, é comum enfrentar uma guerra de lances por uma casa, colocando você contra outros possíveis compradores. Nesse caso, é provável que você ofereça mais do que o preço de tabela. Se você ganhar o lance, mas a casa avaliar um valor abaixo da sua oferta, você terá que compensar a diferença entre o preço de compra e o valor do empréstimo.

Freund diz que há quatro resultados possíveis neste cenário:

1. O vendedor concorda em reduzir o preço para o valor avaliado (não prenda a respiração)
2. Você terá que dar mais dinheiro para compensar a diferença
3. Você e o vendedor podem concordar com um preço de venda comprometido, mais dinheiro adicional
4. O contrato de compra é cancelado

Embora as contingências protejam o comprador, colocar muitas condições em uma compra pode tirar você da disputa por uma casa, especialmente no mercado de um vendedor. Em tais circunstâncias, Freund diz que seu corretor de imóveis pode aconselhá-lo a encurtar os prazos de contingência ou, em alguns casos, até mesmo a renunciar à contingência de avaliação.

Eliminação de contingências

Liberar ou compensar uma contingência remove uma condição da venda e avança o processo de compra. Freund diz que é quando um fechamento imediato se torna importante. Ele dá um exemplo:

Digamos que o comprador de uma residência urbana seja aprovado para um empréstimo, com inspeção de propriedade e todas as outras diligências devidas. Contingências foram liberadas e um depósito de 30 ou 45 dias está em vigor.

"Eles ganham 30 dias e o mercado de ações cai 10% - e acabaram de perder o pagamento", diz Freund. “Então agora o comprador quer cancelar. Mas eles levantaram suas contingências, o que significa que seu depósito está agora sujeito a confisco. ”

Antes de levantar as contingências, os compradores podem legitimamente desistir de uma compra e, 99% do tempo, recuperar todo o seu depósito sem penalidade, diz ele. É por isso que os corretores de imóveis preferem fechamentos rápidos, como no prazo de 30 dias, em vez de estendê-lo para 60 ou até 90 dias.

Homebuyer, cuidado

Outras contingências incluem:

• Inspeção e reparos: Um inspetor residencial qualificado informa o que precisa ser consertado ou atualizado em casa. Você pode negociar com frequência alguns itens importantes a serem abordados pelo vendedor.
• A venda de uma casa anterior: Você precisa vender sua casa antes de comprar outra.
• Riscos naturaisEstes são revelados em divulgações de vendedor legalmente exigidas e podem incluir a divulgação de que uma propriedade está em uma zona de terremoto ou planície de inundação.
• SegurabilidadePor exemplo, se você descobrir que a propriedade está em uma zona de inundação, ela pode ser segurada? E se sim, quanto vai custar?

Evitando problemas grandes e pequenos

Algumas propriedades estão sujeitas a regras e restrições impostas pelas associações de proprietários de casas ou HOAs. Essas organizações de bairro oferecem comodidades e protegem os valores das propriedades. Isso poderia incluir a manutenção de elevadores em um prédio de apartamentos de alto padrão ou a construção e manutenção de áreas comuns, como lobbies, clubes ou playgrounds.

"Talvez a associação de proprietários de imóveis não tenha reservas adequadas", diz Freund. Se esse for o caso, "toda vez que algo precisa ser consertado, há uma avaliação especial, porque eles não têm nenhuma reserva para pagar pelo telhado ou a pintura, ou o que quer que seja."

Mas nem sempre são os principais problemas que matam um acordo. Retirar-se de uma compra pode ser uma questão de algo físico, financeiro - ou até mesmo peludo.

"Apenas uma semana atrás, eu tinha um acordo desmoronar porque o documento da associação de proprietários disse que um proprietário poderia 'razoavelmente ter dois cães na propriedade' - e meu cliente tinha três cães", diz Freund. "Eles cancelaram."

Contingências podem ser o melhor amigo de um comprador.

Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

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