Homebuyers First-Time: Tempo para considerar o aluguel para o próprio?

Uma casa própria, ou contrato de compra e venda, pode parecer a solução perfeita para o comprador de imóveis que não consegue. Talvez seu crédito precise de alguns retoques ou ainda não tenha um pagamento no banco. Um contrato de locação-compra pode levá-lo a uma casa própria enquanto você classifica os detalhes de compra, certo?

Sim, mas ninguém diz que será fácil.

Primeiro, não é um golpe financeiro. Você pagará muito mais adiantado e, além do aluguel, pagará uma taxa de prêmio de aluguel, um valor adicional aplicado à possível compra.

Você ainda terá que economizar um adiantamento, além de pagar as contas e polir sua pontuação de crédito para se qualificar para comprar a casa antes do término do contrato. Talvez o pior de tudo seja que essas taxas de prêmio de aluguel que você está acumulando como dinheiro para a compra podem ser perdidas se, no final, você não conseguir eliminar todos os obstáculos para comprar.

"A compra pelo arrendamento de imóveis não é tão simples quanto a da vizinhança, portanto, não presumamos que eles funcionem da mesma forma", diz Glenn S. Phillips, CEO da Lake Homes Realty em Pelham, Alabama. Phillips trabalhou com contratos imobiliários de aluguel por conta própria como proprietário e também com sua firma imobiliária multi-estadual. “Muitas pessoas, incluindo alguns agentes licenciados, não percebem as 'aquisições' legais de contratos de compra e venda mal projetados. Isso pode levar a perda de dinheiro, tempo - e até mesmo amplas taxas legais ”.

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Como funciona um contrato inicial de locação-compra ou aluguel-a-próprio

Naturalmente, nenhum contrato imobiliário - aluguel por conta própria ou compra direta - é uma questão simples. Mas as compras de leasing podem ser particularmente difíceis de navegar.

Alguns acordos são estruturados como opções de aluguel - você aluga a casa e tem uma opção não obrigatória para comprá-la eventualmente. Um contrato de compra e venda é mais definitivo, com um preço de compra definido e um prazo limitado. Com ambos, certifique-se de entender:

• É provável que você pague um depósito substancial - além dos custos iniciais usuais, como um depósito para animais de estimação - e tenha um pagamento de aluguel mensal (o aluguel) com uma taxa adicional (o prêmio de aluguel que acumula dinheiro).
• Os pagamentos do arrendamento podem ou não se aplicar integralmente à compra.
• Os pagamentos do prêmio do aluguel podem não ser reembolsáveis ​​se você não acabar comprando. Na maioria dos casos, os contratos são estruturados de forma que, se a compra não ocorrer, o proprietário da propriedade manterá todos os pagamentos.
• As leis estaduais variam, então você precisará de um advogado imobiliário ao seu lado.

"Uma abordagem alternativa para um contrato único de compra é usar três contratos", acrescenta Phillips. “Um é um contrato padrão de compra de imóveis que tem uma data de fechamento que pode ser daqui a meses ou anos. O segundo é um contrato de locação padrão para o período de tempo antes da compra. E o terceiro contrato é um contrato de opção de compra que indica sob quais condições exatamente o comprador recebe crédito pelos pagamentos do aluguel no momento da compra. ”

Neste cenário, a opção de compra pode incluir um requisito para o comprador pagar ao proprietário uma quantia em dinheiro - um depósito - que não é reembolsável. Em troca, o dono remove a casa do mercado.

"Isso parece complicado, mas na realidade pode ser uma abordagem legal muito mais limpa e, uma vez entendida, evitar confusão para todas as partes", diz Phillips.

Pode alugar-a-próprio ser um caminho para a casa própria?

Contratos de aluguel por conta própria não podem remover todas as barreiras à propriedade de imóveis. Por exemplo, se o comprador não puder pagar um adiantamento mínimo, ou se os pagamentos mensais de aluguel forem um período financeiro, é duvidoso que ele ou ela consiga chegar à mesa de fechamento de uma compra.

"Não comece um caminho que está condenado desde o início", aconselha Phillips.

Lola Audu, de Comstock, Michigan, é corretora de imóveis há mais de 20 anos e possui experiência em contratos de locação que contêm opções de compra. E pelo que ela viu, os resultados não foram bons.

"Na minha experiência, eles nunca fizeram uma compra", diz Audu. “Os compradores que não conseguem financiar uma compra nem sempre são os melhores candidatos para comprar imóveis. As questões de crédito e pagamento são problemas fundamentais e estruturais. Eles precisam ser corrigidos antes de comprar uma casa, em vez de tentar comprar através de um contrato e trabalhar em questões de financiamento. ”

Ela diz que os acordos de compra de aluguel frequentemente se tornam “experiências de locação glorificadas”.

“Quando a excitação inicial de estar em uma casa desaparece, o comprador não tem mais o incentivo para continuar fazendo o que é necessário para fazer as correções necessárias para obter financiamento”, diz Audu.

Phillips, da Lake Homes, concorda: “Nossa experiência é que o aluguel por conta própria raramente se torna uma compra. Se parece um atalho para a casa própria, não é.

Embora, ele diz, nunca diga nunca: “Eu tenho uma propriedade agora onde tenho um locatário de longo prazo que acredito que converterá em uma compra. Esta é uma exceção, e nós não começamos com nada além de um contrato de arrendamento simples para começar, depois discutimos uma possível compra mais tarde ”.

Algumas empresas querem reinventar a propriedade própria

Assim, a rota do aluguel por si parece ser uma estrada sinuosa cheia de buracos.Parece que é quase impossível conseguir daqui (alugando) para lá (possuir). Mas pelo menos algumas empresas querem mudar o cenário de compra e arrendamento.

Imagine encontrar uma casa listada para venda em seu mercado - uma que você realmente ama - e pedir a alguém que compre e alugue-a de volta para você com uma opção de compra. É isso que o Home Partners of America faz.

O processo começa com uma aplicação inicial e uma taxa não reembolsável de US $ 75. Se o seu pedido de pré-qualificação for aprovado, envie uma inscrição completa, que envolve a solicitação de um relatório de crédito. Então, o Home Partners informa a renda máxima mensal que você qualifica.

A partir daí, você entra em contato com um agente imobiliário e encontra uma casa na qual você tem interesse, e a Home Partners negocia uma compra. A empresa paga em dinheiro, o que geralmente facilita uma transferência rápida de propriedade. Em seguida, você assina um contrato de aluguel de um ano com a Home Partners, bem como um contrato de direito de compra detalhando o preço que você pagará pela casa, se você tiver a opção de comprar. Você também pagará um depósito, geralmente no valor de dois meses de aluguel.

Você tem a opção de comprar a casa a um preço pré-determinado a qualquer momento dentro dos próximos três a cinco anos, mas só se compromete a arrendar a casa por um ano.

A empresa atende atualmente residentes em 34 cidades em 18 estados, incluindo Califórnia, Texas, Colorado e Flórida. Alega ter comprado US $ 1 bilhão em imóveis para colocar mais de 9.000 pessoas (e 2.500 animais de estimação!) Em casas de aluguel com o direito de comprar.

A HomeLPC é outra startup de aluguel por conta própria, embora atualmente ofereça seu programa apenas na Califórnia e no Texas. Mas a empresa pretende atender 20 estados até o final de 2016.

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Fazer um movimento com um contrato de opção de compra

Talvez um contrato de opção de compra possa eliminar algumas cargas de caminhões em movimento na estrada para a aquisição de uma casa própria. É uma perspectiva atraente: vá para uma casa agora, trabalhe com as rugas para que você possa se qualificar para comprar e, em última análise, fechar o negócio sem empacotar outra caixa.

Pode não ser fácil, mas encontrar uma maneira de quebrar a porca da casa pode valer a pena todo o esforço.

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Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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