Como obter uma hipoteca reversa

Uma hipoteca reversa vale a pena ser explorada se você quiser usar parte do patrimônio da sua casa na aposentadoria - e você planeja ficar em sua casa no futuro previsível. Faça sua lição de casa para que você saiba o que esperar antes de obter uma hipoteca reversa.

Aqui estão algumas perguntas comuns (e respostas) para ajudá-lo a solicitar e obter uma hipoteca reversa.

Onde obtenho uma hipoteca reversa?

A maioria das hipotecas reversas são emitidas como hipotecas de conversão de patrimônio líquido (Home Equity Conversion Mortgages), ou HECMs, que são seguradas pela Federal Housing Administration. Então você vai querer escolher um emprestador aprovado pela FHA. Os financiadores de hipotecas reversas não-HECM oferecem seus próprios produtos, mas eles não têm as mesmas proteções aos consumidores que os HECMs.

Como eu me qualifico para um HECM?

Você precisa atender aos seguintes requisitos da FHA para obter um HECM:

• Você tem 62 anos ou mais
• Você e / ou um cônjuge qualificado - que deve ser nomeado no empréstimo, mesmo que ele não seja co-mutuário - moram na casa como sua residência principal. Um cônjuge “elegível” significa que você é legalmente casado antes de solicitar uma hipoteca reversa.
• Você não tem dívidas federais inadimplentes
• Você possui sua casa diretamente ou tem uma grande quantidade de capital nela
• Você participa de uma sessão de aconselhamento obrigatório com um conselheiro da HECM aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.
• Sua casa atende a todos os padrões de propriedade da FHA e requisitos de inundação
• Você continua pagando todos os impostos sobre a propriedade, seguro residencial e outros custos de manutenção do domicílio, desde que você viva em casa.

Como um credor avalia meu pedido?

Seu credor fará uma avaliação financeira que inclui retirar seu crédito, avaliar seu histórico de pagamentos e todos os empréstimos hipotecários em aberto, além de garantir que você não tenha ativos imobiliários ou dívidas federais.

Os credores também exigem declarações de renda - 401 (k), pensão, previdência social, recibos de pagamento, se você ainda estiver trabalhando, etc. - que mostram que você pode pagar pelos custos da habitação em curso.

Por fim, o credor irá solicitar uma avaliação de propriedade para determinar quanto vale a sua casa e quanto você pode pedir emprestado em uma hipoteca reversa.

Por que eu preciso fazer aconselhamento HECM?

O aconselhamento obrigatório ajuda você a entender melhor os meandros de uma hipoteca reversa de um profissional terceirizado neutro, diz Cara Pierce, especialista em finanças imobiliárias da Clearpoint Credit Counselling Solutions, uma agência de aconselhamento HECM aprovada pelo HUD.

"Como conselheiros, não recebemos propinas e, na verdade, não falamos com o credor", diz Pierce. "Colocamos os fatos lá fora - verrugas e tudo - e deixamos os consumidores tomarem a decisão".

Como você está tomando empréstimos contra o patrimônio de sua casa, é importante entender até que ponto uma hipoteca reversa poderia esgotar esse patrimônio ao longo do tempo, dependendo do valor emprestado e do valor da sua casa, observa Pierce.

Quanto posso pedir emprestado?

O limite máximo de empréstimo HECM da FHA é de US $ 679.650. Mas a quantia que você pode sacar com uma hipoteca reversa irá variar dependendo da idade do mutuário mais jovem (ou cônjuge não-mutável elegível), as taxas de juros atuais e o valor avaliado de sua casa, diz Pierce.

O valor total que você pode cobrar em uma hipoteca reversa é chamado de "limite principal inicial". No primeiro ano, você terá um limite de 60% do seu limite principal inicial (conforme determinado pelo seu credor). A única exceção: se você tem um valor de hipoteca existente que totaliza mais de 60% do seu limite principal inicial, um HECM permite que você tire mais de 60% para pagar o empréstimo integralmente mais 10% do seu limite principal inicial em dinheiro., de acordo com o Consumer Financial Protection Bureau.

Quanto tempo demora para fechar?

Isso vai variar de credor para credor, mas normalmente você pode esperar fechar uma hipoteca reversa dentro de 30 dias, diz Rob O'Dell, planejador financeiro da Coyle Financial Counsel em Naples, Flórida. A avaliação pode ser a parte mais longa do processo, porque alguns mercados têm uma falta de avaliadores de propriedades e alta demanda, observa O'Dell.

Como e quando meus fundos serão distribuídos?

Você tem algumas opções para seus desembolsos (é o que a FHA chama de pagamentos que você receberá), e é nesse ponto que um planejamento financeiro adicional entra em cena. Avaliar os seus outros fluxos de renda de aposentadoria e os custos de longo prazo com a saúde, por exemplo, afetarão a forma como você escolhe receber seus fundos de hipoteca reversa. A FHA oferece dois tipos de empréstimos reversíveis: uma hipoteca de taxa ajustável e uma hipoteca de taxa fixa.

Com um ARM, você pode escolher entre estas opções de pagamento:

• Posse: Defina pagamentos mensais enquanto você (ou seu cônjuge elegível) permanecer em casa
• Prazo: Definir pagamentos mensais por um período fixo de tempo
• Linha de crédito: Pagamentos não especificados quando você precisar deles, até esgotar seus fundos
• Posse modificada: Uma linha de crédito e definir pagamentos mensais enquanto você ou seu cônjuge elegível morar em casa
• Termo modificado: Uma linha de crédito e definir pagamentos mensais por um período fixo de sua escolha

Com uma hipoteca de taxa fixa, você receberá uma quantia única depois de fechar o empréstimo. Você deseja ter um plano sólido para saber como usar os recursos, seja para pagar dívidas, despesas de manutenção ou despesas médicas, por exemplo.

Que próximos passos devo dar?

Muitas pessoas desconfiam das hipotecas reversas, diz O'Dell, porque ouviram falar de taxas de originação altíssimas e histórias de horror de cônjuges que foram despejados depois que o mutuário morreu. Mas isso foi antes da implementação das recentes regras da FHA que protegem os consumidores de forma mais ampla, diz ele.

Algumas dessas regras incluem o limite do montante permitido para ser retirado no primeiro ano, limitando as taxas de originação de empréstimos a US $ 6.000 e permitindo que os cônjuges não devedores elegíveis permaneçam na casa após o mutuário morrer ou mudar para uma instituição de cuidados de longo prazo.

Há riscos para inverter as hipotecas, então você deve fazer sua pesquisa, entre em contato com um conselheiro aprovado pelo HUD e escolha um credor HECM aprovado pela FHA.

A FHA não garante empréstimos de credores não aprovados; portanto, não há garantias de que você obterá as mesmas proteções, como permitir que um cônjuge não-mutuante qualificado permaneça em casa após a sua morte, se você usar um.

Deborah Kearns é escritora da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. E-mail: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.