Como 8% das taxas hipotecárias mudarão a face da casa própria

Apesar de uma economia em constante melhoria e um otimismo em torno dos mercados de ações, o setor habitacional continua em um profundo funk. A crise de encerramento continua a levar o seu tempo a desembaraçar - com base nos níveis alarmantes de actividade de encerramento em 2009 e 2010, o excesso de casas não vendidas pode levar vários anos para reduzir.

Por mais angustiante que isso possa parecer, vários outros recentemente, os fatores entraram em cena e provavelmente afetarão o setor habitacional nos próximos trimestres e anos, colocando o fator de encerramento em segundo plano. E mais uma vez, Fannie Mae e Freddie Mac estão no centro das atenções quando os investidores debatem onde as taxas de juros e, subseqüentemente, as taxas de hipotecas residenciais passarão daqui.

Fannie, Freddie e Fed

Nas últimas semanas, A administração de Obama uniu forças com as do Congresso que acreditam que as instituições hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac fazem parte do problema e não fazem parte da solução. Ambas as empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) forneceram centenas de bilhões de dólares em garantias de empréstimos com juros baixos, e a maioria acredita que elas ajudaram a criar o ambiente que levou ao boom imobiliário insustentável.

Como um número crescente de legisladores bipartidários Para reduzir drasticamente a Fannie Mae e Freddie Mac, poderíamos estar caminhando para uma profunda mudança no mercado imobiliário. Atualmente, a Fannie Mae e a Freddie Mac têm um propósito importante: fornecer aos bancos locais fundos federais que são emprestados aos proprietários de casas. Se essas organizações diminuírem ou forem eliminadas completamente, como esperam alguns formuladores de políticas, os credores terão acesso limitado aos fundos federais. E se os bancos forem forçados a usar mais do seu próprio capital para emprestar, eles exigirão taxas de juros mais altas para compensar seu próprio risco aumentado.

Taxas de juros mais altas = menos compradores. E menos compradores significam que os preços das moradias podem cair ainda mais. Aqui está o porquê

Digamos que um jovem casal queira comprar uma casa de US $ 200.000 com uma entrada de 10%. Para financiar os US $ 180.000 a taxas de juros atuais de cerca de 5%, eles estariam olhando para um principal mensal de US $ 966 e pagamento de juros (antes de impostos e seguros).

Mas se as taxas subissem para 8%, como poderiam muito bem, o pagamento mensal subiria para US $ 1.320. E alguém que estivesse tentando comprar uma casa de US $ 400 mil pagaria US $ 800 a mais por mês se as taxas subissem de 5% para 8%.

[Se você estiver pronto para comprar uma casa, use nossa Calculadora de Hipoteca para ver qual será o pagamento mensal de principal e juros.]

Fim de uma Era?

Um dos revestimentos de prata do recente A crise econômica foi que a queda dos preços dos imóveis os tornou mais acessíveis. Segundo a National Association of Realtors (NAR), o índice de acessibilidade da habitação subiu de 137,8 em 2008 para 174,6 em 2010. (Um valor de 100 significa que uma família com a mediana do rendimento nacional tem rendimento suficiente para se qualificar para uma hipoteca Um índice acima de 100 significa que uma família que ganha a renda mediana tem renda mais do que suficiente para se qualificar para um empréstimo hipotecário em uma casa de preço mediano, assumindo um pagamento de 20%. houve queda nas taxas de juros, que agora estão começando a subir. Pela minha matemática, um aumento da taxa de juros para 8% eliminaria todos os ganhos que o índice NAR registrou nos últimos anos.

Por que estou fixado em 8%? Não é apenas o fator Fannie e Freddie. Sua retirada do mercado empurraria as taxas de hipoteca para a marca de 7%, mas o restante do empurrão viria de uma melhora esperada na economia que aumentaria as taxas de juros, talvez entre 100 e 200 pontos-base nos próximos alguns anos (ou seja, um aumento da taxa de juros de 1% a 2%).

Em geral, uma atividade econômica mais forte leva a expectativas de preços mais altos. O Federal Reserve, que tem um papel fundamental no estabelecimento de taxas de juros, tende a elevar as taxas quando uma economia se fortalece. É importante notar que as taxas hipotecárias acompanham as taxas das Letras do Tesouro de 10 anos, e as taxas de longo prazo são ditadas pelo mercado de títulos e não pelo Fed. No entanto, quando o Fed eleva as taxas de curto prazo, ainda exerce forte influência indireta na direção das taxas de hipoteca.

O que significa para compradores domésticos

As implicações são claras para potenciais compradores de imóveis. Se você planeja comprar uma casa e precisará pedir empréstimos, provavelmente será um ótimo momento para garantir um empréstimo, especialmente enquanto os preços das moradias continuam baixos. Se você não puder pagar um adiantamento agora, não há necessidade de entrar em pânico. Em vez disso, concentre-se em continuar a criar um adiantamento e pense em procurar uma casa mais modesta do que imaginava originalmente. Para adicionar ainda outro obstáculo, os credores estão agora pedindo aumento de pagamentos em até 20% ou 30% - uma grande mudança a partir dos dias de 5% para baixo. Isso significa que potenciais compradores de imóveis precisarão de mais tempo para acumular economias antes de arriscarem o investimento.

Mas se você tem muito dinheiro disponível no mercado de ações ou em outro lugar, não deve ter pressa porque os empréstimos se tornam mais difíceis de obter., as mesas mudam em favor daqueles que podem pagar em dinheiro. Você terá menos concorrência para a casa que deseja comprar e, se as taxas mais altas de fato sufocarem a demanda, você poderá estar vendo novas quedas nos preços de moradias no futuro.

Se você já possui uma casa e você Corremos para pagar sua hipoteca, você pode querer alavancar mais uma vez, como as taxas de endividamento permanecem muito baixas pelos padrões históricos. O dinheiro que você recebe no refinanciamento pode ganhar um retorno mais alto em um fundo de índice administrado passivamente ou em ações de alto pagamento de dividendos do que ganharia em habitação. Se a inflação voltar a erguer sua cabeça feia, como alguns esperam que ocorra nos próximos anos, uma fechadura em uma hipoteca de 5,5% parece cada vez melhor à medida que a inflação se eleva.

O setor habitacional é impactado por tantas variáveis é impossível saber com precisão como as taxas de juros, os preços das casas e a demanda irão se desenvolver nos próximos anos. Mas as ações da Fannie Mae, do Freddie Mac e do Federal Reserve certamente continuarão assistindo nos próximos meses.

[Saiba mais no recurso InvestingAnswers: Como se proteger do aumento das taxas de hipoteca.]