Fechar lacuna da casa requer mais do que mudanças na pontuação de crédito

No ano passado, houve uma sensação de otimismo de que novos refinamentos de pontuação de crédito poderiam ajudar a enfrentar os desafios que os solicitantes de hipotecas minoritárias enfrentam quando compram uma casa e começam a diminuir a lacuna da casa própria.

Mas será preciso mais do que apenas alterações de pontuação de crédito. Uma razão é que reinventar padrões de relatórios de crédito como parte do processo de hipoteca é um processo glacial e, até agora, pouco progresso foi feito.

E enquanto emprestar padrões, outro componente chave para qualquer aprovação de hipotecas, diminuiu um pouco recentemente por causa de uma economia em crescimento e indústria de habitação totalmente recuperada, a casa preta ainda fica atrás da propriedade pelos brancos - por uma larga margem.

Então, o que será necessário para diminuir a lacuna da casa própria? E o que você pode fazer agora para empurrar o sistema de empréstimos hipotecários sempre tão ligeiramente a seu favor?

Lacuna da casa própria nos EUA

No geral, a taxa de propriedade da nação está em baixa, mas para os negros ela despencou. E a lacuna da casa própria entre negros e brancos está se ampliando.

A porcentagem de americanos que possuem uma casa caiu para 63,4% em 2016 - 5,6 pontos percentuais abaixo do pico em 2004 - e a menor taxa de propriedade em mais de 50 anos, segundo o Centro Conjunto para Estudos de Habitação da Universidade de Harvard.

De 2004 a 2016, a taxa de aquisição de imóveis para negros caiu 7,5 pontos percentuais, enquanto para brancos caiu 4,0 pontos percentuais, de acordo com o centro. A taxa de propriedade hispânica caiu 2,1 pontos percentuais.

Alterações no relatório de crédito em vigor

A Fannie Mae, empresa patrocinada pelo governo que fornece capital para empréstimos imobiliários, no final de 2016 começou a integrar os “dados de crédito de tendências”, um instantâneo multimídia dos padrões de pagamento dos consumidores. Os defensores da incorporação desses dados em um processo de subscrição de empréstimos dizem que ele fornece insights sobre como um consumidor gerencia a dívida, mostrando mudanças nos saldos de crédito e valores de pagamento. Os mutuários que pagam regularmente o crédito rotativo podem se beneficiar particularmente.

A Fannie também implementou parâmetros para candidatos qualificados sem pontuação de crédito. O irmão da Fannie, GSE, Freddie Mac, introduziu uma capacidade própria de pontuação de crédito. As mudanças permitiram a consideração de tomadores sem uma pontuação de crédito, mas com históricos de pagamento de casas, como aluguel, bem como outras referências de pagamento.

A difícil tarefa de obter aprovação para uma hipoteca é ainda mais difícil para aqueles sem uma classificação de crédito que são "invisíveis ao crédito" - uma questão que os requerentes das minorias podem enfrentar, de acordo com dados do Consumer Financial Protection Bureau.

“Cerca de 15% dos negros e hispânicos são invisíveis em comparação a 9% dos brancos e asiáticos”, diz um relatório de 2015 do CFPB. “Essas diferenças são observadas em todas as faixas etárias, sugerindo que essas diferenças se materializam no início da vida adulta desses consumidores e persistem depois disso.”

No entanto, as atualizações dos relatórios de crédito podem apenas direcionar muito as alterações. A disponibilidade de crédito - a probabilidade de os credores fazerem um empréstimo - também é a chave.

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Hipotecas e disponibilidade de crédito

Karan Kaul, pesquisador associado do Centro de Políticas de Financiamento Imobiliário do instituto Urban Institute, diz que é difícil determinar o que move a disponibilidade de crédito para mais ou para menos.

"Há dezenas de fatores que entram em aprovar uma hipoteca: a pontuação FICO, o loan-to-value, o DTI são apenas alguns dos fatores", diz Kaul. E, em seguida, adicionar à mistura renda predominante, dívida, ativos líquidos e tendências de poupança.

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Para medir o acesso à hipoteca, o Urban Institute criou um índice de disponibilidade de crédito com base em sua análise de empréstimos de compra de imóveis residenciais com probabilidade de inadimplência. Quanto maior o percentual de taxas de inadimplência, maior o risco que os credores estão assumindo e quanto mais próximo a indústria de empréstimos hipotecários avança, ou se passou, “padrões razoáveis ​​de empréstimos”, segundo o instituto.

"A disponibilidade de crédito [para todos os mutuários] melhorou em 2017", diz Kaul. “No entanto, há algumas coisas para lembrar. Estamos ainda numa fase em que a quantidade de risco de crédito assumida pelo mercado hipotecário é muito pequena em comparação com os padrões de crédito razoáveis ​​do início dos anos 2000. ”

De 2001 até o final de 2003, os credores ainda eram prudentes ao fazer empréstimos, e as taxas de inadimplência das hipotecas - de 11% a 14% - estavam dentro da média histórica, diz Kaul. É assim que o Urban Institute define "padrões razoáveis ​​de empréstimos".

Foi logo após esse período em que “a loucura começou”, diz ele, e os credores assumiram níveis extremos de risco, o que levou a uma série de inadimplência nos empréstimos e à quebra do mercado imobiliário.

"Quando você compara onde estamos hoje para onde os padrões razoáveis ​​[são], você poderia dobrar a quantidade de risco que o mercado está tomando agora", diz Kaul.

Os padrões de empréstimos estão atualmente abaixo de 6%.

O que você pode fazer agora

Pontuação de crédito e padrões rígidos de empréstimos são fatores que afetam todos os mutuários.Como você pode obter uma hipoteca neste ambiente?

Primeiro, verifique se você está demonstrando os comportamentos que os avanços nos relatórios de crédito recompensam, diz Joe Mellman, vice-presidente sênior e líder de negócios de hipotecas da TransUnion.

“Por exemplo, pagando saldos rotativos ao longo do tempo. Ou pagando seu cartão de crédito integralmente todo mês, em vez de carregar um saldo. Ou nunca exceder seu limite de crédito ”, diz ele. "Esses são comportamentos financeiramente saudáveis ​​que todos os consumidores, incluindo minorias, veteranos e compradores de primeira viagem, podem se beneficiar quando os dados de tendência forem utilizados para determinar o acesso à hipoteca."

Em seguida, verifique se seu pedido de hipoteca foi processado com essas informações de crédito avançadas. Isso significa pedir aos credores que usem sistemas de subscrição que permitam dados de crédito de tendência e referências de crédito não tradicionais.

"Parece haver interesse geral no setor de hipotecas para explorar dados de crédito alternativos e sua capacidade de abrir com segurança o acesso a consumidores merecedores", diz Mellman. "Outras indústrias, como cartões de crédito e empréstimos para automóveis, estão demonstrando o impacto potencialmente positivo que dados alternativos de crédito podem ter."