Trusts Investimento Imobiliário Explicado: REITs Escapou o pior de Sandy, então é agora um bom momento para comprar?

Agora é um bom momento para comprar REITs? Um REIT, ou um fundo de investimento imobiliário, é uma empresa que investe diretamente em imóveis, seja através de hipotecas ou propriedade real.

O que são REITs?

Essencialmente REITs são apenas holdings imobiliárias que se qualificam para tratamento tributário especial de acordo com a lei. Especificamente, o IRS isenta os REITs de pagar impostos sobre a renda no nível corporativo, contanto que detenham pelo menos 75% de sua carteira de investimentos em investimentos imobiliários qualificados (há também REITs hipotecários que detêm hipotecas, e não imóveis). Por lei, os REITs também devem desembolsar 90% de sua renda ou mais para os acionistas. Por sua vez, os acionistas devem reivindicar todas as receitas da REIT em suas declarações de imposto individuais, e devem geralmente pagar as alíquotas do imposto de renda sobre a renda.

O que o furacão Sandy fez aos REITs?

Até agora, os REITs do nordeste escaparam sem muito dano do furacão Sandy. Quando a tempestade se aproximava da costa de Nova Jersey, os investidores da REIT estavam ficando bastante nervosos. Em um ponto, os analistas estavam preocupados com o fato de que cerca de 9.000 propriedades pertencentes à REIT estavam no caminho da tempestade tropical Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), estava em perigo particular. Como REITs, essa confiança de 2,2 bilhões é pequena. Mas todas as seis de suas propriedades ficaram bem no caminho do furacão Sandy - bem no meio da área metropolitana de Nova York. No entanto, a confiança escapou de grandes danos. Suas propriedades estão em Manhattan. Enquanto a parte baixa de Manhattan foi atingida por uma tempestade de 15 pés que inundou o local do World Trade Center, entre outros locais, as propriedades da ALX só sofreram danos leves. Enquanto isso, Staten Island e Brooklyn ficam entre Manhattan e o mar aberto, recebendo o peso da punição.

Os mercados mal piscaram.

O preço das ações subiu drasticamente com a notícia de que Alexander havia negociado uma venda lucrativa do King's Plaza, um shopping de Brooklyn … e está claro que a abordagem e a passagem da tempestade não foram um evento, no que diz respeito aos acionistas de Alexander.

O primeiro REIT de New Jersey, (NYSE - FREVS), por outro lado, ofereceu uma modesta oportunidade de negociação. Esta confiança de investimento imobiliário residencial tem quase todas as suas propriedades em Nova Jersey.

Houve um declínio muito modesto no volume maior que o normal antes da tempestade. E quando a tempestade passou e o dano acabou sendo insignificante, o estoque subiu de volta ainda mais alto do que antes. O mergulho antes da tempestade, no entanto, não foi suficiente para arriscar muito. Não foi muito maior do que as variações normais do dia a dia no preço das ações.

Se algum REIT deveria ter visto um grande pânico vender imediatamente antes da tempestade, deveria ter sido esses dois. Mas eles não fizeram. Por quê?

Bem, como vimos neste artigo, o seguro de inundação cobria apenas cerca de 15% dos proprietários de residências. Mas os REITs compram seguros de inundação com mais frequência do que os proprietários individuais, o que tira o aguilhão das coisas. Nova York também é um mercado imobiliário vertical. Inundações que destruiriam totalmente uma estrutura de um só andar são ocorrências relativamente menores para os arranha-céus. E nem a REIT foi exposta principalmente ao litoral.

No entanto, se há uma lição a ser aprendida aqui, é o seguinte: os REITs fazem sentido ou não fazem sentido com base nos fundamentos de longo prazo. Pense na renda, no preço dos ganhos, no preço de reserva e na sensibilidade dos ganhos às mudanças cíclicas do mercado. Por exemplo, alguns shoppings de varejo - um produto básico da REIT - aceitam o queixo em economias lentas quando não conseguem preencher os espaços da loja com locatários pagantes. Se apenas uma “âncora” sair - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, etc., isso pode arrancar as entranhas de um shopping center REIT.

Qual papel deve REITs jogar em um portfólio?

Historicamente, os investidores têm realizado REITs como uma classe de ativos adicional. Eles tendiam a ter um bom desempenho quando os estoques estavam fracos. Ao contrário dos bônus, os REITs também têm alguma proteção contra inflação embutida: eles ganham ativos sólidos, em vez de dívida, por uma coisa. E os REITs também se beneficiam da liberdade - geralmente - de ajustar seus aluguéis para cima em resposta à inflação.

Os REITs são há muito tempo um aditivo favorito para portfólios de ações e títulos para praticantes de alocação de ativos. O motivo: os REITs costumavam ziguezaguear enquanto todo o resto estava zunindo. Em termos matemáticos, os REITs tinham um coeficiente de correlação razoavelmente baixo comparado a ações, títulos e outras classes de ativos. Isso significava que os REITs ofereciam um benefício útil de diversificação.

Nos últimos anos, porém, o benefício da diversificação começou a declinar. REITs e ações tenderam a se mover mais em conjunto - em parte porque a recessão de 2008-2009 trouxe um enorme aumento nas taxas de vacância para todos os tipos de propriedades comerciais, de shopping centers a prédios de escritórios - ambos os itens básicos da REIT.

REITs de propriedade privada: desempenhando um papel nas sombras

Digite o REIT não negociado publicamente. Nem todo REIT é negociado publicamente, mas muitos REITs privados precisam levantar capital de tempos em tempos, ou você pode ter um executivo que queira se aposentar e se livrar de ações ou de um investidor proeminente que precise liquidar.Quando isso acontece, eles precisam encontrar alguém para comprar seu interesse.

Se você se envolver com isso, entre com os olhos bem abertos. Estes são realmente para investidores sofisticados e experientes. Você pode obter um grande rendimento em alguns deles, principalmente porque o vendedor geralmente tem que vender ações com um grande desconto. Isso aumenta seu retorno efetivo sobre o investimento - quando funciona como planejado. Mas lembre-se - você provavelmente terá que vender suas ações com desconto, também, devido a um fenômeno chamado “prêmio de liquidez”. As pessoas pagarão preços mais altos por uma posição que podem vender facilmente do que por uma posição que terão descarregamento de problemas.

Você pode comprar ações REIT de propriedade privada diretamente dos proprietários, mas é mais comum que elas passem por um corretor especializado nesse mercado. Esse corretor adicionará uma comissão ao já substancial prêmio de liquidez - 12% é uma carga inicial bastante típica neste espaço, de acordo com a Blue Vault Partners, uma empresa de consultoria e pesquisa especializada no setor de REIT não negociado publicamente. Estes não são veículos de negociação: é melhor mantê-los a longo prazo e obter o rendimento. De acordo com a pesquisa Blue Vault Partner e a Universidade do Texas, cerca de 75% do desempenho do REIT privado é devido à renda, de qualquer forma.

REITs: Geradores de Renda Volátil

Depois de tomar um shellacking, como todos os bens imobiliários, na recessão do final dos anos 2000, os REITs se recuperaram fortemente nos últimos quatro anos. E, naturalmente, eles atraíram muito capital, o que tende a elevar os preços. Os REITs em geral aumentaram quase 18,5% ao ano nos últimos três anos, devido a fortes entradas. O Vanguard REIT Index Fund agora está apresentando um rendimento de 3,4%. Existem alguns REITS individuais, como o First REIT de New Jersey, acima, que o levarão entre 6 e 7%. Mas os investidores não vivem apenas de renda.

REITs são bons geradores de renda - e historicamente geram cerca de duas vezes a renda do S & P 500 a qualquer momento. Mas eles não são confiável geradores de renda. Não há garantia de que você receberá um pagamento de dividendo. Você precisa de renda confiável? Obter uma ligação de alta qualidade ou uma anuidade. Dito isso, os REITs comerciais tendem a fechar contratos de arrendamento a longo prazo, por exemplo, em shoppings, o que ajuda a suavizar os altos e baixos.