Titulares de empréstimo de estudante pegar uma pausa de compra de casa -

Para muitos dos 44 milhões de americanos com dívidas de empréstimos estudantis que procuram comprar uma casa, a qualificação para uma hipoteca ficou um pouco mais fácil. A gigante da habitação Fannie Mae divulgou nesta semana novas diretrizes sobre como os credores deveriam avaliar os candidatos a hipotecas que têm empréstimos estudantis - especialmente os tomadores de empréstimos, em planos de pagamento baseados em renda.

As mudanças são uma resposta à ansiedade entre os tomadores de empréstimos estudantis de que ter dívidas estudantis tira a casa da mesa, diz Jonathan Lawless, vice-presidente de desenvolvimento de produtos e moradias acessíveis da Fannie Mae.

Dos mutuários de empréstimos estudantis que não são donos de imóveis, 71% acreditam que a dívida estudantil atrasou a compra de uma casa, de acordo com uma pesquisa da Associação Nacional de Corretores e da American Student Assistance, uma organização sem fins lucrativos que ajuda estudantes a pagar faculdade e pagar empréstimos estudantis.

O endividamento estudantil pode prejudicar sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca, diz Jerry Kaplan, vice-presidente sênior de mercado de capitais da Colorado Creek Mortgage Co.. O crédito estudantil aumenta sua relação dívida / renda - o valor total da dívida deve em relação à sua renda - e você não se qualificará se essa porcentagem for muito alta.

Ainda assim, os tomadores de empréstimos estudantis podem obter hipotecas, e as novas políticas dão a esses tomadores mais opções, diz Kaplan. A Fannie Mae apóia um terço de todas as casas nos Estados Unidos, disse a porta-voz da Fannie Mae, Alicia Jones.

As mudanças da Fannie Mae já estão em vigor, embora alguns credores possam ter tempo para aumentar, diz Lawless. Veja o que os mutuários de empréstimos estudantis precisam saber sobre as atualizações.

Planos e propriedade voltados para renda

Sob as novas diretrizes, os credores que emitem hipotecas apoiadas pela Fannie Mae podem calcular sua relação dívida-renda usando seu pagamento mensal de empréstimo estudantil em um plano de pagamento baseado em renda, diz Lawless. Os planos orientados para a renda limitam seus pagamentos mensais a uma porcentagem de sua renda.

Anteriormente, os credores tinham que calcular um pagamento de empréstimo mensal mais alto para os solicitantes de hipoteca sobre planos de pagamento baseados em renda, diz Lawless. Isso significava que os credores hipotecários estavam avaliando os tomadores com base em uma relação dívida / renda maior do que eles realmente tinham. Na época, a Fannie Mae achava que emprestar para os tomadores de empréstimos em um plano baseado em renda era mais arriscado, diz Lawless. "Chegamos a entender melhor esses programas", afirma Lawless, citando essa melhor compreensão como o motivo da mudança na política.

Os financiadores apoiados pela Fannie Mae ainda precisam calcular um pagamento mensal de empréstimo estudantil para usar na determinação da sua relação dívida / renda, se você estiver em um adiamento ou tolerância. Esse valor mensal será de 1% do seu saldo de empréstimos estudantis pendentes ou do valor necessário para pagar o empréstimo dentro do prazo restante do empréstimo.

Ajuda para co-signatários e aqueles que não pagam empréstimos

Se alguém como um dos pais ou empregador está pagando seus empréstimos estudantis, ou você é um co-signatário de um empréstimo que o devedor principal está pagando, agora você tem uma chance melhor de se qualificar para uma hipoteca garantida pela Fannie Mae, diz Lawless.. O pagamento do empréstimo do aluno não será contabilizado em sua proporção de dívida para receita se você puder fornecer documentos, como extratos bancários ou cheques anulados, para provar que alguém fez pagamentos mensais pelos últimos 12 meses consecutivos.

Refinanciamento para proprietários de residências com dívida estudantil

Fannie Mae começou a pilotar o que chama de um refinanciamento de refinanciamento de empréstimo estudantil no final de 2016 com SoFi, uma hipoteca on-line e emprestador de refinanciamento de empréstimo estudantil. Agora, qualquer credor apoiado pela Fannie-Mae pode oferecer isso.

Veja como funciona: você faz uma hipoteca nova e maior, igual à sua hipoteca existente, além de parte ou da totalidade de sua dívida pendente de estudante. Seu credor hipotecário pagará ao seu emprestador ou prestador de serviços de empréstimo estudantil e renunciará a uma taxa de ajuste de risco que é aplicada aos refinanciamentos tradicionais de saque de hipoteca. Com taxas de hipoteca ainda baixas, um refinanciamento de refinanciamento de empréstimo de estudante pode ser uma maneira atraente de reduzir sua taxa de juros de empréstimo de estudante.

Mas há riscos em usar sua hipoteca para refinanciar a dívida estudantil. Você estará negociando uma dívida não garantida (empréstimos estudantis) para uma dívida garantida (sua hipoteca) e aumentando o que deve em sua casa. Se você não conseguir fazer o pagamento maior da hipoteca, poderá perder a sua casa. Também é provável que você pague mais juros com o tempo, porque os termos de hipoteca tendem a ser mais longos do que os dos empréstimos estudantis.

Alternativamente, considere refinanciar seus empréstimos estudantis com um credor privado de estudantes para obter uma taxa mais baixa e prazo mais curto do empréstimo, mantendo o seu aluno e da dívida interna separada. No entanto, existem riscos também. Por exemplo, você perderá o acesso a planos de pagamento com base no rendimento quando você refinanciar empréstimos estudantis federais.

Antes de fazer uma nova hipoteca ou refinanciar uma já existente, fale com um consultor financeiro ou profissional de impostos para obter orientação personalizada, diz Kaplan. Você também deve comparar os credores hipotecários para encontrar a menor taxa que você qualifica para com base na sua situação financeira.

Teddy Nykiel é escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. E-mail: [email protected]. Twitter: @teddynykiel