3 Considerações sobre impostos ao vender sua casa

De Forrest Baumhover

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Se você precisa se mudar, quer um espaço maior ou menor, ou sentir que faz sentido financeiro, vender sua casa é uma grande decisão. Também pode ter consequências fiscais significativas.

Aqui estão três maneiras de vender sua casa podem afetar sua responsabilidade fiscal:

1. Ganho Realizado

Ganho realizado é o lucro que você faz com a venda de um ativo, como sua casa - e pode ser tributável. De acordo com o IRS, a fórmula básica para calcular o ganho realizado é a seguinte:

Preço de venda - Despesas com vendas - Base ajustada = Ganho realizado

Isso significa que você precisa calcular duas coisas para descobrir o ganho realizado na venda de sua casa: suas despesas de vendas e base. Pode parecer simples, mas ambos levam em conta fatores que você pode não ter considerado. E calculá-los corretamente pode significar uma diferença de milhares de dólares em seu passivo fiscal.

Suas despesas de vendas incluem quaisquer custos de fechamento, comissões de imóveis e outros custos relacionados que você pagou. Penteie seus documentos de fechamento para ter certeza de que você levou em conta tudo. Não inclua impostos sobre a propriedade da cidade e do condado, mas inclua taxas de transferência, se aplicável.

A base inclui o preço de compra original da sua casa, mais as taxas incorridas durante o fechamento da casa, como seguro de título, taxas legais e de registro ou taxas de pesquisa. A base também inclui o custo de quaisquer melhorias importantes, renovações ou substituições de sistema feitas por você. O IRS faz uma distinção clara entre os reparos que são uma parte normal da manutenção da casa - como a reparação de vazamentos - e melhorias, como a substituição do sistema de encanamento.

Para uma lista mais abrangente do que pode e não pode ser incluído em seus cálculos ou despesas de vendas ou base, consulte a Publicação IRS 523, "Vendendo Sua Casa".

2. Ganho de capital a longo prazo vs. curto prazo

Se você tiver um ganho percebido na venda de sua casa, estará sujeito a um imposto sobre ganhos de capital. Se é considerado um ganho de capital a longo ou curto prazo, depende de quanto tempo você pertence a sua casa.

Se você possuísse sua casa por pelo menos um ano e um dia, quaisquer ganhos que você obtivesse em sua venda seriam tributados em taxas de ganhos de capital de longo prazo, que variam de 0% a 23,8%. Caso contrário, eles serão tributados em taxas de ganhos de capital de curto prazo, que são as mesmas que as taxas de renda ordinárias. As taxas de ganhos de capital de longo prazo baseiam-se na faixa de imposto marginal do contribuinte, mas são mais favoráveis. Por exemplo, um contribuinte na faixa de imposto de 15% pagará 0% de um ganho de capital de longo prazo.

Se você estiver pensando em vender sua casa dentro de um ano da compra e projetar um lucro, considere se pode vendê-la de uma maneira que qualifique a venda como um ganho a longo prazo. No entanto, se você estiver vendendo sua residência principal por uma perda, não poderá reivindicar uma perda de capital, o que reduziria sua fatura fiscal.

3. Exclusões

De acordo com a Seção 121, a Receita Federal permite que os contribuintes excluam os primeiros US $ 250.000 de ganhos de capital na venda de sua residência principal se atenderem a determinados requisitos de propriedade e uso. Os casais que se apresentam conjuntamente podem excluir até US $ 500.000.

Se você possuía a casa por pelo menos dois dos cinco anos que antecederam a venda, você atende ao requisito de propriedade. Se a casa foi sua residência principal por pelo menos 730 dias dos cinco anos anteriores, você atende aos requisitos de uso.

Se você é casado, deve cumprir o requisito de uso para se qualificar à exclusão de US $ 500.000,00. Você ainda pode se qualificar se apenas uma pessoa atender ao requisito de propriedade. E se você não é casado, mas vende a casa com outra pessoa, cada um aceita a exclusão de US $ 250.000, desde que cada um atenda ao requisito de uso e pelo menos um deles atenda ao requisito de propriedade.

O IRS permite exclusões parciais para aqueles que não atendem aos requisitos, mas estão vendendo uma casa devido a mudanças no trabalho ou relacionadas à saúde, ou eventos imprevisíveis, como morte, divórcio, desastre natural, desemprego ou outras razões de qualificação. Publicação de IRS 523 contém mais detalhes.

Conselho imparcial

Essas considerações tributárias são importantes, mas ler sobre elas não é, de forma alguma, um substituto adequado para o aconselhamento imparcial, com base em sua situação pessoal. Antes de tomar qualquer decisão importante sobre a venda de sua casa, sente-se com um planejador financeiro que só paga taxas. Ele ou ela pode levar em consideração todos os fatores que afetarão sua decisão. Ter um relacionamento com um profissional de confiança é a melhor maneira de montar um plano que atinja seus objetivos financeiros.

Forrest Baumhover é um planejador financeiro com honorários exclusivos e diretor do Westchase Financial Planning em Tampa, Flórida. Para mais informações visite www.westchasefinancialplanning.com.

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