Tudo que você precisa saber sobre modificações de empréstimo hipotecário

Se você está com dificuldades para pagar suas mensalidades ou ficar para trás, corre o risco de perder sua casa. Mas dependendo das circunstâncias, você pode ser elegível para uma modificação do empréstimo, o que pode tornar mais fácil para ficar em cima de pagamentos de hipoteca e evitar a exclusão.

Se você está nessa posição, veja o que você deve saber sobre a obtenção de uma modificação do empréstimo hipotecário.

O que é uma modificação do empréstimo?

"Em geral, uma modificação do empréstimo hipotecário é qualquer alteração nos termos originais de um empréstimo", diz Joe Zeibert, diretor sênior da Ally Home, do Ally Bank, em Charlotte, Carolina do Norte.

Uma modificação do empréstimo é diferente do refinanciamento. Refinanciamento implica substituir seu empréstimo com uma nova hipoteca, enquanto que uma modificação do empréstimo altera os termos do seu empréstimo existente.

Isso pode significar prolongar a duração do seu mandato, reduzir sua taxa de juros ou mudar de uma taxa de juros variável para um empréstimo de taxa fixa. Os termos da sua modificação estão à disposição do credor e dependerão do que é melhor para o mutuário, diz Steve Hall, vice-presidente de operações e análises da Genworth, uma seguradora de hipotecas privadas, em Raleigh, Carolina do Norte.

Zeibert diz que uma modificação acaba resultando em pagamentos mensais mais baixos para o proprietário. "Se você está lutando para sobreviver ou enfrentar o encerramento, essas economias podem, literalmente, mudar a vida", diz ele.

Hall acrescenta que "da perspectiva de um credor é um resultado positivo, também, porque o processo de encerramento é um processo muito caro, por isso é um ganha-ganha para ambos".

Quem se qualifica para uma modificação do empréstimo

Nem todo mundo lutando para fazer um pagamento de hipoteca pode qualificar para uma modificação do empréstimo. Hall diz que os proprietários normalmente devem estar inadimplentes por cerca de 60 dias, ou devem estar em um padrão iminente, o que significa que ainda não estão inadimplentes, mas há uma grande probabilidade de que eles sejam.

Os proprietários costumam também demonstrar que sofreram dificuldades, diz Hall. Isso pode ser a perda de um emprego, a perda de um cônjuge, uma deficiência ou uma doença que afetou sua capacidade de pagar sua hipoteca nos termos originais do empréstimo.

Tipos de programas de modificação de empréstimos

Alguns emprestadores e servicers oferecem seus próprios programas de modificação do empréstimo, e as mudanças que eles fazem nos seus termos podem ser temporárias ou permanentes.

“A maioria das empresas de serviços tem programas projetados para ajudar mutuários que podem estar com dificuldades para fazer seus pagamentos, impulsionados por algumas das lições difíceis que a indústria aprendeu durante o colapso imobiliário há alguns anos”, diz Zeibert. Ele acrescenta que Ally, além das modificações, oferece a alguns tomadores de risco a capacidade de refinanciar a uma taxa mais baixa sem nenhum custo, mesmo que eles não tenham sofrido dificuldades.

Se seu emprestador ou agente de serviços não tiver um programa próprio, pergunte se você é elegível para qualquer um dos programas de assistência que possam ajudá-lo a modificar ou mesmo refinanciar sua hipoteca.

Anteriormente, o governo federal oferecia o Home Affordable Modification Program, mas expirou no final de 2016. A Fannie Mae e a Freddie Mac têm um novo programa de prevenção de execução de hipotecas chamado Flex Modification, que entrará em vigor em 1º de outubro de 2017. Se sua hipoteca é de propriedade ou garantida por Fannie ou Freddie, você pode ser elegível para este novo programa, que se destina a dar aos credores mais flexibilidade com os critérios de empréstimo do que o HAMP.

O Federal Home Affordable Refinance Program, ou HARP, ajuda os proprietários de casas subaquáticas a refinanciar uma hipoteca mais acessível. Este programa está disponível até 31 de dezembro de 2018.

Como obter uma modificação do empréstimo

Se você está lutando para fazer seus pagamentos de hipoteca, entre em contato com seu credor ou agente imediatamente e pergunte sobre suas opções. O processo de pedido de modificação do empréstimo varia de credor para credor; alguns exigem prova de dificuldades, e outros exigem uma carta de dificuldade explicando por que você precisa da modificação.

É possível que o seu credor chegue até você para obter uma modificação do empréstimo. A equipe da Hall na Genworth usa a análise preditiva para determinar os proprietários que provavelmente entrarão em default, e os prestadores de serviços de empréstimo procuram esses mutuários para oferecer termos modificados.

Hall diz que Genworth descobriu que alguns proprietários de imóveis inadimplentes evitam atender telefonemas, temendo o pior. Se você está evitando ligações, considere a possibilidade de responder - uma delas pode, na verdade, ser seu emprestador tentando colocá-lo em uma modificação que possa ajudar, diz ele.

Se lhe for negada uma modificação, você precisará fazer uma apelação com seu servidor de serviços. Considere trabalhar com um conselheiro de moradias aprovado pelo HUD, que pode ajudá-lo gratuitamente na contestação da decisão e ajudá-lo a entender suas opções.

Saiba antes de modificar

Uma desvantagem potencial para uma modificação do empréstimo: "Se o empréstimo está sendo modificado devido a dificuldades financeiras, você pode ver uma nota sobre isso adicionado ao seu relatório de crédito, impactando negativamente a sua pontuação de crédito", diz Zeibert. O resultado não será tão negativo quanto um encerramento, diz ele, mas pode afetar outros empréstimos que você solicitar no futuro.

Outra coisa a ter em conta, acrescenta, é que, dependendo de como o seu empréstimo é modificado, o prazo da sua hipoteca pode ser prolongado, o que significa que demorará mais tempo a pagar o seu empréstimo e irá custar-lhe mais juros.

Mas para os proprietários à beira de perder suas casas, os benefícios de uma modificação do empréstimo podem superar os riscos.

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