Faça o seu próprio "Comps" para avaliar o valor da casa

Ao comprar ou vender imóveis, você terá uma boa ideia do valor da propriedade.

Entender o valor ajuda a definir um preço quando você está vendendo. Afinal, você não quer pedir muito pouco e deixar dinheiro na mesa, ou pedir demais e atrasar sua venda.

Se você é o comprador, saber como estimar com precisão o valor de uma casa permite que você encontre uma pechincha e evite pagar demais. Mais tarde, ele ajuda você a avaliar o patrimônio da sua casa se quiser contratar empréstimos.

O que são composições?

Estimar o valor de uma casa pode ser mais fácil de dizer do que de fazer. É aí que entram as listagens comparáveis ​​de imóveis - "comps", na fala do corretor de imóveis. As composições são registros de vendas de casas recentemente vendidas. Avaliadores e agentes imobiliários os usam para obter a estimativa mais precisa possível do valor de uma casa, e você também pode.

Em suma, encontrar composições envolve procurar vendas recentes de casas tanto quanto a sua própria propriedade quanto possível, depois comparando sua casa a elas e ajustando seu preço para considerar as diferenças.

Ao montar uma lista de composições, "as ferramentas on-line agora, através da variedade de sites que você pode acessar, permitem que você seja tão ativo no mercado quanto alguns corretores de imóveis", diz James Griffith Dewling, corretor de imóveis em Brighton, Michigan..

Como montar as melhores composições

Siga estes quatro passos para encontrar e avaliar composições para estimar o valor da sua casa:

Etapa 1. Pesquisar listagens vendidas recentemente

Comece pesquisando sites de listagem de imóveis, como Zillow e Redfin, para as poucas listagens vendidas recentemente que mais se parecem com sua casa. Use sites de listagem que permitem pesquisar "apenas vendidos" ou "vendas recentes" e exibir seus resultados de pesquisa em um mapa. Veja como:

• Insira o nome da sua cidade e use o mapa para explorar as propriedades vendidas por bairro
• Filtre os resultados da pesquisa por detalhes como data de venda, preço e número de quartos
• Se o site permitir, use outros filtros - como estatísticas de criminalidade, resultados escolares e serviços de bairro - para obter mais detalhes sobre como fazer comparações
• Estreite sua coleção para um número gerenciável; meia dúzia é um bom objetivo.

Tenha em mente:

• As listagens de venda não são ótimas composições porque o preço final pode mudar
• Os preços vendidos não revelam concessões de vendedores. O preço de venda registrado em casa pode ser de US $ 220.000, por exemplo, mas se o comprador persuadir o vendedor a gastar US $ 3.000 em consertos de forno ou ajudar nos custos de fechamento do comprador, o preço real, US $ 217.000, é invisível para você. Tente chamar alguns agentes imobiliários para perguntar se eles vão verificar o serviço de listagem para concessões de vendedor em suas composições; a maioria fará isso ou oferecerá seu próprio conjunto de composições como uma forma de se conectar a um cliente em potencial.
• Comps com muitas fotos dão pistas sobre a qualidade da construção, paisagismo, características da casa e manutenção
• Copie ou faça o download de listagens vendidas relevantes antes que elas expirem no site
• Observar o preço por pé quadrado de uma listagem fornece um ponto de dados útil para comparar as listagens. Se não for mostrado em uma listagem, você poderá calculá-lo: Divida o preço de venda por metragem quadrada (ambos os números normalmente incluídos nas listagens). Por exemplo: Uma casa de 1.200 pés quadrados, vendida por US $ 300.000, tem um preço de US $ 250 (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Etapa 2. Aplicar estes padrões

As listagens vendidas que são melhores para composições são:

Recente:Use listagens que foram vendidas recentemente. Como recentemente depende do seu mercado. Se as casas próximas estiverem vendendo rapidamente, talvez não tenham mais de 45 dias, diz Dewling.

Semelhante:Em uma subdivisão, você pode encontrar listagens vendidas com plantas idênticas. Isso é ideal. Caso contrário, Dewling aconselha a encontrar casas que são aproximadamente do mesmo tamanho com plantas semelhantes às suas - como uma casa de fazenda, se o seu é um rancho.

Ted Krings, um avaliador de imóveis residenciais certificado trabalhando no norte e na região central da Califórnia, diz que não há problema em procurar números semelhantes de quartos e banheiros, mas as semelhanças na área de convivência são mais importantes.

"O mercado está pagando pelo espaço", diz Krings. "Você sempre pode entrar em uma casa com mais de mil metros quadrados e mover uma parede ou quebrar uma parede."

Nas proximidades:Um comp deve estar no mesmo distrito escolar, bairro e talvez até o mesmo lado da rua. "Quase o mesmo local", diz Dewling.

Etapa 3. Visite suas composições

As fotos da lista são materiais de marketing e, como todos sabemos, às vezes podem causar uma impressão enganosa. Convém verificar o que você encontrou on-line para garantir que as residências selecionadas sejam semelhantes às suas. É por isso que, mesmo que você não consiga entrar em uma casa, é uma boa ideia visitar cada empresa que você está pensando em usar. Dirigir ou caminhar pode lhe dar uma impressão da manutenção, qualidade dos materiais e arredores da propriedade.

Em seguida, navegue pela vizinhança ou use a visualização do Google Street, lembrando que:

• A localização em uma tranquila rua sem saída é melhor do que em uma rua movimentada
• O apelo das casas vizinhas afeta o valor de uma casa
• Compras nas proximidades, restaurantes e entretenimento elevador valor a menos que a casa está em uma rua movimentada; Um aterro, um local tóxico ou uma fonte de ruído ou de olhos próxima abaixa o valor.
• “Walkability” - acesso a trilhas e caminhos para caminhadas, proximidade a serviços e entretenimento - é uma vantagem

Etapa 4. Calcular o valor da sua casa

Usando as informações coletadas on-line e de suas visitas, selecione as três composições que mais se assemelham à sua propriedade. Use o preço médio, ajustando para cima ou para baixo para diferenças de tamanho, qualidade, localização, recursos e manutenção.

O Dewling usa o preço por metro quadrado como ponto de partida para definir o preço de uma casa. Se uma casa vendida por US $ 280 por metro quadrado for semelhante à sua, mas a sua tiver uma cozinha atualizada, ajuste seu preço adicionando um pequeno valor.

Upgrades para cozinhas, banheiros e pisos adicionam mais valor, diz Kring. Um exterior ou paisagismo atualizado não adicionará mais de 25% de topos, diz ele.

Como avaliar a precisão de suas composições

Quão precisos serão seus resultados? Isso depende da escolha das listagens corretas e da avaliação correta das diferenças. Existem várias outras maneiras de encontrar o valor de uma casa e, para avaliar seus resultados, você também pode usar uma delas:

• Compare seu preço estimado com o preço estimado da sua casa em um estimador de valor residencial on-line, como Zillow ou Redfin. Tome essas estimativas com um pouco de sal, já que elas ainda não são confiáveis.
• Pergunte a um agente imobiliário por uma estimativa de preço gratuita
• A opinião de um avaliador é o método mais preciso. Se você planeja ir para a rota de venda por proprietário, isso pode valer a pena, apesar de custar cerca de US $ 400 a US $ 500.

Fazer suas próprias composições lhe dá uma idéia decente de valor - sem custo ou obrigação. Além disso, pode ser divertido e informativo obter uma compreensão mais profunda dos valores residenciais de seus vizinhos e dos seus.

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