4 Segredos que toda casa de sucesso Flipper conhece |

Dois professores educados me ensinaram tudo o que sei sobre trocar de casa - e não em um bom way.

Eu conheci este casal em 2006. Eles eram pessoas muito legais - mas investidores extremamente agressivos. Eles estavam comprando e lançando propriedades em Las Vegas usando uma empresa de investimentos imobiliários de terceiros. Eles fizeram uma tonelada de dinheiro no começo. Mas eles perderam tudo apesar de saberem melhor.

Como isso aconteceu?

Enquanto eles lucravam com cada venda, usavam esse lucro para financiar projetos cada vez maiores. Isso fazia sentido para eles na época, uma vez que o mercado imobiliário estava se valorizando tão rapidamente. Em vez de usar o próprio dinheiro (do qual não tinham) para reabilitar as casas, eles usaram um empréstimo de linha de capital que cresceu a cada mês.

Naturalmente, quando o carrocel imobiliário parou em 2008, e essa apreciação evaporou, eles ficaram presos segurando propriedades que ninguém queria comprar ou alugar. E eles estavam no gancho para uma linha de capital muito grande que eles não podiam pagar. Como resultado, eles perderam o império imobiliário que eles trabalharam tão arduamente para construir.

Embora essas pessoas sofressem muito, a perda delas ilustra algumas das quatro regras rígidas e rápidas de troca de casas que simplesmente não podem ser ignoradas:

1. Você deve entender seu risco

Obviamente, à medida que você assume mais dívidas, seu risco aumenta. Apenas compre casas flip para dinheiro. Nenhuma hipoteca. Não há linhas de capital. Se você não tiver dinheiro suficiente para fazer essas transações sozinho, contrate um sócio silencioso que tenha o dinheiro e divida os lucros.

O problema com os empréstimos é que eles são uma obrigação fixa que você deve atender, não importa o quê. Quando o casal acima não pôde efetuar os pagamentos, eles perderam tudo. Mas se você assumir um sócio de patrimônio, você não precisa inventar nenhum dinheiro até que haja lucro na venda.

Além disso, pedir dinheiro emprestado leva tempo e custa dinheiro. Digamos que você planeja virar duas casas. nos próximos 12 meses. Além disso, suponha que você precise de US $ 100.000 para cada acordo. Pode levar 30 dias ou mais para finalizar cada empréstimo e custar US $ 2.000 em pontos ou taxas cada vez que você fizer o empréstimo.

Isso significa que você passará dois meses esperando e pagando US $ 4.000 em custos. Pedir dinheiro emprestado para investir em casa é caro.

E por causa dos atrasos de tempo, será mais difícil para você competir com os compradores que têm o dinheiro em mãos. Como resultado, você terminará com ofertas menos atraentes que os compradores em dinheiro não querem.

Em essência, isso faz com que os empréstimos se tornem ainda mais caros.

2. Você deve entender onde está o lucro

Ao virar as casas, você deve se mover rapidamente. Não apenas você precisa comprar rapidamente, você precisa vender a casa rapidamente - e isso significa que você deve vender no mercado.

Se você esperar pelo comprador que está disposto a pagar muito, você esperará muito tempo e aumentará o risco de o mercado se voltar contra você. Você também perderá um tempo precioso que poderia ser usado lançando outras casas.

Se seu lucro é de US $ 30.000 por negócio e você vira três casas em um ano, você embolsa US $ 90.000. Mas digamos que você aguente mais lucros e só consiga transformar duas casas em um ano. Mesmo que seu lucro seja de $ 40.000, você ainda ganha $ 10.000 a menos. Entendeu?

Se você considerar as implicações, verá que, para vender uma casa no mercado e ainda lucrar, a chave é comprá-la de forma barata.

Isso geralmente significa que é uma boa ideia comprar uma propriedade que tenha sido executada. Você tem que dominar seu mercado e encontrar bons corretores de imóveis para trabalhar.

3. Isso não funciona o tempo todo em todos os mercados.

Mesmo que você lucre quando compra a casa, você quer virar a propriedade em um mercado que aprecia. Se você mora em uma área que não está apreciando, pode ser melhor fazê-lo em outro lugar.

E se os preços das casas estão caindo, você está jogando roleta-russa entrando neste jogo, não importa onde você esteja. Da mesma forma, você não pode prever quando o mercado vai virar.

Para estar no lado seguro, certifique-se de que você será capaz de segurar a casa como uma propriedade de aluguel por um tempo, se necessário.

4. Rehabbing Works.

Para ganhar dinheiro neste negócio, você deve entender o trabalho que uma casa realmente precisa, o que isso vai custar e como isso afetará sua oferta. Isso prepara o terreno para você fazer todo o trabalho, vender a casa abaixo do mercado e ainda ter lucro.

Sua melhor aposta é comprar imóveis que precisem de um trabalho cosmético que seja barato de realizar e que torne a propriedade muito mais atraente para os compradores.

Encaminhe todos os projetos que precisam de reparo estrutural. Contrate um bom contratado e leve-o a inspecionar a propriedade. Não compre casas que precisam de renovação do banheiro ou da cozinha, a menos que sejam super baratas. Esse trabalho vai custar-lhe muito dinheiro e levar muito tempo. Procure um acordo mais simples.

A Resposta ao Investimento: A chave para ganhar dinheiro lançando casas é comprar certo e reduzir o risco. Você compra certo quando entende seu mercado e seu plano de reparo. Você corta o risco usando apenas dinheiro, nunca pedindo dinheiro emprestado e completando o flip rápido.

Se você está interessado em entrar nesse negócio, seu próximo passo é descobrir quanto dinheiro você tem (ou pode colocar suas mãos usando investidores) sem pedir emprestado. Em seguida, examine o mercado que faz mais sentido e encontre bons corretores de imóveis para trabalhar. Tome estes passos primeiro e, em seguida, certifique-se de compreender habilmente o mercado e reabilitação de propriedade. Nesse ponto, você está pronto para ir.

Este post foi escrito por Neal Frankle. Ele é um Certified Financial Planner em Los Angeles, um investidor imobiliário e proprietário de www.WealthPilgrim.com e www.mcmha.org.