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Você não está sozinho: é da natureza humana querer viver no oceano - possuir uma casa à beira-mar evoca imagens de passeios noturnos na praia, coquetéis na varanda com vista para o surfe e adormecer ao som de ondas quebrando

Mas em um mundo onde os eventos climáticos extremos estão se tornando a norma, o risco envolvido em possuir propriedades de frente para a água está crescendo - no entanto, você nunca conheceria isso olhando para o mercado imobiliário.

Pesquisas mostram que, nos anos seguintes a um grande desastre natural, o valor da propriedade costeira na verdade aumenta. Caso em questão: Após o furacão Sandy, oito casas e condomínios em Long Beach Island, NJ foram vendidos dentro de um mês da tempestade - bem antes de a eletricidade ter sido restaurada e o toque de recolher ter sido levantado. não está diminuindo, apesar dos riscos óbvios envolvidos - e o governo federal, com seu programa de seguro de inundação subsidiado, está pagando a conta. Mas, dada a mudança climática e os maiores riscos de inundação - sem mencionar o aumento do custo para as seguradoras, o governo e os proprietários de imóveis - se os preços das casas continuarão a ser discutidos.

Apenas um mergulho: por que os preços permanecem à tona?

Nos meses imediatamente posteriores a um evento climático significativo, os preços da habitação à beira-mar tendem a despencar. Mas, surpreendentemente, a queda só abastece os compradores que estão desesperados por possuir escavações à beira-mar. Assim, no longo prazo, os preços das casas nas áreas costeiras danificadas por tempestades normalmente aumentam por dois motivos: o estoque de moradias diminuiu e a demanda ainda é acirrada - pelo menos entre aqueles que não sobreviveram ao desastre. Por exemplo, nas semanas que se seguiram ao furacão Sandy, os investidores e nadadores-de-casa invadiram bairros duramente atingidos no Brooklyn, no Queens e em Staten Island para comprar casas danificadas - por dinheiro. Um morador de Staten Island disse ao New York Times que vendeu sua casa inundada por menos da metade de seu valor avaliado - um grande desconto para o comprador.

Jed Kolko, economista-chefe da Trulia, diz que os desastres naturais afetam preços internos de duas maneiras. O primeiro depende da proporção de pessoas para unidades habitacionais - ou seja, quantas pessoas se afastam após um desastre e quanta propriedade é destruída. Se mais pessoas quiserem morar em uma área com menos casas disponíveis, a demanda - e os preços - subirão.

O segundo fator é se o desastre muda a forma como as pessoas pensam sobre a área. "Percepção de risco futuro afeta o quanto eles estão dispostos a pagar para estar lá", diz ele. "Em Nova Orleans, as pessoas sabiam antes do furacão Katrina que havia um risco de furacões, assim como em São Francisco as pessoas sabem que há risco de terremotos", diz Kolko. "Mas as áreas de Nova York e Nova Jersey afetadas pelo furacão Sandy não foram tão focadas nos danos causados ​​pelas enchentes. Uma reavaliação do risco futuro pode afetar o valor das casas, mas é cedo demais para dizer se Sandy mudará permanentemente a visão das pessoas sobre a área". O que está dirigindo O desejo de reconstruir repetidamente? Segundo a The Week, uma casa em Humble, Texas, avaliada em US $ 116.000, foi repetidamente destruída por inundações e reconstruída, acumulando um preço de US $ 2 milhões por meio da The National Flood. Programa de seguro, que é exigido para qualquer pessoa com uma hipoteca com financiamento federal que viva em uma zona de inundação de 100 anos (uma área que provavelmente sofrerá uma enchente uma vez por século). Essa e outras propriedades de perda repetida respondem por mais de um terço dos custos do programa.

O reparo de danos repetidos - e, em alguns casos, destruição - de uma casa é provavelmente tão desgastante quanto drenado financeiramente.. Então, por que as pessoas continuam reconstruindo?

Os economistas Okmyung Bin e Craig E. Landry examinaram esse tópico exato em uma apresentação ao Centro de Serviços Costeiros, uma divisão da Administração Nacional Atmosférica e Oceânica. Eles rastrearam o mercado imobiliário em um condado da Carolina do Norte que sofreu grandes danos durante o furacão Fran em 1996, assim como o furacão Floyd em 1. Depois do Floyd, os preços de venda das casas na zona de inundação foram 8,8% menores do que antes ou o furacão atingiu

É senso comum: no rescaldo de um desastre natural, as pessoas ficarão desconfiadas de estabelecer suas vidas naquela área novamente. O que é surpreendente, no entanto, é que a diferença de preço entre as casas na zona de inundação e fora da zona havia desaparecido em 2005 - apenas seis anos após o Floyd ter destruído a região.

Da mesma forma, logo após o furacão Andrew Em 1992, o Condado de Miami-Dade, na Flórida, experimentou um declínio acentuado nos valores das casas nas áreas devastadas pela tempestade. No entanto, depois de dois anos, essas mesmas casas valorizaram, atingindo níveis pré-furacões.

Bin e Landry atribuem esse esquecimento às inundações a algo chamado de "disponibilidade heurística" - significando que os humanos, como o tempo os separa. a partir de uma experiência, torne-se menos capaz de julgar a probabilidade de o evento ocorrer novamente.

Como o seguro contra inundações na verdade alimenta o desenvolvimento de risco

As taxas de seguro nas áreas afetadas também podem influenciar a probabilidade de as pessoas comprarem ou reconstruírem. Tipicamente, os danos às casas de frente para o mar depois de uma tempestade são cobertos por uma combinação de seguro de inundação e apólices de seguro de proprietários privados. O Programa Nacional de Seguro contra Ensaios foi recentemente criticado, pois gera muito mais dinheiro do que arrecada. a quantia de cerca de US $ 18 bilhões em dívida antes do furacão Sandy. Esta dívida, que acaba por cair sobre os contribuintes, é em grande parte o resultado de subsídios para o seguro contra inundações. Como Orrin Pilkey, geólogo costeiro da Duke University, disse à The Week: "Estamos subsidiando, até encorajando, um desenvolvimento muito perigoso."

Mas as novas tendências em seguros privados podem em breve diminuir a demanda nas zonas de inundação. Os desastres naturais aumentam os prêmios e franquias, diz Ronald Jetmore, diretor da Jetmore Insurance Group, sediada em Maryland. "Estamos vendo a maioria das seguradoras saírem do mercado de Maryland ou aumentarem substancialmente as taxas", diz Jetmore. > Na verdade, um transportador, que era conhecido por ter as taxas mais consistentemente baixas no estado, implementou recentemente um aumento de 30% na taxa. E a maioria das empresas no estado está aumentando suas franquias de vento e furacões, às vezes até 5% da cobertura da habitação, ou o que custaria para reconstruir sua casa se ela fosse destruída.

Para colocar esses números em perspectiva, se o seu Uma propriedade é segurada por $ 200.000, você teria que pagar $ 10.000 fora do bolso antes que qualquer dano causado por vento ou furacão fosse coberto.

A experiência de Jetmore também não é isolada. Em Nova Jersey, os prêmios de seguro de negócios aumentaram desde meados de 2011 - devido a grandes pagamentos após o furacão Irene e outros eventos climáticos intensos. As taxas em áreas não-catástrofes, por outro lado, permaneceram estáveis.

A Jetmore diz que o aumento de prêmios e franquias não é um acaso: "Acredito que veremos mais altas franquias por danos causados ​​por ventos e furacões, já que as empresas estão simplesmente pagando mais do que estão absorvendo ". Se este for o caso, o aumento do custo do seguro residencial nas áreas costeiras pode superar os benefícios dos subsídios federais de seguro contra inundações. E enclaves de famílias de renda média e baixa que possuem propriedades costeiras podem ser deixados no frio.

O que o futuro reserva para moradias à beira-mar?

Dado o que se sabe sobre mudanças climáticas e aumentos do nível do mar, especialistas estão começando ver eventos climáticos extremos como o furacão Sandy como parte de uma tendência, em vez de incidentes isolados - e alguns políticos e membros do público estão fazendo o mesmo.

O governador de Nova York, Andrew Cuomo, lançou um plano para comprar cidadãos casas foram danificadas ou destruídas pelo furacão Sandy. A terra seria deixada para reincorporar-se à natureza, e a cidade ou o departamento de parques estaduais decidiria mais tarde o que fazer com ela.

"Em um ponto, você tem que dizer que talvez a Mãe Natureza não queira você aqui" disse em uma entrevista com o New York Daily News.

Embora a compra esteja longe de ser obrigatória, pode ser um bom negócio para muitos proprietários. O estado planeja oferecer "avaliações de mercado justas" que Cuomo antecipa serão "generosas".

Mas mesmo aqueles que querem ficar podem ser forçados a sair das casas à beira-mar que suas famílias possuíam por gerações. Proprietários de imóveis em áreas costeiras vulneráveis ​​em todo o país enfrentaram aumentos de 20 a 25% em seus prêmios de seguro contra inundações em 1º de janeiro. E isso somado ao aumento da taxa de suas seguradoras privadas. Especialistas e moradores lamentam que prêmios mais altos, combinados com caro A reconstrução de padrões em zonas de inundação custará a todos, menos aos muito ricos. Mas se eventos como o furacão Sandy se tornarem o novo normal, viver ao longo da costa pode muito bem ser uma coisa do passado para todos.

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Jacqui Kenyon escreve para LearnVest.com.

Este artigo apareceu originalmente em Learnvest.com: Habitação frente à água: vale a pena o risco? Mais histórias relacionadas da LearnVest: Quais custam mais: Prevenindo a mudança climática ou lidando com a sua Efeitos? O Aquecimento Global Está Ferindo a Economia? A Vida Depois de Sandy: Três Propostas ousadas para Reconstruir as Cidades Ela bateu