Ins, Outs, Prós e Contras de Hipotecas Zero Down

Uma hipoteca sem adiantamento parece um pouco como marcar um bilhete de loteria de compra-em-casa. Você recebe um empréstimo e guarda mais dinheiro no bolso. O que poderia estar errado com aquilo?

Bem, existem algumas desvantagens. E zero para baixo empréstimos para habitação vêm e vão - com exceção de dois programas governamentais perenes.

Altos e baixos de zero para baixo programas de hipoteca

Prós

• A resposta fácil: você coloca menos dinheiro
• Você pode comprar mais cedo do que tarde
• Você tem mais dinheiro disponível para despesas

Contras

• Quando você empresta o valor total de sua propriedade, corre maior risco financeiro em uma queda no valor da propriedade. Sem equidade em sua casa desde o início, qualquer perda de valor de um mercado imobiliário em declínio pode prendê-lo a uma situação de não-movimentação.
• Você é visto como um risco mais alto pelo credor, então provavelmente pagará uma taxa de juros mais alta em seu empréstimo. Com o “preço baseado em risco”, os credores cobram taxas de hipoteca mais elevadas para os mutuários com menor pontuação de crédito e parcos ou nenhum adiantamento.
• Você provavelmente pagará taxas mais altas em sua hipoteca, além de prêmios de seguro de hipoteca
• Seu pagamento mensal será maior

" MAIS: Calcule a diferença em seu pagamento de hipoteca mensal como suas alterações de pagamento.

Alguns programas de zero para baixo podem estar indo embora

No ano passado, um número de credores começaram a oferecer programas de pagamento de 1% e zero. Isso porque Fannie Mae e Freddie Mac, as empresas sancionadas pelo governo que fornecem capital para os credores, têm permitido empréstimos de 3% para baixo. Alguns credores têm oferecido subsídios aos mutuários, a fim de colmatar a diferença de pagamento e promover empréstimos zero no pagamento inicial.

Mas a Freddie Mac está desistindo dessas promoções, a partir de 1º de novembro de 2017. Os credores podem fazer contribuições para os pagamentos de entrada ou fechamento do mutuário, mas somente depois que o mutuário tenha contribuído com um pagamento mínimo de 3%.

“Para atender a esse limite de 3%, o mutuário ainda pode vir com fundos de um parente, uma agência do governo - como doações de uma agência de financiamento habitacional - ou de um programa habitacional de empregadores. Isso não mudou ”, diz Lisa Tibbitts, porta-voz da Freddie Mac.

A participação de 3% que o mutuário contribui “é um fator realmente importante na criação de uma casa própria responsável e sustentável”, acrescenta Tibbitts.

Embora alguns credores digam que continuarão com seus programas com pagamento baixo e zero, independentemente das mudanças na política da Freddie Mac, há algo mais acontecendo aqui, o que faremos daqui a pouco.

" MAIS: Melhor zero e baixo credores de pagamento

Estes programas de zero estão aqui para ficar

Existem dois programas de empréstimos comprovados e verdadeiros que não exigem adiantamentos - e não correm o risco de ir embora. Eles são:

Empréstimos do VA - Hipotecas seguradas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos oferecem zero adiantamentos para membros de serviço e veteranos qualificados. Empréstimos do VA também oferecem taxas de juros que são geralmente inferiores aos empréstimos convencionais.

Empréstimos do USDA - Empréstimos garantidos ou emitidos diretamente através do Programa de Empréstimo para Moradia Garantida para o Desenvolvimento Rural do Departamento de Agricultura dos EUA são outra opção de hipoteca que não exige pagamento. Embora direcionados principalmente para os mutuários rurais, algumas áreas suburbanas também se qualificam.

Zero down pode custar-lhe a longo prazo

Agora, a essa outra consideração sobre a assistência pré-pagamento fornecida pelo credor.

A Federal Housing Finance Agency, que tem autoridade sobre Freddie Mac e Fannie Mae, está de olho nos descontos de adiantamento financiados pelo credor, particularmente quando os mutuários cobram taxas de juros mais altas ou taxas adicionais para reembolsar a participação do credor.

"Alguns programas de assistência pré-pagamento são oferecidos como presentes ou doações que não precisam ser reembolsados, enquanto outros financiam doações ou doações por meio de uma taxa mais elevada que é repassada ao mutuário", disse Stefanie Johnson, porta-voz da FHFA. "Em outras palavras, o mutuário pode acabar pagando mais ao longo da vida da hipoteca do que o que o credor forneceu na assistência".

É chamado de "precificação premium", e pode ser um dos motivos pelos quais a Freddie Mac está eliminando os subsídios de adiantamento do emprestador: para evitar que seus emprestadores autorizados entrem em conflito com o FHFA.

Até agora, a Fannie Mae, que também oferece um programa de 3% para baixo, que os credores poderiam comprar em nome de tomadores de empréstimos, não emitiu nenhuma nova restrição a essa assistência de pagamento adiantada financiada pelo credor. Mas a Fannie Mae proíbe o preço premium e exige que os adiantamentos pagos pelo credor sejam verdadeiros subsídios - o que significa que os presentes não precisam ser reembolsados.

Mais uma razão para comprar vários credores, especialmente se você está procurando um empréstimo baixo ou nenhum adiantamento - para ter certeza de que você não é vítima de um preço premium.

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