O CFPB assume hipotecas

Desde a criação do Bureau de Proteção Financeira ao Consumidor, em julho de 2010, como parte da Lei de Reforma e Proteção ao Consumidor de Dodd-Frank Wall Street, lançou uma cruzada para melhorar os procedimentos de empréstimos hipotecários e atender às reclamações dos consumidores. Uma de suas primeiras iniciativas, "Know Before You Owe", buscou combinar duas divulgações de hipoteca exigidas pelo governo federal em um único documento simples, com custos e riscos destacados, facilitando a comparação entre os consumidores.

Com 8 milhões de americanos enfrentando a execução hipotecária desde o estouro da bolha imobiliária no final de 2006, as preocupações com hipotecas estão no topo da lista de prioridades do CFPB, e começou uma grande reformulação do sistema de empréstimos hipotecários. Na verdade, o CFPB iniciou muitas iniciativas de hipoteca, mas é difícil mantê-las todas em linha reta.

Para sua sorte, os nerds estão aqui para explicar exatamente o que o CFPB tem feito ultimamente e o que isso pode significar para a regulamentação e a legislação sobre hipotecas no futuro. Leia para saber mais sobre os quatro principais projetos hipotecários nos quais o CFPB vem trabalhando ultimamente.

1. Colocar o serviço de volta no serviço de hipoteca

O básico: Em abril, o CFPB anunciou seus planos de reformar o serviço hipotecário, abordando duas das principais reclamações dos proprietários de imóveis: erros caros e a “reviravolta” que muitos enfrentaram ao tentar evitar a execução hipotecária. Servidores hipotecários, que cobra pagamentos do mutuário em nome do proprietário de um empréstimo, geralmente são responsáveis ​​pelo atendimento ao cliente, contas de depósito, cobranças, modificações de empréstimos e execuções hipotecárias. No entanto, como a maioria dos mutuários não escolhe seus prestadores de serviços de hipoteca e porque o proprietário do empréstimo não é o credor original, os prestadores de serviço foram acusados ​​de insensibilidade às necessidades dos consumidores. Mesmo antes da crise financeira, alguns consumidores reclamaram das más práticas dos servicers e dos registros desordenados e desorganizados. O CFPB diz que pretende resolver muitos desses problemas com algumas novas regras. Especificamente, as regras em consideração incluem:

• Declarações de hipoteca mensais claras
• Aviso antes dos ajustes da taxa de juros
• Opções para evitar caro Seguro “forçado” (seguro de risco comprado pelo servicer para proteger a propriedade)
• Informação e opções antecipadas para evitar o encerramento
• Pagamentos creditados imediatamente
• Registros mantidos atualizados e acessíveis
• Erros corrigidos rapidamente
• Acesso direto e contínuo à equipe de prevenção de encerramento do servicer

A controvérsia: Alguns defensores do consumidor criticaram as reformas propostas pelo CFPB, insistindo que não são fortes o suficiente. "Há um limite para o que o CFPB pode fazer se não fizer regras firmes", disse Diane Thompson, advogada do National Consumer Law Center, que escreveu muito sobre problemas de manutenção de hipotecas. Ela chamou as propostas do CFPB de “decepcionantes”, particularmente a regra referente ao seguro residencial imposto pela força, que muitas vezes é imposto com pouca ou nenhuma notificação e pode mandar os proprietários para a inadimplência ou execução hipotecária.

O seguro imposto pela força é um problema real - é extremamente caro e difícil de remover em tempo hábil, mesmo quando o consumidor apresenta a prova de ter a apólice de seguro certa. Banqueiro americano descobriu que as políticas impostas pelos bancos poderiam custar 10 vezes as taxas normais de mercado, e que muitas das maiores instituições financeiras possuem subsídios de seguro colocados pela força. Assim, alguns acreditam que a proposta do CFPB não atende ao alto custo das apólices de seguro colocadas pela força, ou o conflito de interesses que surge quando um banco se contrata para comprar uma apólice de seguro dispendiosa.

De acordo com a regra proposta pelo CFPB, os bancos e os prestadores de serviços de empréstimo dariam aos proprietários duas chances de comprovar que têm seguro antes de recorrerem ao seguro imposto pela força. Servicers também seria obrigado a fornecer ao proprietário uma estimativa de boa fé de quanto custaria a apólice de seguro forçada. Mas, argumenta Thompson, a proposta não vai longe o suficiente e “parece completamente inadequada em lidar com acordos de propina ou participação nos lucros com afiliados ou outros”.

2. Garantir que as hipotecas podem ser reembolsadas

O básico: As regras propostas de CFPB para reembolso e qualificação de hipotecas (QM) elevariam o nível dos tomadores de empréstimos que tentam provar que podem pagar seus empréstimos, de modo que os enganosos e complicados “empréstimos mentirosos” que contribuíram para a crise financeira de 2008 podem ser evitado no futuro. A legislação sobre capacidade de pagamento exige que os credores façam uma avaliação razoável e de boa fé da capacidade do tomador de pagar o empréstimo, e a regra de QM define "hipotecas qualificadas", que são estruturalmente mais seguras e se adequam aos padrões que a tornam razoável. esperar que o mutuário possa pagar o empréstimo.

As regras, que foram propostas no ano passado em maio, deram origem a cerca de 1.800 comentários antes do final do período de feedback. O CFPB anunciou recentemente que está mais uma vez aceitando comentários para coletar dados adicionais sobre empréstimos e custas judiciais para credores, embora seja exigido pela lei federal que tenha finalizado a norma até janeiro de 2013. Ela continuará aceitando comentários até 9 de julho de 2012..

A controvérsia: Enquanto os defensores acreditam que as regras vão garantir que os credores farão empréstimos mais seguros, os críticos estão preocupados que eles também tornem os credores mais cautelosos, impedindo assim que os tomadores responsáveis ​​obtenham hipotecas. Grupos bancários e de consumidores também se preocupam com as limitações estreitas que a regra de QM impõe aos mutuários, o que possivelmente estabeleceria um padrão baseado na renda dos tomadores para determinar quanto os tomadores de empréstimo poderiam tomar, sem levar em conta as variações dos preços das moradias. Ambos os grupos pressionaram vigorosamente o CFPB para alterar a proposta e torná-la menos restritiva.

Enquanto isso, a Associação Nacional de Cooperativas de Crédito Federal (NAFCU) enviou recentemente uma carta solicitando ao CFPB que definisse uma hipoteca qualificada como um porto seguro contra litígios, o que seria “o único meio de assegurar que o maior número possível de tomadores de empréstimo desfrutaria opções mais seguras e acessíveis para o crédito sustentável disponível através do QM. ”

E vários grupos da indústria - incluindo a American Bankers Association, a Independent Community Banks of America, a Mortgage Bankers Association e a National Association of Realtors - solicitaram ao CFPB que organizasse um painel para discutir como os novos credores hipotecários afetariam as pequenas empresas, o que eles disseram que se conformariam com as melhores práticas regulatórias.

Tanto drama! Ele provavelmente vai morrer em breve, já que todos os comentários terão que ser divulgados até 9 de julho. Depois disso, o CFPB pode entrar em conflito com a elaboração da legislação finalizada antes de janeiro.

3.

O básico: O CFPB também está trabalhando na atualização das regras de compensação do originador de empréstimos emitidas pelo Federal Reserve Board no ano passado.

Os mutuários podem pagar pontos, expressos como uma porcentagem do valor do empréstimo, em troca de uma taxa de juros mais baixa. (Por exemplo, um mutuário poderia pagar 1 ponto, ou US $ 1.000, em um empréstimo de US $ 100.000 e receber uma taxa de 3,5% em vez de 4%.) As novas regras exigiriam que os credores realmente reduzissem a taxa de juros se os pontos fossem pagos. bem como oferecer um empréstimo sem ponto para que os mutuários possam comparar outras ofertas. O CFPB também proibiria taxas de originação, conhecidas como “pontos de origem”, que variam de acordo com o tamanho do empréstimo e são facilmente confundidos com pontos de desconto.

O CFPB disse que ainda está considerando conceder uma isenção para a provisão de pontos e tarifas, que permitiria aos consumidores pagar certos pontos e taxas iniciais em operações de crédito de varejo e atacado quando o credor indeniza um originador de empréstimo (LO), desde que o as taxas de originação não variam com o tamanho do empréstimo.

A controvérsia: Durante uma reunião de um dia em maio, representantes do CFPB e da Associação Nacional de Corretores de Hipotecas (NAMB) sentaram-se para discutir a compensação da LO. O CFPB alertou que deve fazer alterações nos planos de remuneração atuais até janeiro de 2013, ou não haveria taxas permitidas para origens de hipotecas - conforme determina a Lei Dodd-Frank.

"Quando [o CFPB] foi perguntado se eles estavam fazendo estudos sobre o LO [empréstimo de originação] comp, eles disseram que todos os seus estudos eram anteriores ao LO comp", disse Valerie Saunders da RE Financial Services. “Por que eles estão fazendo isso agora? Porque nós temos uma bomba-relógio. Algo tem que acontecer em 21 de janeiro de 2013 ou a capacidade de cobrar pontos, taxas e pontos de desconto vai desaparecer ”.

O CFPB disse que está reunindo informações sobre o assunto e vai ouvir o feedback do setor hipotecário. Mas os representantes de hipotecas continuam reclamando de sua autoridade. Um recente memorando do escritório de advocacia K & L Gates descreveu a situação de compensação do LO e alertou que as mudanças do CFPB podem "criar choques sísmicos" na indústria.

“Embora o CFPB pareça estar disposto a tentar evitar uma 'reestruturação significativa' da precificação do empréstimo hipotecário, suas restrições propostas a pontos de desconto e taxas de originação em transações pagas pelo credor são ainda severas e se adotadas criariam suas próprias incertezas - incluindo se os consumidores podem escolher como pagar pelo seu empréstimo hipotecário ”, escreveu Kris Kully, da K & L Gates.

4. Combinando os documentos TILA / RESPA (ou, causando muito barulho sobre formulários)

O básico: Consolidar duas principais divulgações de hipotecas federais, a divulgação de duas páginas da Truth in Lending Act (TILA) e a divulgação de três páginas da Real Estate Settlement Procedures Act (também conhecida como HUD-1 Settlement Statement), foi a primeira parte do CFPB. Conheça antes de você "campanha. Em janeiro, o CFPB testou dois protótipos diferentes para o novo formulário de divulgação de fechamento consolidado, que foram apelidados de Butternut e Hemlock. Ambas foram concebidas para indicar clara e simplesmente os termos do empréstimo adquirido, o custo dos serviços necessários para fechar o empréstimo e quaisquer condições e requisitos, tornando mais fácil para os consumidores encontrarem e compreenderem as informações hipotecárias de que necessitam.

A controvérsia: As descrições TILA e RESPA detalham duas etapas relacionadas, mas diferentes, no processo de hipoteca: empréstimo hipotecário e compra de casa. O presidente e CEO da NAFCU, Fred Becker, destacou que a forma consolidada exigiria que as cooperativas de crédito preenchessem a parte RESPA do documento, o que representaria desafios.

"A maioria dos sindicatos de crédito não tem a experiência existente em pessoal para realizar essa tarefa", disse ele. “Além disso, dada a complexidade e as responsabilidades legais, esse não é o tipo de trabalho para o qual um funcionário existente pode ser facilmente treinado.”

Becker acrescentou que o NAFCU também estava preocupado com o mandato conflitante de manter os credores em padrões mais rígidos, ao mesmo tempo em que permite que os mutuários forneçam menos informações antecipadamente. “O NAFCU questiona se é sensato ou justo para o CFPB sujeitar os credores a padrões ainda mais rígidos (em relação a prestadores de serviços terceirizados, não menos) enquanto reduz simultaneamente a quantidade de informações e o tempo que o credor deve realizar e analisar aplicação."

O CFPB parece estar refletindo sobre os comentários recebidos, e disse que pretende divulgar um esboço de proposta até 21 de julho.

Primeiros passos para melhorar a proteção do consumidor em hipotecas

Estas quatro iniciativas ilustram como o CFPB tem começado a revisar o processo de hipoteca, mesmo diante da oposição. No futuro, podemos esperar mais regulamentação proposta para o setor de hipotecas e até mesmo alguma legislação finalizada em janeiro de 2013 - embora não sem lobby vigoroso e protesto a cada passo do caminho dos defensores dos consumidores, bancos e representantes da indústria hipotecária. É um processo que envolve muita audição, revisão e proposição, mas esperamos que também haja alguns avanços reais com novas políticas a partir do próximo ano.