Valores mobiliários com garantia hipotecária (MBS) Definição e exemplo

O que é:

Valores mobiliários com garantia hipotecária (MBS) são títulos que representam um interesse em um pool de empréstimos hipotecários

Como funciona (Exemplo):

Para entender como os MBS funcionam, é importante entender como eles são criados. Vamos supor que você queira comprar uma casa, então você recebe uma hipoteca do XYZ Bank. O XYZ Bank transfere dinheiro para a sua conta e você concorda em reembolsar o dinheiro de acordo com um cronograma definido. O XYZ Bank pode então escolher manter a hipoteca em sua carteira (ou seja, simplesmente cobrar os pagamentos de juros e principal nos próximos anos) ou vendê-la.

[Se você estiver pronto para comprar uma casa, use nossa Calculadora de Hipoteca para ver qual será o pagamento mensal do principal e dos juros.]

Se o XYZ Bank vender a hipoteca, ela recebe dinheiro para fazer outros empréstimos. Então vamos supor que o XYZ Bank venda sua hipoteca para a ABC Company, que pode ser uma entidade governamental, quase governamental ou privada. A empresa ABC agrupa sua hipoteca com hipotecas similares que já comprou (referidas como pooling the mortgages). As hipotecas da carteira têm características comuns (isto é, taxas de juros, prazos, etc).

A ABC Company vende títulos que representam uma participação na carteira de hipotecas, da qual sua hipoteca é uma pequena parte (chamada securitizando a piscina). Ele vende esses MBS para investidores no mercado aberto. Com os fundos da venda do MBS, a empresa ABC pode comprar mais hipotecas e criar mais MBS.

Quando você faz o pagamento mensal de uma hipoteca ao XYZ Bank, eles mantêm uma taxa ou spread e enviam o restante do empréstimo. pagamento à empresa ABC. A empresa ABC, por sua vez, cobra uma taxa e repassa o que resta do pagamento de principal e de juros para os investidores que possuem o MBS.

Existem dois tipos de MBS. O primeiro, chamado pass-throughs ou certificados de participação (PCs), representa uma reivindicação direta no pool de empréstimos hipotecários. O segundo tipo, denominado obrigações hipotecárias com garantia hipotecária (CMOs) ou condutas para investimento em hipotecas imobiliárias (REMICs) é mais complicado. Esses títulos basicamente cobram os pagamentos de juros e principal de vários MBS e criam títulos adicionais com vencimentos e cupons variados.

Para os investidores, um MBS é muito semelhante a um título. A maioria oferece renda semestral ou mensal, e essa frequência de pagamento melhora os efeitos combinados do reinvestimento. O risco de pré-pagamento é uma grande preocupação para os investidores de MBS. Quando as pessoas se mudam, por exemplo, vendem suas casas, pagam suas hipotecas com os lucros e compram novas casas com novas hipotecas. Quando as taxas de juros caem, muitos proprietários refinanciam suas hipotecas, o que significa que obtêm novas hipotecas de menor valor e pagam suas hipotecas de taxa mais alta com os lucros. Assim como os bônus, as mudanças nas taxas de juros afetam os preços dos MBS, mas a mudança é exacerbada pelo fato de que os investidores em MBS são mais propensos a ter seu principal retorno antecipado. Eles podem ter que reinvestir o principal a taxas abaixo do que seus MBS estavam gerando.

O Papel do Governo no MBS

Embora várias instituições privadas (corretoras, instituições financeiras e até empresas de construção) criem e vender MBS, a Federal Mortgage Association (FNMA, ou "Fannie Mae") e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou "Freddie Mac") compram uma parte muito grande de hipotecas. Freddie Mac e Fannie Mae (ambas entidades patrocinadas pelo governo) garantem o pagamento pontual de juros e principal sobre os MBS emitidos - ou seja, se os mutuários não fizerem seus pagamentos de hipoteca a tempo, Freddie Mac e Fannie Mae ainda farão seus pagamentos a seus investidores de MBS. É importante notar que o governo dos EUA não garante Freddie Mac ou Fannie Mae. Ou seja, se essas entidades não puderem cumprir suas obrigações com seus investidores de MBS, o governo federal não tem responsabilidade de resgatá-las. No entanto, ambas as entidades têm linhas de crédito com o governo, e os investidores geralmente acreditam que o governo não os deixaria inadimplir em nenhum de seus títulos.

A Associação Nacional de Hipotecas do Governo (GNMA, ou "Ginnie Mae"), por outro lado, é uma entidade governamental que não compra hipotecas, mas garante (com toda a fé e crédito do governo dos EUA) a hipoteca. títulos lastreados por certos emissores de MBS. Os MBSs da GNMA têm o menor risco dos três, porque têm uma garantia explícita do governo federal.

Por que é importante:

Por fim, a indústria de títulos lastreados em hipotecas oferece aos financiadores mais dinheiro para fazer mais empréstimos hipotecários. Esta oferta constante de fundos de hipoteca mantém as taxas de hipoteca competitivas e as hipotecas prontamente disponíveis. Além disso, os bancos que são avessos a empréstimos hipotecários ou estão preocupados em perder dinheiro se os tomadores pagarem antecipadamente suas hipotecas, podem mitigar os riscos vendendo suas hipotecas e, assim, transferindo esses riscos para os emissores de MBS. Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae compram hipotecas e emitem e / ou garantem MBS como parte de seus esforços para apoiar a indústria de MBS e tornar a posse de imóveis possível para mais pessoas.