Hipotecas: o básico

Com um ARM, seus pagamentos de hipoteca podem aumentar se as taxas de juros aumentarem e você não puder ou não desejar vender ou refinanciar. Pode ser desastroso se você não estiver preparado.

Hipoteca não-conformeAs agências governamentais Fannie Mae e Freddie Mac acabam comprando ou apoiando a maioria das hipotecas. Mas Fannie e Freddie só lidarão com empréstimos de até US $ 453.100 (embora mais altos em mercados mais caros). As hipotecas maiores são "não-conformes". Elas geralmente vêm com taxas de juros mais altas.

Como se qualificar para a melhor taxa de juros

De modo geral, vários fatores externos influenciam a tendência das taxas ao longo do tempo, incluindo as compras de ativos do Federal Reserve, a demanda por imóveis residenciais e o mercado secundário de títulos lastreados em hipotecas. Mas a maior parte do que afeta suas chances de obter a melhor taxa a qualquer momento está sob seu controle.

Ao decidir se você tem um bom risco, os credores estudarão sua renda, pontuação de crédito, histórico de empregos, ativos líquidos, adiantamento, o tipo de propriedade que você está comprando e seu valor. Veja etapas específicas que você pode seguir para ajudar sua causa:

1. Conheça a sua pontuação de crédito

Sua pontuação de crédito é a base para o seu perfil financeiro pessoal. A pontuação mais comumente usada é emitida pela Fair Isaac Corp. (FICO) e classifica você em cinco áreas diferentes, cada uma representando uma porcentagem da sua nota. Esses são:

• histórico de pagamento (35%)
• dinheiro devido (30%)
• duração do histórico de crédito (15%)
• tipos de crédito em uso (10%)
• novo crédito (10%)

Pontuações FICO variam de 300 a 850; quanto maior a pontuação, melhor. Os melhores candidatos têm saldo baixo de cartão de crédito e empréstimo, e longos históricos de pagamentos no prazo e contas de crédito em curso, portanto, certifique-se de que seu relatório de crédito esteja livre de erros. Você pode acessá-lo gratuitamente em annualcreditreport.com, onde você pode ver uma cópia a cada ano de cada uma das três agências de relatórios de crédito (Experian, TransUnion e Equifax). Se você encontrar erros, entre em contato com a empresa para corrigi-los.

2. Saia da dívida

Demasiada dívida faz você um risco ruim. Os credores analisam sua relação dívida / renda, ou DTI, para determinar se você se qualifica para a melhor taxa de juros atual. Abaixe seu DTI pagando seu plástico. Isso provavelmente irá aumentar sua pontuação FICO também.

3. Prepare seus documentos financeiros

Em 2014, o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor implementou regras que protegem você contra empréstimos para os quais você não está qualificado. Por isso, é menos provável que você sofra um padrão de hipoteca. Como resultado, os credores estão sob maior pressão para revisar cuidadosamente seus registros financeiros. Eles analisam escrupulosamente seus rendimentos, ativos, dívidas e contas de crédito. Se eles virem algo fora do comum, eles solicitarão explicações, portanto, mantenha registros copiosos. Uma conta limpa de saúde financeira ajuda você a se qualificar para uma baixa taxa de juros hipotecários.

4. Pense em bloqueios e pontos de taxa de hipoteca

Com um bloqueio de taxa, o credor se compromete a fornecer uma taxa de juros específica, mesmo que seu empréstimo ainda não tenha sido fechado. Leia o Guia do Consumidor do Federal Reserve sobre os bloqueios de hipoteca para saber mais.

Outra maneira de reduzir sua taxa de hipoteca é pagar “pontos” (basicamente, uma quantia fixa em dólares de juros pré-pagos) em troca de reduzir sua taxa de juros ao longo da vida do empréstimo em um determinado valor. Um "ponto" é igual a 1% do valor da sua hipoteca. Esta estratégia é geralmente mais benéfica quanto mais tempo você ficar em sua casa. Os pontos também podem ser dedutíveis.

Empréstimos FHA

Um empréstimo FHA refere-se a um empréstimo hipotecário que é segurado pela Federal Housing Administration. Empréstimos FHA são projetados especificamente para compradores de casas pela primeira vez e geralmente exigem apenas um pagamento mínimo de 3,5%. Eles são normalmente hipotecas fixas de 30 anos.

Empréstimos FHA são muito atraentes para os compradores de casas pela primeira vez que podem não ser capazes de pagar o pagamento de 20% desejado que vem com uma hipoteca convencional. Imagine que você encontra uma casa que você realmente ama por US $ 300.000. Você pode pagar os pagamentos mensais, mas não um adiantamento de US $ 60.000 mais os custos de fechamento. Se você reduzir 3,5%, você só precisará gastar US $ 10.500 adiantados.

Empréstimos FHA podem parecer bons demais para ser verdade - e há um problema. Como você está apostando menos de 20%, terá que pagar duas formas de seguro de hipoteca.

Primeiro, você pagará um prêmio de seguro hipotecário inicial de 1,75% do empréstimo. Por exemplo, em uma hipoteca de US $ 240.000, você pagará US $ 4.200. Isso geralmente é incluído na hipoteca, então você pode não ter que pagar do próprio bolso.

Segundo, você pagará um prêmio anual de seguro de hipoteca, que é cobrado mensalmente. A taxa pode variar e seu pagamento pode variar. Digamos que o prêmio anual atual seja de 0,80% para um empréstimo por menos de US $ 679.650 e um prazo maior que 15 anos. Na hipoteca de US $ 240 mil, você acaba pagando US $ 1.920 por ano, ou US $ 160 por mês.

Tenha em mente que você pode considerar o refinanciamento de sua hipoteca para se livrar do empréstimo FHA, uma vez que você tem bastante capital próprio em casa para fazê-lo.