3 Verdades perturbadoras sobre as hipotecas de aluguel de imóveis |

A mania da moradia está mais uma vez afetando Wall Street.

Com a última leitura do Índice de Preços de Casas do S & P / Cash Schiller subindo 12% desde o ano passado, os proprietários estão lucrando com a reversão de alta após os preços terem caído por seis anos consecutivos de 2006 a 2012.

proprietários de casas regulares estão vendo grandes ganhos, são proprietários de imóveis de aluguel e investidores que são os verdadeiros vencedores

É o que meu colega Nathan Slaughter chama de "Nação Renter", o fenômeno que está tomando os EUA pela tempestade, como mais americanos preferem alugar em vez de comprar. Nos próximos três anos, 3,8 milhões de locatários (70% de todas as novas famílias) vão lutar uns contra os outros por menos e menos espaço. Essa grande mudança em direção ao aluguel está sendo impulsionada pela queda das taxas de compra de imóveis residenciais, à medida que os consumidores continuam a lutar com pouco crescimento salarial e muita dívida. Espera-se que isso recompense os proprietários de apartamentos com valores mais altos em suas propriedades e aluguéis em alta. Nathan fala mais sobre isso

aqui e diz como você pode lucrar. Mas, assim como qualquer outro investimento, o potencial para um ganho descomunal vem com risco.

E um dos maiores riscos em um investimento de propriedade de aluguel é a hipoteca. Uma hipoteca de propriedade de aluguel é estruturada de forma diferente de uma hipoteca regular, e isso traz risco oculto para os investidores.

Aqui estão três coisas que você precisa saber antes de tentar fazer uma hipoteca para essa propriedade de aluguel …

1. Você não terá taxas de juros baixas

As taxas de empréstimo são ditadas pelo risco. Mais risco gera uma taxa de juros mais alta. Com uma hipoteca individual, o credor está perfilando o risco de um mutuário individual. Isso inclui histórico de crédito e emprego. Mas para uma hipoteca de aluguel, o que os bancos entendem é que, embora ainda esteja fazendo um empréstimo para um indivíduo, o desempenho do empréstimo será fortemente influenciado por um grupo de locatários de terceiros que permanecerão virtualmente anônimos.

Mesmo que os mutuários estejam usando seu crédito pessoal para garantir a hipoteca da propriedade alugada, o fato de terem que depender de terceiros para ajudar a gerar fluxo de caixa é o motivo pelo qual os credores cobram essa taxa de juros mais alta. É apenas mais arriscado para eles.

O mercado de aluguel de imóveis tem margens operacionais muito reduzidas e depende de fluxos de caixa constantes. Mesmo uma taxa de juros marginalmente mais alta tem o potencial de ameaçar a rentabilidade de um investimento em imóveis para locação.

2. Prepare-se para um adiantamento robusto.

As hipotecas individuais podem atualmente ser garantidas por apenas 3,5% com os programas oferecidos pela FHA (Federal Housing Association). Este programa subsidiado pelo governo é projetado para apoiar a posse da casa própria e aumentar as taxas de propriedade.

Mas as hipotecas de aluguel de imóveis não desfrutam de tal luxo. Porque o seguro de hipoteca não cobre propriedades de investimento, 20% para baixo é um mínimo. Na verdade, a maioria das hipotecas de imóveis para locação requer mais de 25%.

Isso é um grande desembolso de caixa e pode reduzir significativamente a alavancagem operacional de um investimento em imóveis para locação. Também poderia se tornar um grande passivo financeiro no caso de uma venda em dificuldades, onde os proprietários com patrimônio líquido foram sujeitos a perdas totais, enquanto aqueles com pouca ou nenhuma participação acionária saíram ilesos.

Um grande adiantamento em uma propriedade alugada. também tem o potencial de excluir outras classes de ativos em uma carteira, incluindo ações e títulos. A alocação de ativos é o fator mais importante que afeta o desempenho de um portfólio, portanto, uma abordagem equilibrada é fundamental para manter a diversificação adequada e reduzir os riscos.

3. Seu crédito é ainda mais importante

O crédito é sempre o fator mais importante que afeta as taxas de empréstimo. E isso é particularmente verdadeiro para uma hipoteca de propriedade de aluguel.

Na verdade, é mais difícil conseguir uma hipoteca de aluguel do que uma hipoteca residencial. Uma pontuação de crédito 720 é considerada excelente e pode ser bom o suficiente para garantir uma hipoteca residencial. Mas esse número salta para 740 para a maioria das hipotecas de imóveis de aluguel.

Além do crédito, os credores também examinarão de perto quanto dinheiro um potencial mutuário de imóveis para locação tem em mãos, geralmente exigindo seis meses de despesas operacionais para amortecer as fracas tendências de aluguel e a volatilidade econômica. Os credores também vão querer saber sobre quaisquer outras propriedades possuídas e as proporções de empréstimo-valor desses ativos

O risco com esses padrões de empréstimos mais altos é o custo de oportunidade. Mesmo alguém preparado para fazer um investimento em uma propriedade alugada pode não ser capaz de fazê-lo devido a padrões mais rígidos de empréstimos.

Resposta ao investimento:

Se há algo que as hipotecas residenciais e de aluguel de imóveis têm em comum é que hipotecas de aluguel de imóveis estão amplamente disponíveis em bancos locais e regionais. Os grandes bancos são conhecidos por levarem padrões mais elevados de empréstimos e por serem mais seletivos ao escolher potenciais tomadores de empréstimos. Os bancos locais e regionais são conhecidos por ampliar a flexibilidade e contratar tomadores de maior risco. Isso terá um grande impacto não apenas na sua capacidade de garantir um empréstimo hipotecário para o seu imóvel alugado, mas também nos termos desse empréstimo.