Por que o Bank of America está sendo processado e o que significa para o mercado imobiliário atual?
Без глютена
O Departamento de Justiça anunciou na semana passada um processo contra o Bank of America. Em questão: O Procurador Distrital afirma que a Countrywide deliberadamente vendeu milhares de hipotecas ruins à Fannie Mae e à Freddie Mac com subscrição negligente.
Especificamente, o governo se opôs ao chamado “programa de lane de alta velocidade” ou “agito”, em que empréstimos com subscrição negligente ou inexistente, sem documentação ou declarações falsas eram carimbados por funcionários e executivos da Countrywide antes de serem vendidos para Fannie e Freddie. De acordo com a ação do Departamento de Justiça, o Bank of America manteve o programa por algum tempo depois de comprar a Countrywide.
Como isso aconteceu e o que isso significa para o mercado imobiliário?
A história da crise hipotecária em poucas palavras
Permita-nos definir a cena:
Era 2007, e o setor de hipotecas estava apenas começando a se desvendar. Como um investidor de valor obstinado e um discípulo de Ben Graham e Warrant Buffet, eu estava à procura de maneiras de comprar ações problemáticas a um preço baixo. Então eu olhei para a Countrywide. Cheguei até a mandar embora para o seu relatório anual.
Veja o que escrevi sobre a Countrywide na época:
"É tentador. Negocia com 5x ganhos oficiais. Eu mentalmente ajustar isso para mais como 8 a 9 vezes ganhos do mundo real, e negocia com 20 a 30 por cento do valor contábil. É menos que 10% em subprimes….
É muito tentador - com um bom dividendo, entretanto, para me pagar por esperar por uma recuperação.
Mas eu olho para o seu CEO, e ele está vendendo ações tão rápido quanto o seu colete de opções. Ele não parece estar mantendo nenhum deles pessoalmente e, portanto, desconfio dele como gerente-proprietário. ”
E, como se viu, meus instintos estavam certos sobre o CEO, Angelo Mozilo. Ele conseguiu que sua empresa iniciasse um enorme programa de recompra de ações - mesmo que ele estivesse jogando ações de sua conta pessoal como se estivesse saindo de moda.
Como o governo primeiro se envolveu
A SEC ficou sabendo disso alguns anos depois e finalmente foi atrás dele pessoalmente. Mozilo montou quatro planos executivos separados de vendas de ações para si mesmo em 2006, enquanto carregava a empresa com dívidas para recomprar milhões de ações. Infelizmente, os generosos acordos amorosos de Mozilo feitos com políticos proeminentes foram recompensados. Ele basicamente defraudou seus colegas investidores de US $ 140 milhões, mas a SEC, por fim, não processou criminalmente. Eles o soltaram com um acordo recorde de US $ 67 milhões. Uma grande multa, claro, mas nem de longe o que ele roubou, e apenas cerca de 10 ou 15% de seu patrimônio líquido. Pontos de bônus: Mozilo conseguiu que a empresa cujos acionistas ele defraude pagasse US $ 20 milhões.
A SEC não levou a cabo as acusações de fraude até 2009. Mas as vendas de insiders e as recompras de ações foram registradas publicamente em 2007. Passei o estoque, cheirando um cachorro com pulgas, como Gordon Gekko diria. O Bank of America analisou o mesmo padrão de fato que eu fiz - e comprou a empresa inteira por US $ 4 bilhões.
Mal movimento.
Demorou até agora para o DOJ intervir.
O que o Bank of America fez errado?
Normalmente, espera-se que os bancos comprem de volta empréstimos com subscrição incorreta que não funcionem e os mantenham em seus livros. Mas o Bank of America está dizendo que há um limite para o que eles podem fazer. Eles estão dispostos a comprar de volta empréstimos com underwriting ruim. Mas alguns desses empréstimos não foram ruins até que a crise econômica aconteceu, e isso não teve nada a ver com o Hustle.
O porta-voz do BofA, Lawrence Grayson, disse:
“O Bank of America intensificou e agiu com responsabilidade para resolver problemas de hipotecas herdadas; a alegação de que não conseguimos recomprar empréstimos da Fannie Mae é simplesmente falsa ”. Ele prosseguiu dizendo:“ Em algum momento, não se pode esperar que o Bank of America compense todas as entidades que alegam perdas que na verdade foram causadas pela crise econômica. desaceleração. ”
De fato, o Bank of America já recomprou um monte desses empréstimos. US $ 2,5 bilhões em um acordo fechado com Fannie e Freddie em janeiro de 2011. Desde então, pagou caro aos reguladores e demandantes em multas e julgamentos nos últimos anos.
Qual é a moral da história?
Um peixe apodrece da cabeça para baixo. Quando se trata de governança corporativa, não é apenas a cabeça que contribui para a podridão. Um executivo corrupto e sem fé atrairá um grupo corrupto e infiel de vice-presidentes. Na melhor das hipóteses, eles são ingênuos e facilmente manipuláveis. É por isso que eles foram contratados. A maioria está disposta a olhar para o outro lado ou tolerar operações como The Hustle, e óbvias violações do dever fiduciário, como Mozilo, que determinou que a Countrywide pedisse milhões de dólares para recomprar ações inflacionadas, mesmo quando ele mesmo as despejou. E nos piores casos, eles realmente participaram da fraude no mercado.
O CEO define o tom ético de uma empresa. Ele acabará por se cercar de pessoas como ele. O Bank of America não é nacional. Mas eles esqueceram essa regra e olharam apenas para um dividendo gordo e uma relação P / E atrativa. Mas o dividendo e P / E eram pouco mais que uma fachada.
Outlook: Como o Bank of America fará no tribunal?
É muito cedo para dizer quais são as perspectivas do processo do governo - ambos os lados têm alguns argumentos fortes a serem feitos. O governo apontará para as perdas reais que ocorreram por causa das práticas negligentes da Countrywide, se não a fraude direta em deturpar a qualidade de sua subscrição para Fannie e Freddie e as companhias de seguros que seguram piscinas hipotecárias confiando na boa fé dos banqueiros e companhias hipotecárias. gerando os empréstimos.
O Bank of America pode apontar para o fato de que houve muitas causas alternativas de inadimplência entre o momento em que os empréstimos foram originados e o momento em que eles realmente entraram em default. Mesmo empréstimos bem subscritos ocasionalmente falham, afinal.
O Bank of America também pode argumentar que o False Claims Act não se aplica, porque Fannie e Freddie não se qualificaram como funcionários do governo para o propósito daquela lei em particular. Talvez eles façam agora, mas não antes do governo assumir as duas entidades. De fato, em 1996, um juiz federal criou precisamente esse precedente, determinando que a Freddie Mac não era uma entidade governamental porque a grande maioria de seus diretores não era nomeada pelo governo e o governo não mantinha controle substancial sobre as operações da Freddie Mac. Mas será difícil encontrar um júri que seja muito simpático ao Bank of America e à Countrywide no ambiente atual.
O que os investidores devem aprender com esse conto
O Bank of America pagou US $ 4 bilhões - pelo privilégio de assumir US $ 40 bilhões em passivos.
Quando você compra uma ação, você não só possui uma reivindicação sobre ganhos futuros. Você também assume uma parte dos passivos futuros da empresa. A bola pode já ter sido posta em movimento anos antes de você comprar. Mas quaisquer julgamentos serão aplicados aos atuais acionistas, não aos acionistas no momento da confusão. Nunca, esqueça isso. Aliás, é por isso que as pessoas que compram empresas de capital fechado geralmente são melhores para comprar ativos, em vez de ações. Os ativos não vêm com passivos ocultos, a menos que haja uma garantia sobre eles, que é uma informação pública.
