Revisão Fundrise 2018

A Fundrise é uma empresa imobiliária on-line que permite que a média - leia-se: não é rica - os investidores compram propriedades comerciais e residenciais privadas agrupando seus ativos por meio de uma plataforma de investimento.

Enquanto algumas plataformas imobiliárias on-line estão disponíveis apenas para investidores credenciados - definidos na lei de valores mobiliários dos EUA como tendo um patrimônio líquido de mais de US $ 1 milhão, sem incluir o valor da casa, ou renda anual de pelo menos US $ 200.000 para indivíduos ou US $ 300.000 para um casal - Todos os produtos atuais da Fundrise estão disponíveis para investidores não credenciados.

Os principais produtos da empresa são fundos de investimentos imobiliários, ou REITs, que geralmente investem em imóveis produtores de renda, seja comprando e administrando prédios ou mantendo hipotecas. Estes são REITs que não são negociados em uma troca pública - eles são altamente ilíquidos. Isso significa que não há garantia de que haverá compradores para investidores que querem vender ações. (A Fundrise oferece um programa de resgate, mas vem com ressalvas; mais sobre isso abaixo.) A Fundrise destaca a natureza on-line de seu processo chamando seu produto “eREITs”. A Fundrise também oferece eFunds, em que o dinheiro dos investidores é usado para comprar terra, desenvolver habitação e, em seguida, vendê-lo para compradores de casa.

Os investidores compram esses produtos por meio de um dos quatro portfólios: Starter, Supplemental Income, Balanced Investing ou Long-Term Growth. O Fundrise determina o mix de eREITs e eFunds em cada plano, bem como as propriedades subjacentes.

Existem riscos significativos para investir em REITs não negociados - riscos que delineamos abaixo - mas também pode haver recompensas. O retorno médio anual para todos os investimentos da Fundrise em 2017 foi de 11,44%, líquido de comissões, assumindo o reinvestimento de dividendos, de acordo com a Fundrise. (Os retornos históricos refletem o desempenho do investimento como calculado pelo Fundrise, não necessariamente o que foi pago aos investidores. O Fundrise assumiu um valor médio ponderado investido em cada produto; isto é, alguns produtos receberam mais peso do que outros quando a média foi calculada.)

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Fatos rápidos

• Portfólio diversificado de negócios imobiliários privados
• Investimento mínimo de US $ 500 a US $ 1.000
• As taxas de administração e consultoria somam cerca de 1%, mas esteja ciente de outras taxas

Saber mais

Fundrise é melhor para

• Investidores com perspectiva de longo prazo. Esses investimentos não são negociados em uma bolsa pública, o que significa que eles são ilíquidos. A ideia é mantê-los por pelo menos cinco anos. Há uma taxa para sair cedo em alguns casos. (Se você preferir ficar com investimentos líquidos, considere investir através de um corretor on-line. Reunimos os melhores corretores para negociação de ações aqui.)
• Investidores que buscam diversificação dos mercados de ações e títulos. Ao contrário dos REITs negociados publicamente, que tendem a se correlacionar em certa medida com o mercado de ações, o desempenho das propriedades individuais nos portfólios da Fundrise geralmente está desconectado do desempenho do mercado de ações.
• Investidores dispostos a assumir o risco de investir por meio de um modelo que ainda não foi testado por uma significativa retração imobiliária. (Para ajudar a construir um portfólio de investimento mais tradicional e de baixo custo, confira nossas principais escolhas para os melhores consultores robóticos.)
• Investidores capazes e dispostos a fazer pesquisas diligentes. Cada um dos produtos da Fundrise tem sua própria circular de oferta de mais de 200 páginas arquivada na Securities and Exchange Commission, descrevendo taxas e outros detalhes. Cabe aos investidores entrarem com os olhos abertos.
• Investidores que não querem escolher ou gerenciar propriedades por conta própria. A Fundrise encontra propriedades, realiza subscrições e determina quais propriedades são inseridas em cada um de seus veículos de investimento.

Fundrise em resumo

Oferta	Detalhes
eREITs e eFunds	Os investidores escolhem entre quatro carteiras de investimento, que possuem um sortimento variado de cinco eREITs e dois eFunds.
Retorno potencial	O retorno médio para todos os investimentos da Fundrise em 2017 foi de 11,44%, líquido de comissões, assumindo reinvestimento de dividendos, de acordo com o Fundrise (os retornos refletem o desempenho do investimento calculado pelo Fundrise, não necessariamente o que foi pago aos investidores).
Mínimos de investimento	$ 500 mínimo para o Starter Portfolio Mínimo de $ 1.000 para os planos de Renda Suplementar, Investimento Equilibrado e Crescimento de Longo Prazo.
Honorários	Taxa de administração de ativos de 0,85% e taxa de consultoria de 0,15%, mas outras taxas podem ser aplicadas.
Promessa de reembolso de 90 dias	De acordo com seu website, a Fundrise irá “recomprar seu investimento no valor original” se você solicitar um resgate dentro dos primeiros 90 dias (restrições podem ser aplicadas).

Produtos

Você pode optar por investir em uma das quatro carteiras da Fundrise, com base em suas metas de investimento: o Portfólio Inicial, o plano de Renda Suplementar, o Plano de Investimento Equilibrado ou o Plano de Crescimento de Longo Prazo. Por sua vez, cada uma dessas contas investe em uma combinação diferente dos Fundre eREITs e eFunds descritos abaixo.

Cinco eREITs

• Renda eREIT: Foco em investimentos em dívidas em propriedades comerciais
• Crescimento eREIT: Concentra-se em propriedades comerciais, particularmente edifícios multifamiliares, que irão apreciar ao longo do tempo
• East Coast eREIT: concentra-se em investimentos em dívidas e capital na costa leste
• Heartland eREIT: Foco em investimentos em dívidas e ações no Centro-Oeste
• West Coast eREIT: concentra-se em investimentos em dívidas e capital na costa oeste

Dois eFunds

Os eFunds da Fundrise investem no desenvolvimento e venda de imóveis residenciais nas principais cidades dos EUA, com o objetivo de lucrar com a demanda da geração do milênio por moradias urbanas e a escassez de tais moradias. A empresa planeja explorar sua rede de investidores existentes para encontrar potenciais compradores de imóveis. Os dois eFunds atuais da Fundrise se concentram em Washington, D.C. e Los Angeles. Com cada um dos eFunds e eREITs, você está investindo em uma corporação de responsabilidade limitada que conduz os negócios.

Detalhes do portfólio

Portfólio inicial

• Investimento mínimo: US $ 500
• Taxa de consultoria: 0,15%
• Taxa de administração: 0,85%
• Investe metade do seu dinheiro no Income eREIT e metade no Growth eREIT

Plano suplementar de renda

• Investimento mínimo: US $ 1.000
• Taxa de consultoria: 0,15%
• Taxa de administração: 0,85%
• Investe 25% do seu dinheiro em cada um dos quatro eREITs - East Coast, Heartland, West Coast e Income

Plano de Investimento Equilibrado

• Investimento mínimo: US $ 1.000
• Taxa de consultoria: 0,15%
• Taxa de administração: 0,85%
• Investe 20% do seu dinheiro no Income eREIT, 18,33% do seu dinheiro em cada um dos três eREITs (East Coast, Heartland, Costa Oeste), 15% no Los Angeles eFund e 10% no Growth eREIT

Plano de crescimento de longo prazo

• Investimento mínimo: US $ 1.000
• Taxa de consultoria: 0,15%
• Taxa de administração: 0,85%
• Investe 20% do seu dinheiro no Growth eREIT, 20% no Los Angeles eFund, 16,67% em cada um dos três eREITs (East Coast, Heartland, Costa Oeste) e 10% no Washington DC eFund

Conta de aposentadoria

• Investimento mínimo: US $ 1.000
• Os investidores que têm um IRA com a Millennium Trust Company (uma empresa externa que mantém IRAs auto-direcionados para pessoas que procuram investir em ativos alternativos) podem investir em qualquer um dos eREITs por uma taxa anual de 75 dólares por eREIT paga ao Millennium Trust. limitado a US $ 200 anualmente).

Onde o Fundrise brilha

Mínimo investimento baixo: Se você gosta da ideia de entrar em negócios imobiliários privados, mas não tem muito dinheiro para jogar, o Fundrise pode se adequar a você.

Promessa de reembolso de 90 dias: De acordo com seu website, a Fundrise “recomprará seu investimento com o valor original” se você não estiver satisfeito com o serviço e solicitar um resgate nos primeiros 90 dias. Isso permite que você mergulhe os dedos na água. Restrições podem ser aplicadas, incluindo um período de espera de 60 dias após o envio de sua solicitação, de acordo com as circulares de oferta da Fundrise.

Plataforma fácil de usar: A inscrição demora cerca de 10 minutos, se isso acontecer - supondo que você já tenha lido as demoradas divulgações dos investidores (e você deve lê-las primeiro). Você fornece seu endereço, número de telefone e número do Seguro Social e, em seguida, escolhe se financia sua conta através de uma transferência ACH (ou seja, vinculando sua conta bancária), inserindo suas informações bancárias por conta própria ou usando uma transferência eletrônica.

Para ver como a plataforma funciona, abri um Portfólio Inicial com US $ 500. Demorou alguns dias para o meu investimento para financiar. O site é fácil de usar, mas também bastante simplista. Você não encontrará ferramentas ou calculadoras, mas poderá analisar informações sobre cada propriedade em seu portfólio.

Onde o Fundrise fica aquém

Transparência da taxa: Fundrise diz que economiza dinheiro dos investidores, criando uma ligação relativamente direta entre os investidores e imóveis. Por exemplo, ao contrário de alguns sites de crowdfunding, não existe corretor que atua como intermediário no Fundrise e isso reduz os custos.

No entanto, existem custos iniciais que são difíceis para os investidores verem. Enquanto a Fundrise observa claramente suas taxas de administração de ativos e consultoria, você precisa fazer algumas escavações em suas longas circulares de ofertas para aprender sobre outros custos.

A Fundrise não está sozinha neste aspecto. No admirável mundo novo dos investimentos imobiliários on-line, as empresas publicam links para oferecer circulares e outros documentos com centenas de páginas, enterrados nos quais há detalhes sobre as taxas que os investidores devem conhecer. (Confira este alerta da Autoridade Reguladora da Indústria Financeira, ou FINRA, para mais informações sobre os riscos a serem observados com REITs não negociados.) Enquanto isso, os sites das empresas estão repletos de imagens chamativas de propriedades e gráficos de retornos projetados que inevitavelmente sobem e para a direita.

Por exemplo, eu investi US $ 500 em agosto de 2017. Quando entro na minha conta, vejo um gráfico que mostra meu “retorno projetado hipotético” de 2019 a 2034:

Screenshot da conta Fundrise, 5 de abril de 2018.

Enquanto isso, esta página mostra o status do meu portfólio:

Captura de tela da conta Fundrise, 5 de abril de 2018

Os gráficos são bonitos, mas um detalhamento claro de taxas e custos iniciais tornaria mais fácil para os investidores fazerem escolhas inteligentes. Até lá, aqui estão algumas taxas a serem consideradas:

• As ações dos produtos da Fundrise podem ser vendidas a um valor superior ao seu valor, o que significa que você pode pagar, digamos, US $ 10 por ação para um eREIT que tenha um valor de ativo líquido de US $ 9,50. Esse diferencial funciona como um tipo de carga de vendas.
• Como em qualquer negócio imobiliário, existem custos organizacionais e de oferta para trazer os eREITs e eFunds à existência. Fundrise diz que estes correm 0% a 2% do dinheiro arrecadado de investidores. O gerente é reembolsado por esses custos de oferta do eREIT ou eFund em parcelas mensais que não excedem 0,5% do total de recursos do fundo.
• Com o eFunds, há uma taxa potencial de desenvolvimento de até 5% dos custos totais de desenvolvimento, excluindo a terra, diz Kendall Davis, vice-presidente de investimentos da Fundrise. Essa taxa se aplicaria se a Fundrise desenvolvesse um projeto em si, em vez de usar um desenvolvedor externo, diz ela.
• No futuro, quando um dos eFunds vende uma propriedade, pode haver uma taxa de disposição potencial de 1,5% do produto bruto, após o pagamento da dívida em nível de propriedade, diz Davis, observando que a Fundrise visaria reduzir os custos atuando como seu próprio agente de listagem, sem passar por um corretor de imóveis tradicional. (Se a Fundrise passasse por uma corretora, a taxa da corretora sairia da receita bruta.)

Antes de mergulhar, considere:

• Investimentos imobiliários financiados por financiamento coletivo ainda precisam ser testados durante uma desaceleração. No caso de outra crise imobiliária como a que começou em 2006, é possível que os investidores em um produto da Fundrise fizessem uma corrida no banco - todos buscando resgatar suas ações imediatamente. Nessa situação, a Fundrise pode ser forçada a adiar o resgate de alguns investidores. Há incógnitas aqui, por isso, se você é avesso ao risco, fique longe. (Há mais de uma maneira de investir em imóveis - descubra o tipo certo para você: 5 maneiras de investir em imóveis.)
• Quão diversificada é você? Considere todos os seus ativos imobiliários, incluindo sua casa e REITs negociados publicamente em sua carteira de investimentos, ao avaliar o grau em que sua carteira é diversificada. Leia nossa história sobre como a diversificação pode reduzir o risco de investimento.
• A empresa controladora da Fundrise ainda não gerou lucros e está incorrendo em perdas líquidas, conforme circular da empresa de julho de 2017. Ainda assim, cada negócio imobiliário é sua própria entidade, separada da empresa-mãe. "Os investidores só perderiam dinheiro se os negócios imobiliários fossem à falência", diz Mark S. Roderick, advogado da Flaster Greenberg, especialista em empresas imobiliárias on-line e crowdfund.
• Investir com Fundrise significa amarrar seu dinheiro por um tempo. Você pode solicitar o resgate trimestral de suas ações, mas poderá ser cobrado, dependendo de quanto tempo realizou o investimento. A taxa, que é paga no eREIT ou eFund, é calculada como um desconto para o valor do preço da ação: 0% se nos primeiros 90 dias; Desconto de 3% se as ações fossem mantidas pelo menos 90 dias, mas menos de três anos; 2% se as ações tiverem pelo menos três anos, mas menos de quatro anos; 1% se as ações tiverem pelo menos quatro anos, mas menos de cinco anos. Não há desconto para resgatar ações detidas por cinco ou mais anos. Pode haver outras taxas associadas ao resgate, e o plano de resgate pode ser suspenso sem aviso prévio. Se muitos investidores solicitarem resgates a qualquer momento, os pagamentos poderão ser atrasados. Investidores preocupados com isso podem preferir investir através de uma conta de corretagem padrão, que lhe dá acesso a uma ampla gama de investimentos. (Veja como abrir uma conta de corretagem e o que considerar antes de você.)
• Quando decidi resgatar meus compartilhamentos, não consegui encontrar instruções no site, por isso enviei um e-mail para o Fundrise no endereço de e-mail geral deles. Depois de alguns dias, recebi um email com um link para uma página do Fundrise para resgatar meus compartilhamentos e um gráfico detalhando como minhas ações seriam vendidas com desconto (eu as mantive por mais tempo do que o período introdutório de 90 dias). Nesse ponto, o processo para iniciar a redenção foi simples e demorou apenas alguns minutos. Tenho que esperar até o final do trimestre para que meu pedido seja processado. Mas, como as circulares da oferta observam, a Fundrise “não pode garantir que os fundos reservados para o plano de resgate serão suficientes para acomodar todas as solicitações feitas em qualquer trimestre”.

Para mais detalhes, confira o site da Fundrise.