Quer uma hipoteca? Um bom crédito não pode ser bom o suficiente

É muito difícil qualificar-se para um empréstimo à habitação. Os credores estão relutantes em dar hipotecas convencionais para pessoas sem crédito primitivo.

Se você solicitou uma hipoteca com uma boa, mas não ótima, nota de crédito, talvez tenha sofrido com isso em primeira mão. Você pode apontar o dedo para os reguladores federais que têm assustado os credores em estabelecer regras estritas de hipoteca para os tomadores de empréstimos.

O setor hipotecário reformulou as exigências de empréstimos mais flexíveis, mas muitos dos mutuários qualificados ainda não receberam empréstimos. Aqui estão os detalhes - e como você ainda pode se qualificar.

Mutuários de baixo risco são congelados

Padrões de crédito excessivamente rigorosos de 2009 a 2015 evitaram pelo menos 6,3 milhões de hipotecas, de acordo com o Urban Institute.

"Estamos aceitando uma probabilidade muito baixa de inadimplência", diz Laurie Goodman, codiretora do Centro de Políticas de Financiamento Habitacional do Urban Institute. “Nós só queremos pessoas que possam pagar suas hipotecas. Isso soa legal como uma trivialidade, mas há muito poucas pessoas que têm 100% de chance de pagar suas hipotecas sob todas as circunstâncias ”.

Goodman argumenta que os padrões de empréstimos de 2001 a 2003 eram razoáveis, antes que os credores popularizassem os produtos de empréstimos de risco. Das hipotecas que Freddie Mac garantiu de 2001 a 2003, o percentual que entrou em default variou de 1,6% a 2,3%. A era dos empréstimos excessivamente permissivos durou de 2004 a 2008, e a taxa de inadimplência nas hipotecas Freddie Mac alcançou 8,7% para empréstimos subscritos em 2007. Em contraste, a taxa de inadimplência para as hipotecas Freddie Mac de 2009 a 2012 - após os padrões serem apertados em reação à crise financeira - variou de 0,6% a 0,1%. Desde 2013, a taxa de inadimplência foi inferior a 0,05% - quase zero.

"Um ambiente de padrão quase zero é uma evidência clara de que precisamos abrir a caixa de crédito e emprestar a tomadores com crédito menos do que perfeito", escreveu Goodman em um post no ano passado.

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano fez o mesmo ponto em seu diário de política da primavera de 2016, Evidence Matters: “Como os credores reforçaram seus padrões de crédito, eles não estão atendendo a um número significativo de tomadores potenciais de baixo risco”.

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Regras mudam, com pouco efeito

A Federal Housing Finance Agency, que supervisiona a Fannie Mae e a Freddie Mac, reconheceu seu papel no problema. "Sabemos que o acesso ao crédito continua limitado para muitos tomadores de empréstimos, e também estamos trabalhando para abordar essa questão de maneira responsável e cuidadosa", disse Mel Watt, diretor da FHFA, em um discurso de 2014 à Mortgage Bankers Association.

Naquele discurso, Watt havia prometido esclarecer as regras de “representação e garantia” que tornavam os credores cautelosos quanto a empréstimos a pessoas com crédito inferior ao estelar. A agência seguiu em frente, mas com pouco efeito. Dois anos depois, Watt falou novamente com os banqueiros hipotecários e disse que as mudanças haviam "ajudado a mover a agulha de forma incremental". Mas nesses dois anos, a pontuação média de crédito de alguém aprovado para uma hipoteca de compra convencional caiu de 754 para 753.

No mundo hipotecário, uma pontuação de crédito de 740 ou superior é considerada excelente, merecendo as menores taxas de hipoteca e taxas.

Em agosto de 2017, a pontuação média de crédito era de 752, bem na faixa “excelente”.

Mais maneiras de afrouxar empréstimos

Como a pontuação média de crédito continua teimosamente alta, o setor hipotecário tentou outras formas de expandir os empréstimos, mas não teve um impacto substancial porque os mutuários precisam ter um excelente crédito para se qualificar.

O software de empréstimo da Fannie Mae permitirá que algumas pessoas tenham uma relação dívida / renda de 50%. Fannie e Freddie também permitirão que alguns compradores se qualifiquem para hipotecas sem obter avaliações. No entanto, ambos os programas são projetados para os mutuários com excelente crédito.

Se você é um possível comprador residencial com crédito medíocre para o bem, sua melhor chance de obter uma hipoteca pode ser um segurado da Administração Federal de Habitação. Em agosto de 2017, a pontuação média de crédito para alguém que recebia um empréstimo de compra segurado pela FHA era de 683, muito abaixo da média de 752 dos empréstimos garantidos pela Fannie e pela Freddie. Os empréstimos da FHA têm uma entrada mínima de 3,5%.

Empréstimos do VA - hipotecas garantidas pelo Departamento de Assuntos de Veteranos - foram concedidos a compradores com uma pontuação média de crédito de 710 em agosto. Os mutuários podem se qualificar para empréstimos do VA sem adiantamentos se cumprirem os requisitos de elegibilidade do VA.

E Fannie Mae e Freddie Mac têm opções de 3% para os tomadores de renda baixa a moderada. O programa Fannie's HomeReady é para aqueles com pontuação de crédito tão baixa quanto 680. O Freddie Mac’s Home Possible qualifica aqueles com pontuação tão baixa quanto 660.

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