Por que as construtoras não podem - ou não - atender à demanda de habitação

Você está finalmente pronto para comprar uma casa. Conseguiu um pagamento decente no banco, um histórico de crédito sólido e até mesmo uma pré-aprovação de um credor. Você é de ouro.

Exceto você não consegue encontrar uma casa. Pelo menos não aquele que você realmente ama e que está em sua faixa de preço. Algo sobre a falta de estoque em seu mercado. Aparentemente, não há casas suficientes para atender à demanda.

Mas por que? Se houver pessoas procurando - e capazes de - comprar, por que os construtores não construirão?

Começa com empréstimos

Robert Dietz, economista-chefe da Associação Nacional de Construtores Residenciais, diz que nacionalmente, em média, há menos de cinco meses de fornecimento de casas unifamiliares. Esse é o número de meses que levaria para vender todas as casas atuais no mercado. Redfin diz que a oferta de quatro a cinco meses é média.

A coisa é, em muitos mercados metropolitanos, a oferta de casas para venda é ainda mais apertada. Por exemplo, este ano, em São Francisco e Denver, os suprimentos de estoque foram inferiores a três meses e dois meses, respectivamente.

"A principal coisa que está impedindo os construtores residenciais é que eles não podem ter acesso ao crédito", diz Christopher Whalen, diretor administrativo sênior e chefe de pesquisa da Kroll Bond Rating Agency. "Durante a crise [da habitação], muitos bancos em todo o país, especialmente no sudeste da Geórgia, sofreram gravemente com empréstimos para construção e desenvolvimento em residências."

Isso levou os credores, agora avessos ao risco, a fazer menos empréstimos de construção para aquisição de terrenos, desenvolvimento de lotes e construção.

"O setor predominante que os bancos vêm emprestando, realmente desde 2008, tem sido a habitação multifamiliar, que tem feito muito bem e tem sido relativamente de baixo risco", diz Whalen. “[Mas] o desenvolvedor que quer fazer casas unifamiliares realmente tem dificuldades - a menos que você esteja no Texas, por exemplo, onde tem sido um boom. Mas além disso, na maioria das áreas do país, os bancos simplesmente não querem emprestar na terra ”.

No entanto, de todos os fatores que dificultam a construção de casas, Dietz diz que os empréstimos são provavelmente os mais aprimorados.

"Nos últimos anos, temos visto um crescimento de mais de 15% em relação ao ano anterior", diz ele. Embora ainda desafiador, as condições rígidas de empréstimo estão diminuindo.

Mas há dois outros obstáculos que os construtores precisam superar.

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Terra e mão de obra também são questões

"Tornou-se mais difícil e mais caro desenvolver terras, e isso restringiu o processo para os construtores comprarem para construir uma casa", diz Dietz. Como prova, ele aponta para uma pesquisa da NAHB na qual 64% dos construtores dizem que os suprimentos são "baixos" ou "muito baixos".

O trabalho é outro problema que os construtores enfrentam. Na verdade, é o maior desafio de negócios para os construtores, de acordo com as pesquisas da NAHB. Dietz observa que a indústria de construção residencial perdeu 1,5 milhões de empregos durante a Grande Recessão, e apenas 600.000 a 700.000 empregos foram substituídos nos últimos anos.

E o setor imobiliário está lutando para substituir uma força de trabalho que está envelhecendo. Dietz diz que a força de trabalho de construção existente tem uma idade média superior a 40 anos. Ele diz que o desafio é atrair a próxima geração de trabalhadores da construção civil.

Quanto tempo até voltarmos ao normal?

Portanto, uma escassez de lotes, mão-de-obra e empréstimos está atrasando os construtores, mas as coisas estão melhorando. A diferença entre o estoque doméstico disponível e a demanda está diminuindo lentamente.

"Estamos efetivamente com apenas 60% do caminho de volta às condições normais", diz Dietz.

No entanto, "normal" não será o nível de construção que existia durante o boom imobiliário da pré-recessão. Dietz diz que a indústria da habitação estará em boa forma quando atingir 1,3 milhões de partidas de família única por ano - mas isso pode levar outros três a quatro anos.

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Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Este artigo foi escrito por Investmentmatome e foi originalmente publicado pela Redfin.