Pergunte ao especialista: O que são hipotecas reversas, e é uma certa para mim? |

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Pergunta: Já ouvi falar sobre hipotecas reversas, mas não sei muito sobre elas. Como eu sei se um é certo para mim, e como eles funcionam?

Valerie, Seattle, Wash.

A Resposta ao Investimento: A moradia tem sido uma das classes de ativos mais polêmicas dos últimos 10 anos. anos. Produziu grandes ganhos para muitos investidores e proprietários de imóveis e esmagou perdas para outros. Como a classe de ativos mais difundida no país - a partir do primeiro trimestre deste ano, 65% dos americanos possuíam casas - a casa própria provoca uma séria emoção na rua.

Sob essa tela emocionalmente carregada, um produto financeiro controverso está ajudando milhões de proprietários de casas financiam suas aposentadorias.

Chamada de hipoteca reversa, é um tipo especial de empréstimo que permite que os proprietários convertam capital em dinheiro.

Em uma hipoteca tradicional, o proprietário faz pagamentos mensais ao credor, com um parte desses pagamentos reduzindo o principal e aumentando o capital. Mas em uma hipoteca reversa, os proprietários de imóveis extraem capital de suas casas recebendo uma quantia fixa ou pagamentos mensais.

O Congresso criou o programa de hipoteca reversa em 1987 através da Federal Housing Administration (FHA). Embora as instituições financeiras independentes realmente ofereçam os empréstimos, a FHA estabelece as regras e fornece seguro para essas hipotecas.

Com uma hipoteca reversa, o proprietário não tem mais nenhuma obrigação de fazer pagamentos de hipoteca, mas ele ou ela tem a opção de fazer por isso, sem penalidades de pagamento adiantado. Os juros acumulados são adicionados ao saldo da hipoteca. O proprietário também mantém o título da casa e o direito de vender, restringido apenas pelo saldo da hipoteca.

A elegibilidade para uma hipoteca reversa é restrita a proprietários com pelo menos 62 anos e a casas que se qualificam como residência principal.. A hipoteca da casa também deve ser pequena o suficiente para que seja paga com o produto da hipoteca reversa

Como uma hipoteca reversa elimina os pagamentos mensais da hipoteca para os proprietários, não há requisitos mínimos de renda ou crédito. Outro grande benefício da hipoteca reversa é que os recursos do empréstimo são isentos de impostos e podem ser usados ​​a critério do mutuário. As hipotecas reversas são limitadas em residências avaliadas em US $ 625.000 ou menos, mas existe um colchão enorme para casas que excedem esse limite.

Para muitos aposentados que viram suas carteiras caírem drasticamente durante a crise financeira de 2008 e 2009, suas casas são as mais activo valioso. Isso faz com que a hipoteca reversa seja uma opção muito tentadora para gerar renda e reduzir ou eliminar os dispendiosos pagamentos de hipoteca. Mas, assim como qualquer investimento e decisão financeira, há riscos.

Custos e despesas elevados

Os custos de fechamento associados a uma hipoteca reversa são de duas a cinco vezes maiores do que uma hipoteca padrão.

Para o tipo mais popular hipoteca reversa nos EUA, o HECM (Home-Equity Conversion Mortgage) segurado pela FHA, há uma série de despesas que os proprietários estão sujeitos.

Prêmio de Seguro Hipotecário (MIP) = 2% do valor de avaliação ou 1,25% do saldo de hipoteca

• Taxa de originação baseada no valor avaliado da casa:
• 1.) Valor avaliado abaixo de $ 125.000 = $ 2.500

2.) Valor avaliado acima de $ 125.000 = 2% dos primeiros $ 200.000 mais 1% do valor acima de $ 200.000, com um limite de US $ 6.000.

Seguro de título: regional

• Título, advogado e taxas de registro de condado: regional
• Avaliação de bens imóveis = $ 300- $ 500
• Pesquisa (pode ser necessária) = $ 300- $ 500
• Taxa de Serviço Mensal = $ 25- $ 35
• Embora algumas destas taxas possam ser financiadas pelo empréstimo, muitas são necessárias e aprovação da hipoteca reversa, levando a dispendiosas despesas extras.

Pagamentos de juros e crescimento de capital

Os detentores de hipotecas reversas também podem ser sujeitos a montantes de empréstimos inflacionados através de pagamentos de juros diferidos. Isso porque os juros se acumulam no principal, se o mutuário não pagar juros à medida que é cobrado. Isso poderia inflar o saldo final para muitas vezes mais do que o valor inicial do empréstimo, enquanto pouco se qualquer capital permanece na casa para os herdeiros. No entanto, se o mutuário fizer a totalidade ou a maioria dos pagamentos de juros enquanto morar em casa, o saldo final do empréstimo será aproximadamente igual ao saldo original do empréstimo.

Ainda responsável pelas despesas de manutenção, impostos e seguros

hipoteca reversa alivia o encargo financeiro de pagamentos de hipoteca mensais, o proprietário deve manter todos os impostos e seguro atual. Em uma hipoteca reversa, os fundos para impostos e seguro não são pagos de um fundo de depósito. Eles são pagos diretamente pelo proprietário, portanto, um lapso de impostos ou seguro pode resultar em inadimplência na hipoteca reversa.

Perda potencial de casa

Mas comparado ao maior risco de uma hipoteca reversa, esses dois primeiros riscos parecem lombadas. Dependendo do prazo do empréstimo, a hipoteca reversa carrega uma alta probabilidade de que o proprietário acabará sendo substituído. Uma vez que a hipoteca vem devida, o mutuário ou herdeiros da propriedade têm a opção de refinanciar a casa e mantê-la, vender a casa e sacar qualquer patrimônio remanescente, ou entregar a casa ao credor. Uma vez que uma hipoteca reversa é chamada devida e pagável, o mutuário (ou os herdeiros) pode ser concedido extensões de tempo pelo credor de até um ano para tomar essa decisão.

Se a propriedade é entregue ao credor, o mutuário ou os herdeiros não têm mais direito à propriedade ou capital próprio da propriedade. O credor tem recursos contra a propriedade, mas não contra o mutuário pessoalmente e não contra os herdeiros do mutuário. Assim, a hipoteca está dentro da categoria conhecida como "limite sem recurso".

Um pensamento final: A hipoteca reversa pode ser uma ótima opção para os proprietários que estão sofrendo com a falta de dinheiro, mas têm capital próprio em suas casas. Mas suas altas taxas e baixa taxa de retorno e a potencial perda de propriedade tornam a hipoteca reversa uma fonte dispendiosa de liquidez que deve ser o último recurso para a maioria dos proprietários.

Proprietários interessados ​​em hipoteca reversa devem entrar em contato com o programa HECM da FHA. Os conselheiros da HECM fornecem informações sobre os requisitos de elegibilidade, implicações financeiras e alternativas para adquirir um HECM e reembolsar o empréstimo.