Vendas Domésticas Financiadas pelo Vendedor Chamadas Predatórias

Para famílias de baixa renda que buscam desesperadamente uma casa própria, o financiamento do vendedor pode parecer bom demais para ser verdade. Um empréstimo de casa própria ou um empréstimo hipotecario sem verificação de crédito pode parecer uma fuga bem-vinda dos aluguéis em alta e do cumprimento do sonho da casa própria.

Mas muitas dessas ofertas podem ser contratos de parcelamento de terras em empréstimos disfarçados por vendedor - que funcionam mais como contratos de aluguel do que hipotecas tradicionais.

Tais “contratos de escritura” ou “contratos de venda parcelada” podem ser atribuídos a práticas de empréstimos predatórios que datam de quase um século, quando os acordos visaram as comunidades afro-americanas. Hoje, os esquemas costumam ser administrados por firmas de investimento inescrupulosas de Wall Street que estão descarregando carteiras de casas executadas e “comunidades de cor ameaçadoras”, assim como imigrantes, de acordo com um relatório divulgado quinta-feira pelo National Consumer Law Center.

Ofertas de terra "construídas para falhar"

Os contratos de terra freqüentemente são oferecidos aos mutuários mais vulneráveis ​​financeiramente que vivem com renda limitada, diz o NCLC.

"Esses contratos de terra são construídos para fracassar, à medida que os vendedores ganham mais dinheiro, encontrando uma maneira de cancelar o contrato, a fim de expulsar muitos sucessivos proprietários através da propriedade", diz o novo estudo.

Mas as empresas envolvidas nessas “transações tóxicas”, como o centro de direito os chama, não são os financiadores de hipotecas de marca que a maioria dos consumidores reconheceria.

“Então eles parecem ser empresas privadas, e alguns deles criaram uma série de diferentes LLCs e empresas que estão usando para mascarar quantas propriedades possuem”, Sarah Bolling Mancini, advogada da lei de Boston. centro e co-autor do relatório, disse Investmentmatome. "O que estamos aprendendo é que muitos deles têm apoio de private equity ou fundos de hedge."

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Propriedades lançadas para compradores de casas pela primeira vez

Mancini diz que as casas costumam ser comercializadas localmente, incentivando os potenciais mutuários a “tornarem-se proprietários de imóveis”. Os avisos de venda indicam: “Se você quiser se tornar o dono desta casa, ligue para.” Algumas casas são anunciadas on-line, particularmente em listagens de sites como o Craigslist.

"A maioria das pessoas acredita que eles estão se tornando um proprietário com um empréstimo hipotecário", diz Mancini. "Esse fascínio de se tornar um comprador de primeira viagem é muito poderoso."

As propriedades são vendidas na condição de como está. Eles muitas vezes são casas hipotecadas e quase inabitáveis. "Não é incomum ver um investidor comprar uma casa em leilão por US $ 5.000 e vendê-lo dias depois em um contrato de terreno (sem reparos) por US $ 30.000", afirma o estudo.

Compradores ansiosos muitas vezes não conseguem obter avaliações independentes das propriedades e renunciam às inspeções domiciliares.

Responsabilidades da casa própria sem os direitos e proteções

O prazo do empréstimo pode se estender tanto quanto o de uma hipoteca convencional - 30 anos -, mas o processo de despejo não está vinculado às regras de um encerramento hipotecário típico. O confisco pode vir rapidamente, com o vendedor mantendo todos os pagamentos, expulsando o comprador e rapidamente encontrando outro proprietário esperançoso.

"O contrato geralmente tem uma cláusula que diz que, se você perder um pagamento, o vendedor pode cancelar o contrato ou, em alguns casos, é chamado de 'confisco' em vez de encerramento", diz Mancini. "Embora as pessoas pensem que estão se tornando proprietários de casas, e assumiram todas as responsabilidades da propriedade, elas não têm nenhum dos direitos e proteções que acompanham o fato de ser uma proprietária."

Com uma hipoteca tradicional, se você puder recuperar o atraso de seus pagamentos, poderá ter seu empréstimo hipotecário restabelecido - "há o direito de curar o inadimplente", diz Mancini. Normalmente, você não tem esse direito em um contrato de terrenos, em que o pagamento atrasado pode desencadear um despejo - mais parecido com um inquilino do que com um proprietário.

Buscando uma solução para "transações tóxicas"

As ofertas abusivas de contratos de prestação de terras podem ser encontradas em todo o país, diz o NCLC, mas são mais prevalentes em mercados imobiliários com grandes provisões de casas de baixo custo e em áreas onde os residentes acham difícil conseguir uma hipoteca tradicional.

As cidades mais atingidas citadas no relatório incluem Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; e Filadélfia. O estudo cita dados do Censo de 2009, o mais recente disponível, que diz que 3,5 milhões de pessoas tinham contratos de parcelamento de terras para comprar uma casa naquele ano. A organização sem fins lucrativos diz que o número provavelmente será muito maior hoje.

As leis estaduais que regulam os contratos de prestação de terras variam muito. O NCLC está exortando o Consumer Financial Protection Bureau, um cão de guarda patrocinado pelo governo, a implementar regulamentos para tais transações, incluindo:

• Exigindo inspeções independentes.
• Mandando avaliações de terceiros.
• Divulgação do encargo financeiro e da taxa anual em contratos de terra.
• Fornecendo proteções para rescisão antecipada.

Mancini recomenda que os novos compradores de imóveis tentem se qualificar para um empréstimo hipotecário tradicional de um banco ou cooperativa de crédito, em vez de optar pelo que poderia ser uma oferta financiada por um vendedor arriscado.

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Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick