5 Opções de Financiamento para Compradores Residenciais |

Pense que agora é um ótimo momento para comprar uma casa? Boa sorte em encontrar financiamento

Padrões de empréstimo apertados ainda prejudicam os sonhos de proprietários de imóveis para aqueles com renda para sustentar uma hipoteca, mas sem o histórico de crédito limpo e a pontuação de crédito mínima de 720.

Para essas pessoas, é um mercado difícil - que não parece estar se soltando tão cedo.

Entre no financiamento do vendedor. Uma vez popular na década de 1980, o financiamento ao vendedor está mais uma vez emergindo como uma forma de os compradores contornar as atuais restrições de empréstimos hipotecários.

De acordo com a Bloomberg Businessweek, quase 53 mil residências em 2010 foram compradas com financiamento do proprietário, a maioria delas em Michigan, Flórida, Ohio, Califórnia, Wisconsin, Minnesota e Texas.

Enquanto isso é apenas cerca de 1,5% das transações imobiliárias de 2010, dá uma dica de que, para os compradores, a necessidade se tornou novamente a mãe da invenção.

Uma breve história do financiamento do vendedor

no início dos anos 80, depois que as taxas de juros subiram para 20%, forçando os compradores a buscar outras opções.

O financiamento do vendedor entrou na brecha, abrindo mão de proprietários de casas com menores taxas de juros hipotecárias com compradores dispostos a assumir o empréstimo.

A ideia tornou-se uma ferramenta popular de financiamento até o final dos anos 1970, quando os bancos revidaram com a cláusula de liquidação que lhes permitia pagar o empréstimo devido se uma casa fosse vendida a terceiros.

A cláusula de vencimento na venda realmente cumpria um duplo propósito. Não apenas ajudou os bancos a combater um concorrente, como também permitiu que eles transferissem os tomadores de empréstimos antigos, com juros mais baixos, para novos empréstimos com juros mais altos.

Stanley Bronstein, advogado do CPA e baseado no Arizona, acredita que o financiamento do vendedor está voltando à moda.

“É cada vez mais difícil obter empréstimos de bancos e empresas de hipotecas”, diz ele. "Provavelmente vai ficar ainda mais difícil, especialmente se algumas das regras propostas exigirem que os compradores diminuam 20% para se qualificarem para o financiamento tradicional."

Fazendo o financiamento do vendedor

as opções estão muito longe de suas raízes de 1980, a premissa (e ressalvas) permaneceu a mesma. O financiamento do vendedor é semelhante aos tradicionais credores bancários de terceiros.

O comprador assina uma nota promissória e promete pagar os pagamentos parcelados do vendedor (normalmente mensalmente) que contêm principal e juros.

Assim como um empréstimo tradicional, haverá uma hipoteca assinada ou uma escritura de fideicomisso, ou um contrato de garantia que permita que o vendedor encerre se o comprador não pagar.

Atualmente, compradores de casas podem escolher entre cinco opções diferentes de financiamento de vendedor:

Opção de Financiamento de Vendedor # 1: Livre e Claro

A opção de financiamento de vendedor mais simples é quando um proprietário vende uma casa livre de todos os ônus. O comprador faz um adiantamento e paga o principal mensal negociado e os pagamentos de juros ao vendedor que, em seguida, leva o saldo do empréstimo em uma nota particular.

Opção de financiamento do vendedor nº 2: arrendamento com uma opção de compra (aluguel próprio)

Nesse cenário, o possível proprietário mantém a opção de comprar a residência, mas sem a obrigação real. O mutuário ganha um interesse equitativo na casa com um pagamento inicial, ao mesmo tempo que faz pagamentos de renda mensais e regulares.

Ao final do prazo do arrendamento, ele tem a opção de pagar o saldo remanescente através de um refinanciamento.

Kevin Amolsch, presidente do Pine Financial Group, aconselha os vendedores que buscam essa opção a obter um valor suficiente, pagamento não reembolsável no caso de a pessoa não optar por comprar.

“Mas, por outro lado, os compradores também podem proteger suas opções registrando o contrato que irá ofuscar o título, dificultando assim o vendedor. para vendê-lo a outra pessoa ”, diz ele.

Opção de financiamento do vendedor nº 3: a segunda posição da caixa

Isto onde um vendedor carrega uma segunda garantia hipotecária atrás do banco para fazer um não, ou um pequeno negócio para baixo. O comprador fará então dois pagamentos a cada mês - um para o titular sênior da garantia do banco e um segundo para o vendedor privado.

Os riscos do vendedor com esta opção são óbvios. Se o comprador pagar apenas o primeiro titular da garantia, o vendedor deve ter capital ou fundos suficientes para executar e pagar o primeiro titular maior.

Da mesma forma, se o comprador apenas pagar a segunda penhor menor, o vendedor ainda corre o risco de perder a propriedade se o titular sênior penhor for encerrado.

Opção de financiamento do vendedor # 4: Wrap-Around Mortgage

Oferecido por aqueles relutantes em assumir uma posição de risco mais arriscada, as hipotecas wrap-around também são uma oportunidade para os vendedores ganhar uma boa taxa de retorno.

“Se eu for um vendedor com um empréstimo hipotecário de US $ 100.000 a 4% e a propriedade valer US $ 150.000, eu o venderia ao comprador com US $ 10.000, levando a diferença inteira [US $ 140.000] a 7% em uma embalagem. em torno de hipoteca ou todas as ações de confiança, ”diz Lance Churchill, um advogado do Frontline Education Group. "Eu prefiro fazer 2% ou 3% sobre os US $ 100.000, em vez de apenas 7% sobre os US $ 40.000."

No entanto, os compradores devem conhecer os riscos envolvidos com wrap-arounds. "Se você está indo com uma hipoteca wrap-around, sempre vá com uma empresa de depósito", aconselha Amolsch. "Você não sabe o que o vendedor está fazendo com o seu dinheiro."

As empresas de garantia garantirão que os pagamentos sejam feitos tanto para o vendedor quanto para o titular sênior da garantia do banco.

Outro risco envolve o banco descobrir essa garantia em particular.

“Esse tipo de acordo viola o que é conhecido como uma cláusula de venda que basicamente diz que o credor existente tem que ser pago quando o vendedor vende a propriedade para um novo comprador ”, adverte Bronstein.

“ Se o vendedor não fizer isso e o credor descobrir, o credor pode declarar a nota inadimplente e pedir que seja pago integralmente. ”

Ainda assim, Churchill contesta que no mercado de hoje, o risco disso acontecer é pequeno. "Por que se preocupar em arriscar um empréstimo para um empréstimo inadimplente se ele está pagando como combinado?"

A única razão pela qual os bancos podem fazer um empréstimo é se as taxas de juros aumentarem novamente. Então eles vão querer fazer outro empréstimo a taxa mais alta. ”

Opção de financiamento do vendedor nº 5: Contrato de terrenos parcelados

Possivelmente a opção mais arriscada que alguns especialistas recomendariam, um contrato de parcela parcelada concede ao comprador doméstico apenas o interesse justo na propriedade enquanto o interesse legal, intitulado permanece com o vendedor.Propriedade de título final não passa para o comprador até que o último pagamento de empréstimo contratado foi recebido

A resposta de investimento: financiamento de vendedor cria uma maneira para compradores de casa com a renda para apoiar uma hipoteca mas tendo menos de crédito estelar, para finalmente possuir sua própria casa.No entanto, com qualquer transação comercial, aqueles que optam por este método devem manter as seguintes advertências em mente.

• Não faça isso sozinho. O dinheiro economizado evitando o fechamento do banco tradicional custos deve ser aplicado para obter orientação especializada
• O financiamento do vendedor é um negócio e deve ser tratado como tal. Documentar tudo adequadamente através de uma escritura (ou hipoteca), título seguro, inspeções, avaliações, etc.
• Use uma empresa de depósito para fechar o negócio e para remeter corretamente pagamentos de hipoteca.
• Lembre-se que enquanto os vendedores são ótimos para descontar cheques, obter o lançamento da escritura final pode ser problemático. Ter uma provisão para obter a liberação assinada mantida em depósito para quando o empréstimo for finalmente liquidado.

Foto cortesia do Flickr: Woodleywonderworks.