Comprando uma casa: proteja-se com contingências e divulgações

Embora seja importante proteger seus próprios interesses, em geral, quanto mais contingências houver em sua oferta, menos entusiasmado o vendedor poderá lidar com você. Você terá uma chance melhor de aumentar sua oferta com "if-thens" no mercado de um comprador.

Algumas contingências que você não pode controlar

Algumas condições da venda estão fora de seu controle, como a aprovação do credor de seu empréstimo ou a avaliação da casa com valor suficiente. Outros serão de sua responsabilidade, como obter um seguro de proprietário - embora uma operadora tenha que aprovar a propriedade para cobertura, o que também é algo que você não pode controlar totalmente.

Outra condição de transação comum pode ser permitir que o comprador conclua a venda de uma residência anterior ou forneça tempo aos vendedores para encontrar sua próxima residência. Qualquer uma dessas condições precisa ter um limite de tempo definido.

Comprando uma casa: o que você pode controlar

Uma inspeção residencial é de seu interesse e permite que você retire-se do negócio se assuntos sérios forem descobertos. Seu contrato pode estipular que os reparos devem ser feitos se os problemas forem descobertos, mas isso pode significar o fechamento de atrasos enquanto os contratados são agendados e os reparos são aprovados. Você pode preferir renegociar o preço de venda se melhorias significativas forem necessárias.

Em mercados quentes, os compradores geralmente pagam por um relatório de pré-inspeção antes de fazer uma oferta - ou renunciar a uma inspeção completamente. Em outros casos, os contratos de venda podem ser escritos com "o direito de anular". Isso significa que você não precisará de reparos sugeridos pelo relatório de inspeção residencial, mas pode cancelar a venda sem penalidade.

Para minimizar os atrasos no fechamento, você pode decidir aceitar uma condição anterior “como está”, permitindo que um prazo de contingência expire. É uma decisão deliberada de oferecer uma concessão e pode ser usada como base para uma nova condição no fechamento, como um crédito para taxas ou outro desconto. Esteja ciente, porém, que alguns credores irão restringir a quantidade de créditos permitidos.

Um cenário de pior caso pode envolver o cancelamento da venda. Isso é justificado apenas por uma clara violação de uma contingência por qualquer das partes. Se o vendedor tiver negligenciado o cumprimento de uma condição, você provavelmente receberá seu dinheiro de volta do depósito. Não é assim se o fracasso em cumprir uma obrigação está em você.

Divulgações: o que há de errado com a propriedade?

Os vendedores são obrigados a informar-lhe todos os defeitos conhecidos, riscos ambientais, danos passados ​​e até problemas de associação de proprietário em relação à propriedade em questão. Esta é a sua primeira oportunidade de opt-out e um momento crítico no processo de compra de casa.

Mas as leis de divulgação variam de estado para estado e, embora você espere que o vendedor revele os principais problemas de propriedade, talvez você não espere que ele lhe conte sobre as festas barulhentas dos vizinhos ou o fato de que a casa fica embaixo da rota de aterrissagem. jatos jumbo.

O seu agente, em seu nome, obterá do vendedor todas as divulgações legalmente exigidas, que geralmente são devidas nos dias seguintes à assinatura do contrato de venda. A falta de divulgação adequada pode levar a uma ação legal. É melhor que todas as partes ajam de boa fé, mas na caça à casa, lembre-se do credo "comprador cuidado".

Tipos de divulgações

O histórico de uma propriedade pode revelar uma variedade de condições, desde incômodos de vizinhança até mortes no local. Infelizmente, devido a leis locais e nacionais abrangentes, você nem sempre pode ter certeza de que o proprietário legalmente lhe dirá sem consultar um advogado. Existem quatro formas comuns de divulgação:

• Divulgações padrão: A maioria das comissões reguladoras do estado e associações imobiliárias fornecem formulários padronizados que um vendedor pode usar para verificar o que é - e não é - um problema. Embora seja provável que tais formulários incluam problemas importantes, eles podem não incluir detalhes das obrigações de associação de proprietários, itens mecânicos ausentes ou propriedades ditas "estigmatizadas".
• Riscos naturais: Este documento detalha os perigos ambientais e naturais, incluindo zonas de incêndio, inundação e terremotos.
• Tinta de chumboA lei federal exige que os proprietários de casas construídas antes de 1978 divulguem todas as tintas e perigos conhecidos baseados em chumbo em uma residência. Os compradores também devem receber uma janela de 10 dias para testar a casa em busca de chumbo, se desejarem.
• Vendido como isento: Enquanto os vendedores são obrigados a compartilhar todos os defeitos conhecidos de uma propriedade, a transação pode ser concluída "como está". Quando ambas as partes concordam, o vendedor não fará ou pagará reparos, correções ou substituições, independentemente do que for encontrado inspeção. O comprador está essencialmente renunciando a todos os direitos. Isso pode ser muito arriscado para você como um comprador.

Comece o relógio

Acompanhe os prazos de contingência para que nada apareça em você. Assim, você não perderá uma data importante para impor uma condição que o vendedor deve cumprir. Ter um calendário com todos os prazos listados, talvez até com avisos pré-prazo de alguns dias à frente, ajudará você a se manter no topo das contingências críticas.

Ao longo deste processo, você deseja consultar seu agente para orientá-lo; Em alguns casos mais complicados você pode até querer o conselho de um advogado. É fácil ser enganado por jargões legais e, às vezes, o que não está escrito é o maior dano.

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Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick