Mudanças na pontuação de crédito poderiam ajudar compradores de casas negras

Imagine padrões de crédito hipotecário como uma via, ligando os credores a potenciais tomadores que sonham em ter uma casa. O que em meados da década de 2000 era uma superestrada bem aberta, com poucas barreiras, tornou-se, após o crash da habitação de 2008, um caminho de uma pista aberto apenas para os mais qualificados em termos de crédito.

À medida que os padrões de empréstimos se multiplicaram e os bancos entraram em colapso, os credores abruptamente perderam seu apetite por risco e abandonaram seus antigos padrões de empréstimo "se você respira, qualifica". O Instituto Urbano diz que os credores teriam emitido mais 6,3 milhões de hipotecas entre 2009 e 2015 "se os padrões de empréstimos tivessem sido mais razoáveis" - por exemplo, como os requisitos de crédito imobiliário pré-crise imobiliária de 2001.

Com critérios de empréstimo tão rigorosos em vigor, as taxas de aquisição de imóveis nos EUA caíram acentuadamente, especialmente para as famílias de minorias, de acordo com o Pew Research Center.

" MAIS: Construindo saúde financeira na comunidade negra

“Os lares negros e hispânicos de hoje ainda têm menos probabilidade do que os brancos de possuir suas próprias casas - 41,3% e 47%, respectivamente, contra 71,9% dos brancos - e o hiato entre os negros e brancos aumentou desde 2004”, Drew DeSilver, um escritor sênior do Pew Research Center, escreveu em um relatório recente.

A pesquisa da Pew descobriu que os compradores de imóveis negros e hispânicos têm mais dificuldade em se qualificar para as hipotecas convencionais do que os candidatos brancos e asiáticos - e, quando aprovados, geralmente cobram taxas de juros mais altas.

Em setembro de 2016, a Fannie Mae, empresa sancionada pelo governo que compra muitas das hipotecas que os credores emitem, revelou duas novas iniciativas de credit scoring em seu processo de subscrição. Veja o que essas alterações podem significar, especialmente para os mutuários de cores.

Dados de crédito tendidos

O sistema automatizado de subscrição de empréstimos da Fannie Mae é como cerca de 2.000 credores determinam se um mutuário se qualifica para uma hipoteca. Entre as atualizações implementadas no final do ano passado estava a integração dos “dados de crédito de tendência”. Isso leva o relatório de crédito além da simples observação de “sim” ou “não” quanto ao pagamento de uma fatura a cada mês.

Os dados de tendências “realmente levam em conta o valor que você paga, o nível de dívida rotativa que você tem e como isso se relaciona com sua dívida total disponível”, diz Mike Mondelli, vice-presidente sênior de serviços de dados alternativos da TransUnion. Também compara o valor pago com o mínimo devido.

É um instantâneo de 24 meses dos padrões de pagamento dos mutuários. Isso permite que os credores possam prever melhor como os tomadores podem pagar suas contas no futuro.

Por exemplo, considere dois mutuários. Um paga o saldo total a cada mês ou faz um pagamento maior do que o valor mínimo devido. Outro faz apenas o pagamento mínimo devido. Ambos pagam a tempo, mas, se tudo o resto for igual, os dados de tendência podem ajudar um credor a concluir que o primeiro tomador é um risco de crédito menor.

O uso de dados de tendências pode mover “cerca de 23 milhões de pessoas de uma categoria não-financeira para uma categorização de classificação privilegiada”, diz Mondelli.

Em 2015, mais de um quarto (27,4%) dos candidatos negros foram recusados ​​para empréstimos imobiliários, mais comumente por causa de problemas de histórico de crédito, segundo a pesquisa da Pew. E as pessoas com índices subprime - geralmente consideradas abaixo de 670 - pagam taxas de juros mais altas.

" MAIS: Verifique sua pontuação de crédito gratuita

Dados de crédito alternativos

O sistema atualizado da Fannie Mae também incorpora alguns dados de crédito alternativos, como pagamentos de aluguel e serviços, quando estão disponíveis. Mondelli diz que a informação está apenas começando a entrar em jogo.

Embora as empresas de cartão de crédito e débito tenham adotado dados de crédito alternativos, os credores hipotecários "são os últimos" a fazer tais movimentos, diz Mondelli. Essa iniciativa pode beneficiar particularmente os mutuários que ainda não têm uma pontuação de crédito.

Os dados de tendências são o foco por agora, particularmente para os credores hipotecários.

Abordando a causa do crédito apertado

Karan Kaul, pesquisador associado do Centro de Políticas de Financiamento Imobiliário do Instituto Urbano, duvida que uma dessas iniciativas tenha um impacto significativo sobre a propriedade de uma minoria.

“É um passo na direção certa, e acho que precisamos desse passo. Sempre queremos melhorar nossos modelos de pontuação de crédito ”, diz Kaul. "Mas, ao mesmo tempo, isso não aborda a causa básica do motivo pelo qual o crédito é escasso".

A pesquisa do Instituto Urbano diz que os financiadores, na maior parte do tempo, ainda estão evitando o afrouxamento das restrições aos empréstimos, porque as cicatrizes da crise imobiliária permanecem frescas. E os credores estão preocupados com ações legais continuadas e riscos de inadimplência.

“A questão do crédito apertado é um problema estrutural que, infelizmente, está profundamente embutido no mercado hipotecário e exigirá uma estratégia multifacetada”, diz Kaul.

Os mutuários minoritários estão fazendo uma pausa?

Ainda assim, pode haver alguma esperança para os mutuários das minorias. Mindy Armstrong Kielmeyer, gerente sênior de produtos da Fannie Mae, diz que todos os 1.800 credores que usam seu sistema de subscrição têm acesso às atualizações.

“Os dados de crédito de tendências fornecem informações adicionais que podemos levar em consideração quando um mutuário está na fronteira de obter uma recomendação de 'aprovação'”, diz Kielmeyer.

Com dados de crédito alternativos, os credores podem agora subscrever empréstimos para tomadores sem uma pontuação de crédito. Cerca de 15% dos negros e hispânicos não têm pontuação de crédito, em comparação com 9% dos brancos e asiáticos, de acordo com um relatório de 2015 do Consumer Financial Protection Bureau.

"Desde a sua implementação, temos visto centenas de pedidos de empréstimo subscritos usando este aprimoramento", diz Kielmeyer.

Mais de Investmentmatome Os prós e contras das linhas de crédito de home equity Melhores credores para empréstimos da FHA Calcule seu pagamento mensal de hipoteca

Hal Bundrick é um escritor da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Devido a um erro de edição, não ficou claro em uma versão anterior deste artigo que “centenas de pedidos de empréstimo” que foram subscritos se referiam àqueles de tomadores sem pontuação de crédito. Este artigo foi corrigido.

Este artigo foi atualizado em 26 de fevereiro de 2018