Refinanciamento hipotecário: como saber quando a hora é certa

Todo mundo adora economizar dinheiro, especialmente quando se trata da maior despesa mensal da maioria dos proprietários: a hipoteca. Talvez você esteja querendo reduzir essa conta refinanciando sua hipoteca. Ou talvez você esteja pensando em refinanciar, porque tem medo de que as taxas de juros subam e seja sua última chance de conseguir um acordo melhor.

As taxas de hipoteca ainda são historicamente baixas e você pode ter muitas opções de empréstimo, mas reserve um tempo para descobrir se o refinanciamento é a melhor opção agora. Quanto tempo você pretende ficar em sua casa, seus objetivos financeiros e seu perfil de crédito, todos desempenham um papel em sua decisão sobre se - e quando - para refinanciar.

Para ter uma idéia de quando faz sentido refinanciar sua casa, conversamos com dois especialistas em empréstimos: Katie Miller, vice-presidente de empréstimo hipotecário da Federal Federal Credit Union em Viena, Virginia, e Tony Julianelle, gerente de vendas da área de hipotecas residenciais em Denver. com o Wells Fargo.

Aqui estão algumas perguntas que você deve se fazer para ajudar a decidir se agora é um bom momento para refinanciar:

As taxas de hipoteca subirão em breve?

Quando o Federal Reserve anunciou em dezembro de 2015 que estava elevando as taxas de juros de curto prazo em 0,25%, muitas pessoas temiam um salto nas taxas de hipoteca. Mas as taxas de hipoteca não se movem em sincronia com as taxas de curto prazo, diz Miller.

Em outras palavras, não espere um aumento rápido que o tire do refinanciamento da sua casa em breve. Ainda há tempo para você pagar dívidas com juros altos ou aumentar sua pontuação de crédito - e se posicionar melhor para se qualificar para um empréstimo de refinanciamento.

"As taxas ainda são muito baixas e estamos vendo um bom número de solicitações de refinanciamento", diz Miller. Ela acrescenta que muitas pessoas que compraram no pico do mercado apenas para ver o crash dos preços da habitação finalmente recuperaram capital suficiente em suas casas para se beneficiar de um refinanciamento. "Estamos vendo mais pessoas se aproveitando de baixas taxas de juros com refinanciamento de saque para pagar por melhorias na casa."

As taxas de hipoteca devem aumentar ligeiramente em 2016, mas até atingirem 5% ou mais, diz Miller, é provável que você obtenha uma taxa competitiva desde que sua pontuação de crédito seja boa e mostre uma renda estável. (Dica: usar uma calculadora de hipoteca pode ajudá-lo a ter uma ideia de que tipo de taxas você pode esperar.)

Compare as taxas de refinanciamento de hipotecas

Quanto eu pouparia no meu pagamento mensal?

Para calcular suas possíveis economias, você precisará adicionar seus custos de refinanciamento, como uma avaliação, uma verificação de crédito, taxas de originação e custos de fechamento. Além disso, verifique se você enfrenta uma penalidade por pagar seu empréstimo atual mais cedo. Então, quando você descobrir em qual taxa de juros você pode se qualificar para um novo empréstimo, você poderá calcular seu novo pagamento mensal e ver quanto, se for o caso, economizará a cada mês.

Você também quer considerar se tem pelo menos 20% de participação em sua casa - a diferença entre o valor de mercado e o que você deve. Verifique os valores da propriedade em sua vizinhança para determinar quanto sua casa pode avaliar por enquanto. Não confie apenas em estimativas de valores residenciais on-line, pois os sites on-line podem apontar os preços de venda recentes para casas semelhantes perto de você. Um agente imobiliário local também pode dar uma ideia do valor da sua casa.

Seu valor de patrimônio é importante porque os credores geralmente exigem que você “assegure” a hipoteca - proteja seus interesses financeiros no caso de inadimplência - se você tiver menos de 20% de participação. O seguro de hipoteca não é barato e está embutido no seu pagamento mensal, portanto, certifique-se de colocá-lo em seus cálculos sobre possíveis economias.

Depois de somar todos os custos de um empréstimo refinanciado, você pode comparar seu pagamento mensal "all-in" com o que você paga atualmente.

A poupança será suficiente para tornar o refinanciamento compensador?

Você gastará uma média de 3% a 6% do valor do empréstimo nos custos de fechamento. Portanto, é necessário descobrir quanto tempo sua economia mensal será destinada a recuperar esses custos. Por exemplo, levaria 30 meses para se equilibrar em US $ 3.000 em custos de fechamento se seu pagamento mensal cair em US $ 100. Se você se mudar durante esses 30 meses, perderá dinheiro em um refinanciamento.

Pense se sua casa atual se ajustará ao seu estilo de vida no futuro. Você ficaria surpreso, mas muitas pessoas não. Se você está perto de começar uma família ou ter um ninho vazio e fazer o refinanciamento agora, há uma chance de não ficar em sua casa o tempo suficiente para cobrir os custos.

Os proprietários de casas que estão investindo fundo em suas hipotecas também devem pensar cuidadosamente antes de entrar em um refinanciamento, diz Miller. Se você já tem 10 anos ou mais de empréstimo, o refinanciamento para um novo empréstimo de 30 anos ou até mesmo 20 anos - mesmo que reduza consideravelmente sua taxa - atrela os custos com juros. Isso porque os pagamentos de juros são pré-carregados; quanto mais tempo você estiver pagando sua hipoteca, mais de cada pagamento será direcionado para o principal em vez de juros.

É hora de mudar o tipo de empréstimo que tenho?

Faça sua previsão sobre quanto tempo você ficará em sua casa atual e depois pense nos detalhes da sua hipoteca atual. Como esses fatores desempenham um ao outro poderia ter um papel na sua decisão.

Digamos que você tenha comprado uma casa com uma hipoteca de taxa ajustável por um período inicial de cinco anos em torno de 3%. Você planeja ficar por mais alguns anos. Se estiver se aproximando do momento em que a taxa ajustável pode ser redefinida e subir, você pode se beneficiar do refinanciamento para uma hipoteca de taxa fixa de 20 ou 30 anos para obter uma taxa de juros definida que não flutue.

Por outro lado, se você sabe que se mudará daqui a alguns anos, o refinanciamento para Um ARM de um empréstimo fixo de longo prazo pode ajudá-lo a economizar mais dinheiro porque os credores oferecem taxas de juros mais baixas sobre esses empréstimos.

>> MAIS: Dicas para reduzir as despesas da sua casa e maximizar suas economias de refinanciamento

Como é meu crédito?

Sua pontuação de crédito e histórico de pagamento melhoraram desde que você obteve sua hipoteca? Se assim for, você pode se qualificar para uma melhor taxa de juros, o que ajudará você a economizar mais por mês e a quebrar mais cedo.

Por outro lado, acertar um problema financeiro difícil (ou dois) pode fazer um número em seu crédito, e isso afeta sua capacidade de se qualificar para um empréstimo de refinanciamento e também a taxa que você obterá. Se você se atrasou em um pagamento com cartão de crédito, comprou um carro novo ou aceitou empréstimos estudantis, sua pontuação de crédito pode ser menor do que quando você fez o empréstimo original. Antes de refinanciar, você pode querer fazer algum reparo do crédito.

"Se você está lutando com pagamentos, automatize tudo para não perder nenhum", diz Julianelle. “Além disso, observe a proporção de seus saldos de cartão de crédito pendentes para o limite de crédito. Se o seu relatório de crédito mostra saldos pendentes perto do limite, isso mostra um alto uso. Você quer manter essa relação o mais baixa possível pagando integralmente seus saldos de cartão de crédito a cada mês, porque isso pode fazer uma grande diferença se você se qualifica ou não para um novo empréstimo. ”

Outra jogada inteligente: descubra quanto você paga em cartão de crédito e outras dívidas com juros altos a cada mês. Veja se o dinheiro que você gastaria com os custos de fechamento seria melhor gasto pagando essas contas em vez de refinanciar sua casa. Ou, talvez, comprometer-se a usar a poupança mensal que você colhe de um refinanciamento para pagar essas dívidas.

Linha de fundo

Antes de mergulhar de cabeça no refinanciamento, sente-se com um credor e faça as contas para ver se você quebraria mesmo em um período de tempo que faz sentido. Faça um inventário completo de suas metas financeiras e pense em como sua casa atual atenderá às necessidades futuras de espaço e localização.

Não se esqueça de que, se você está lutando para pagar sua hipoteca mensalmente e não se qualifica para um empréstimo de refinanciamento convencional, o HARP é um programa de refinanciamento de empréstimos do governo que expira no final de 2018 e pode reduzir sua carga financeira.

Economizar dinheiro em sua hipoteca ajuda você a criar riqueza e quem não adora fazer isso? Se agora não for o momento ideal para refinanciar, mantenha-se conectado a seus pagamentos de hipoteca atuais e mantenha seu crédito em boa ordem para que você esteja pronto para atacar quando for a hora certa.

Mais de Investmentmatome:

• Quanto Casa Posso Realmente Me Pagar?
• Compare as taxas de refinanciamento de hipotecas
• Encontre um corretor de hipoteca

Deborah Kearns e Hal Bundrick são redatores da Investmentmatome, um site de finanças pessoais.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Atualizado em 20 de setembro de 2017.

Imagem via iStock.