Refinanciamento da sua hipoteca? Olhe além de obter a taxa de juros do fundo do poço

Você decidiu que é hora de refinanciar sua hipoteca com uma taxa de juros menor e, talvez, esteja sofrendo com o que é conhecido como bloqueio. As taxas flutuam, então você tem que decidir se quer se comprometer com a taxa agora ou esperar, esperando por um declínio que irá reduzir ainda mais o seu pagamento mensal.

Nossa pesquisa, baseada em parte nos dados da Lenda, um popular emprestador de refinanciamento on-line, investigou a decisão de bloquear ou esperar. Veja o que você precisa saber.

Como funcionam os bloqueios de refinanciamento e taxa

O processo de refinanciamento funciona da seguinte maneira: você preenche uma solicitação com um corretor ou credor hipotecário, idealmente pelo menos três, para comparar as taxas que você qualifica e os custos do empréstimo. Depois de aprovado inicialmente, você geralmente tem a opção de bloquear sua taxa enquanto seu empréstimo passa por uma subscrição.

O bloqueio garante que a taxa de juros por um período especificado, mesmo se as taxas subirem. No entanto, se as taxas caírem após o bloqueio, você não receberá uma taxa mais baixa. Normalmente, o bloqueio dura de uma semana a vários meses, dependendo do período de bloqueio escolhido, mas você quer ter certeza de que é tempo suficiente para fechar o empréstimo antes que o bloqueio expire. Alguns credores permitem que os tomadores de empréstimos flutuem uma taxa em vez de bloquear; Em outras palavras, você teria uma taxa mais baixa se as taxas caíssem antes de fechar. Mas isso também significa que você pagará uma taxa mais alta se eles aumentarem.

Tenha em mente que os períodos de bloqueio de taxa mais longos lhe custam em termos da taxa de juros do seu empréstimo, pois os credores procuram minimizar suas perdas potenciais. De acordo com o fornecedor de software hipotecário Ellie Mae, em maio, o tempo médio entre o pedido e o fechamento foi de 45 dias. As taxas de hipoteca são frequentemente citadas em “janelas” de 15 dias e, a cada período adicional de 15 dias da fechadura, os credores aumentam a taxa de juros em 12 pontos base, de acordo com The Mortgage Reports. Um ponto base é igual a um centésimo de um ponto percentual.

Uma lição aqui é que, em vez de se preocupar tanto com a obtenção de uma taxa baixa, os candidatos a hipotecas devem refinanciar com um credor com taxa competitiva que pode fechar o mais rápido.

Olhe além da taxa do fundo do poço

Se você não conseguir bloquear seu empréstimo de refinanciamento quando as taxas forem mais baixas, a diferença na economia potencial é mínima em curtos períodos de tempo. Lenda analisou os dados da pesquisa mensal de hipotecas da Freddie Mac, que mostrou que as taxas de refi não mudaram significativamente de semana para semana entre julho de 2015 e maio de 2016, então os consumidores que perderam a taxa ideal não perderam muito.

Durante este período de 43 semanas, a maior mudança semana a semana para os empréstimos de 30 anos foi uma diminuição de 12 pontos base, e em algumas semanas as taxas permaneceram as mesmas. Comparando períodos de duas semanas, a maior mudança foi um aumento de 22 pontos base.

Vamos dizer que você sente falta da taxa mais baixa em 12 pontos base e está refinanciando um empréstimo imobiliário de 30 anos com um saldo de US $ 191.760, o preço médio de venda das casas existentes nos EUA em maio, de acordo com a National Association of Realtors. menos um pagamento de 20%. Você refinanciou em 3,8%, mas uma semana depois, a taxa cai 12 pontos base, para 3,68%. Você teria economizado US $ 14 por mês do refinanciamento a uma taxa de juros 12 pontos base inferior. Mas tenha em mente que as taxas poderiam ter mudado para o outro lado, e você teria acabado pagando mais a cada mês.

Em raras ocasiões, as taxas de hipoteca caem. Quando os eleitores do Reino Unido aprovaram em junho uma saída da União Europeia, as taxas hipotecárias nos EUA caíram 26 pontos base durante os oito dias úteis seguintes. Se você tivesse bloqueado o refinanciamento antes da votação, perderia esse declínio. Nesse caso, você poderia tentar renegociar a taxa mais baixa com seu credor ou abandonar sua inscrição e começar de novo. Você enfrentaria outra pilha de papelada e provavelmente perderia sua taxa de inscrição, mas capturar esse quarto de ponto economizaria cerca de US $ 28 por mês com base em nosso exemplo acima, um valor não desprezível.

Algumas pessoas que refinanciam esperam para bloquear, por várias razões. Talvez eles estejam antecipando que as taxas cairão, ou talvez eles não tenham prestado atenção à cláusula de bloqueio na montanha de documentos assinados. Cerca de 276 mutuários que refinanciaram com Lenda durante um período de 43 semanas esperaram uma média de três dias para bloquear sua taxa depois de serem aprovados. No entanto, 30% desses refinanciadores esperaram pelo menos uma semana para fechar e 19% pelo menos duas semanas, apesar de poderem ter fechado quase imediatamente.

Esperando para bloquear pode estar rolando os dados

Não está claro por que algumas pessoas não bloqueiam imediatamente, quando não há como saber com certeza quais as taxas de direção que vão de dia para dia. Os EUA estão em um ambiente de taxa decrescente desde cerca de 2010, e essa mentalidade pode estar em jogo quando os consumidores avaliam a decisão de bloqueio.

Bloquear uma taxa garante que você pague a taxa prometida, independentemente do que acontecer no mercado.

"Para quem está procurando realmente tempo certo como você perto desses picos, o ar se torna muito fino e você tem que estar pronto para desistir de tudo que você trabalhou", diz Jim Sahnger, um originador de empréstimo hipotecário com Schaffer Mortgage Inc. em Palm Beach Gardens, Flórida. Tentar cronometrar as taxas de juros é simplesmente jogar os dados, acrescenta ele.

"Se você bloquear a taxa, você sabe o que você tem", diz ele."No momento em que você toma a decisão de se inscrever, a taxa oferecida nesse momento faz sentido para você."

Se conseguir um refi é ideal para sua situação financeira pessoal, pode ser sábio agir quando você vê uma taxa que sabe que pode pagar em vez de esperar que as taxas caiam. Flutuando a taxa dá-lhe a chance de acabar com uma taxa melhor, mas também o coloca em risco de perder dinheiro ficando preso com uma taxa mais elevada. É especialmente arriscado para os mutuários que querem obter o maior empréstimo para o qual podem se qualificar.

As taxas de refinanciamento em meados de 2016 foram as mais baixas em décadas, então elas não podem diminuir muito. Isso reduz a possibilidade de um benefício de esperar ainda mais.

Não tem certeza se é o momento certo para refinanciar sua hipoteca? Use nossa calculadora de refinanciamento de hipoteca de site para ver quanto você poderia economizar e se faz sentido para você.

Metodologia

Para calcular o diferencial de custo de 12 e 26 pontos base: Utilizamos o exemplo de um empréstimo de 30 anos com um saldo de US $ 191.760, com base nos preços médios de venda de casas existentes nos EUA em maio de US $ 239.700, segundo a Associação Nacional de Corretores de imóveis. Subtraímos 20% para um adiantamento. Calculamos pagamentos mensais a taxas de juros de 3,54%, 3,68% e 3,8%.

Emily Starbuck Crone é escritora da equipe da Investmentmatome, um site de finanças pessoais. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck