Calculadora de hipoteca: 'Devo comprar pontos?'

Como chegamos aqui

Como esta calculadora funciona

Para usar a calculadora de hipoteca “Devo comprar pontos?”, Digite suas informações nestes campos:

• Quantidade de empréstimo desejado
• Prazo do empréstimo (anos)
• Taxa de juros sem pontos (mostrada como um percentual)

• Número de pontos (isso é necessário para entregar seus resultados)
• Taxa de juros com pontos Isso mostra qual seria sua taxa se você pagasse por pontos. Em geral, os credores reduzem a taxa de juros em um quarto de ponto percentual para cada ponto comprado, até um limite. Mas talvez um credor tenha oferecido uma taxa diferente para comprar esse número de pontos. Em caso afirmativo, digite essa taxa para garantir a precisão dos seus resultados.

Entendendo seus resultados:

Período de equilíbrio (anos). Isso mostra quantos anos levará até que você pague os pontos comprados e comece a economizar com a taxa de juros mais baixa.

Período de equilíbrio (meses). Isso é o mesmo que no resultado anterior, mostrado de uma maneira diferente: o número de meses antes de seu ponto de equilíbrio.

Pagamento necessário para comprar pontos. Seu custo para comprar o número de pontos entrados acima.

Pagamento de hipoteca mensal com pontos. Seu novo pagamento de hipoteca mensal menor após a compra de pontos.

Pagamento de hipoteca mensal sem pontos. Este é o seu pagamento mensal se você não comprar pontos. Use este resultado para comparar os pagamentos com e sem pontos para ver como os pontos de compra reduzem seu pagamento mensal.

Nota: Os credores são obrigados a fornecer um formulário de divulgação de fechamento que mostra todas as taxas que você pagará três dias úteis antes do fechamento programado de seu empréstimo. Veja o que parece.

Os pontos de compra compensam?

A calculadora “Devo comprar pontos de hipoteca” determina se os pontos de compra compensam calculando seu ponto de equilíbrio. Esse é o ponto em que você pagou o custo de comprar os pontos. A partir daí, você aproveitará as economias de sua menor taxa de juros.

Para encontrar o ponto de equilíbrio, a calculadora determina sua economia mensal de pontos de compra e divide esse valor no custo total dos pontos. Por exemplo:

Em um empréstimo de US $ 200.000, a compra de um ponto eleva a taxa de hipoteca de 4,1% para 3,85%, reduzindo o pagamento mensal de US $ 957 para US $ 938 - uma economia mensal de US $ 19. O custo: US $ 2.000. A calculadora divide o custo pelo valor da economia mensal para encontrar o ponto de equilíbrio.

$ 2.000➗ $ 19 = 105 meses (8,8 anos)

De volta à questão: vale a pena comprar pontos? A resposta depende de quanto tempo você manterá a hipoteca.

>> MAIS: Calcule seus custos de fechamento

A compra de pontos de desconto de hipoteca é uma ideia inteligente?

Como na vida, a resposta depende dos detalhes. Esta regra pode ajudar: quanto mais tempo você mantiver a hipoteca, mais dinheiro economizará comprando pontos.

Pontos de compra podem ser úteis se:

• Você está comprando sua casa para sempre
• Você tem dinheiro suficiente adiantado para fazer um grande pagamento e ainda tem algum para baixar a taxa. Você espera manter o empréstimo por tempo suficiente para ultrapassar o ponto de equilíbrio nessa calculadora

Mas comprar pontos pode ser uma coisa ruim se:

• Você venderá a casa ou refinará antes de atingir seu ponto de equilíbrio
• Você precisa do dinheiro que você vai usar para comprar pontos
• Você alcança o ponto de equilíbrio, mas as economias mensais são tão pequenas que não afetam significativamente seu orçamento

Compra de pontos de desconto de hipoteca 101

O que são pontos de hipoteca?

Existem dois tipos de pontos de hipoteca:

• Pontos de desconto. Quando você ouve "pontos", que geralmente significa "pontos de desconto" - as taxas que você paga um credor para reduzir a taxa de juros do seu empréstimo. Você pode comprar pontos ao comprar uma casa ou refinanciar seu empréstimo. Às vezes é chamado de "comprar" sua taxa. Reduzir sua taxa de juros reduz o tamanho de seus pagamentos mensais.
• Pontos de desconto. Outro tipo de pontos são “pontos negativos” ou “pontos de desconto”. Nesse cenário, os custos de fechamento de sua hipoteca são adicionados ao custo de seu empréstimo na forma de uma taxa de juros mais alta. Você pode ter ouvido falar de uma hipoteca de custos sem fechamento. É isso aí - você não precisa de dinheiro para fechar. Mas a taxa mais alta significa um pagamento mensal mais alto. O trade-off pode ser útil se você não tiver dinheiro para custos de fechamento.

O que os pontos custam?

Um ponto de hipoteca geralmente custa 1% do total do seu empréstimo (por exemplo, US $ 2.000 em uma hipoteca de US $ 200.000). Então, se você comprar dois pontos - com US $ 4.000 -, precisará preencher um cheque de US $ 4.000 quando a hipoteca for fechada. Esse cheque é, além de pagar os custos de fechamento (que vão de 3% a 6% do total da hipoteca, ou cerca de US $ 6.000 a US $ 12.000 em uma casa de US $ 200.000).

Os pontos hipotecários são dedutíveis nos impostos?

Enquanto os juros de hipoteca ainda são dedutíveis, a Lei de Cortes de Imposto e Empregos de 2017 coloca um limite no valor dos juros hipotecários que podem ser deduzidos. Como os pontos de desconto são juros pré-pagos, eles podem ser deduzidos como parte de sua hipoteca residencial. Veja os detalhes aqui.

Veja uma dica: quando você faz compras de empréstimo, peça a cada credor duas estimativas: uma para os custos de fechamento da hipoteca, se você comprar pontos, outra para o empréstimo sem pontos. Mostre as estimativas para um preparador de impostos ou contador para descobrir como os pontos de pagamento podem afetar seus impostos.